近兩年是國家對“設(shè)施農(nóng)用地”大改革，從2019年“生豬告急”和“大棚房”整治就像是一面“照妖鏡”，把國內(nèi)設(shè)施農(nóng)用地的使用現(xiàn)狀反應(yīng)得淋漓盡致，也把上層農(nóng)用地管理混亂揭露無遺。

政策也對設(shè)施農(nóng)用地“大動干戈”，行業(yè)里的“農(nóng)業(yè)勇士”更是屢見不鮮，有一個好想法，找一塊地，項目上馬。待一切塵埃落定時，上邊檢查通知送到，整個項目一夜之間被夷為平地。

01

敬畏政策，避開土地“雷區(qū)”

在以前，有很多朋友把政策不放在心上，先斬后奏，在部門之間略施小惠，以為這樣可以高枕無憂了?？赡銢]想到的是，自己已經(jīng)進(jìn)入了土地雷區(qū)。

所以，我們在投資項目的初始階段，就要搞清楚哪些土地是“雷區(qū)”，以免造成不可挽回的損失。在這個前提下，才有可能發(fā)展項目。

但也不得不承認(rèn)，之前的政策對設(shè)施農(nóng)用地管理，并不適應(yīng)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展需求。

比如關(guān)于農(nóng)業(yè)園區(qū)中的果庫、道路等附屬設(shè)施用地，現(xiàn)行規(guī)定最多不得超過10畝；關(guān)于看護(hù)房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和面積標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有政策規(guī)定必須是有門通向大棚內(nèi)的才叫看護(hù)房，北方地區(qū)面積放寬到22.5平方米以內(nèi)；關(guān)于生豬生產(chǎn)附屬設(shè)施用地是15畝上限；關(guān)于休閑農(nóng)業(yè)配套設(shè)施用地空白等等，這些都與地方實際需求嚴(yán)重不符。這也造成了“只要發(fā)展項目，必踩土地雷區(qū)”的惡性循環(huán)。

用地解決不了，發(fā)展就成了空談。所以在2019年底到2020年初，集中出臺了用地系列政策，中央出臺一份指導(dǎo)政策，各地方根據(jù)實際情況做細(xì)化和調(diào)整。

02

項目用地找出路，設(shè)施農(nóng)用地政策有調(diào)整

涉農(nóng)項目要規(guī)?；l(fā)展，申請設(shè)施農(nóng)用地?zé)o可避免，一號文件在鄉(xiāng)村發(fā)展一、二、三產(chǎn)用地方面都明確了方向，具體政策也在落實。

養(yǎng)殖基地設(shè)施用地政策調(diào)整：

此前，2016年11月國務(wù)院印發(fā)《“十三五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的通知》，要求在2017年底前，各地區(qū)依法關(guān)閉或搬遷禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)的畜禽養(yǎng)殖場(小區(qū))。隨后，全國20多個省份陸續(xù)劃定生豬禁養(yǎng)區(qū)，并啟動豬場拆遷行動。豬場拆除加之非洲豬瘟的疊加影響，豬肉價格翻倍上漲。

顯而易見，這樣一來老百姓生活水平直接受到了影響。而后《自然資源部辦公廳關(guān)于保障生豬養(yǎng)殖用地有關(guān)問題的通知》政策發(fā)布，緊急出臺了生豬養(yǎng)殖用地政策，保障生豬養(yǎng)殖用地需求，明確取消附屬設(shè)施用地15畝上限，但不得超過養(yǎng)殖項目用地規(guī)模7%。

當(dāng)然也有特事特辦，即對于用地規(guī)模較大的養(yǎng)殖項目，附屬設(shè)施用地按7%比例測算超過15畝的話，政策是支持允許的。

種植基地設(shè)施農(nóng)用地政策調(diào)整：

“大棚房”清理中也算摸清了種植基地所用配套設(shè)施用地的情況，給出了明確的界限和標(biāo)準(zhǔn)。比如：大棚“看護(hù)房”標(biāo)準(zhǔn)：南方地區(qū)控制在“單層、15平方米以內(nèi)”，北方地區(qū)控制在“單層、22.5平方米以內(nèi)”，其中嚴(yán)寒地區(qū)控制在“單層、30平方米以內(nèi)”（占地面積超過2畝的農(nóng)業(yè)大棚，其看護(hù)房控制在“單層、40平方米以內(nèi)”）等。

休閑農(nóng)業(yè)配套設(shè)施用地調(diào)整：

休閑園區(qū)的用地需求是沒法避開的，雖說是清理“大棚房”，實際針對的就是休閑農(nóng)業(yè)的違建。可是市場是有需求的，不能一棒子把行業(yè)就打死，政策上也要適當(dāng)供地，給鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提供空間。上邊把這個權(quán)限也已下放到地方，各地方根據(jù)實際情況來制定相關(guān)用地政策。

03

犯錯不只一家，行政上也將知錯就改

“冰凍三尺非一日之寒”，投資者對設(shè)施農(nóng)用地認(rèn)識不足，踩了紅線是不假。但也不是他們?nèi)康腻e，上層也有錯，可損失是由項目方全部買單的，下一步，行政上會如何調(diào)整呢？

過去有一種觀念，建造臨時建筑物的，按農(nóng)用地管理；建造永久建筑物的，按建設(shè)用地管理。這對區(qū)別農(nóng)業(yè)用途或非農(nóng)業(yè)用途是不科學(xué)的，無論哪種建筑，都會涵蓋生產(chǎn)和生活，界定不清晰。

地方對農(nóng)村土地利用管理重視不夠。市、縣級政府在土地利用總體規(guī)劃編制、計劃指標(biāo)安排過程中，對農(nóng)村用地重視不夠，導(dǎo)致土地審批難、項目落地難，難以保障農(nóng)村合理建設(shè)用地需求。

隨著鄉(xiāng)村振興不斷發(fā)展，新建農(nóng)業(yè)設(shè)施項目多為“三產(chǎn)融合”，集種植生產(chǎn)、產(chǎn)品展示、科技研發(fā)、辦公住宿、觀光旅游、技術(shù)培訓(xùn)等為一體，產(chǎn)業(yè)融合用地管理缺少具體政策指導(dǎo)，今后“企業(yè)花大錢建、政府花巨資拆”這種情況將會被糾正。

回頭看，過去的用地經(jīng)驗代價太大，浪費了資源與金錢?？偠灾俺砸粔q，長一智”，我們要對上邊的政策飽有敬畏之心，不盲目闖入土地“雷區(qū)”，不存僥幸心理“越界”。

最后建議大家，要多花時間學(xué)習(xí)與研究土地政策，為項目發(fā)展開個好頭，打牢基礎(chǔ)，只有地基打牢了，才能蓋更高的大樓。特別是鄉(xiāng)村屬于政策密集區(qū)，學(xué)會“活用政策、用好政策”才能讓項目發(fā)展起到事半功倍的成果。

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