編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

閩系房企在國內(nèi)房產(chǎn)業(yè)界的影響力，久負盛名。而且，其頭號標(biāo)簽就是“激進”。作為閩系房企的“后起之秀”，中駿集團也是重金押注房產(chǎn)的玩家之一。不過，在其定下千億目標(biāo)的道路上，也曾因為一系列的交房及維權(quán)危機，而命懸一線。

閩系房產(chǎn)巨頭如云，且都一貫秉承著“愛拼才會贏”的風(fēng)格。例如世茂、融信、泰禾等。但是對于中駿集團，卻在這樣的風(fēng)格下，背著沉重的包袱前行。要知道，中駿曾把2020年目標(biāo)定為千億，且最終如愿以償，實現(xiàn)了合同銷售金額1015.37億元，同比增長26.1%，也從此正式躋身“千億房企俱樂部”。

不過，華麗的數(shù)據(jù)更加反襯出其背后的尷尬。細品其近年的激進策略與發(fā)展歷程，然后通過各種數(shù)據(jù)對比，當(dāng)揭開迷霧背后的真相后，中駿集團尷尬的發(fā)展現(xiàn)狀，也浮出水面。

增收不增利，華麗的數(shù)據(jù)難掩窘困的現(xiàn)狀

據(jù)了解，中駿集團在2020年營收增速大幅提升的同時，歸母凈利潤增速僅同比增長8.35%，遠遠小于營收增速漲幅。與此同時，毛利率和凈利率也在逐漸放緩、盈利能力有所下降。甚至有業(yè)內(nèi)人士分析認為，外表光鮮華麗的中駿集團，可能存在“明股實債”的情形，也有掩蓋負債的嫌疑。

回顧近5年中駿集團的發(fā)展，其銷售額年復(fù)合增長率超過50%。而且，中駿集團2019年銷售額突破800億，達到805.01億元，同比增長56.74%。基于2019年銷售表現(xiàn)，中駿集團將2020年計劃銷售定在930億元。

盡管其最終如愿，實現(xiàn)了跨越千億的目標(biāo)。但是要知道，這是其犧牲毛利作為代價的。公開數(shù)據(jù)顯示，其毛利率的降低也直接影響了凈利率。而且，金地、招商蛇口、大悅城、首創(chuàng)、中駿等凈利率也出現(xiàn)較大幅度的下跌。

據(jù)稱，作為中駿“一體兩翼”戰(zhàn)略的另外兩大業(yè)務(wù)板塊，未來五年里還要布局100個“世界城”商業(yè)項目和20萬間長租公寓。高速擴張之下，中駿集團也有自己的戰(zhàn)略打法，而多拿地便是保障業(yè)績高速增長的前提。

中駿集團有多激進？通過其近幾年瘋狂拿地就可以窺見一斑。據(jù)了解，在2013年至2016年期間，中駿集團的土儲均穩(wěn)定在千億規(guī)模上下。南都大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，中駿以477.25億元的拿地金額位列2019年規(guī)模房企拿地榜單第16名；總土儲位列規(guī)模房企土儲榜單第27名。

而且，中駿集團對于高價地也是來者不拒。但是要知道，高價地不僅入市周期長，而且盤子大，難以消化。但是中駿集團卻于2018年即2019年相繼拿下廈門湖里區(qū)2018P03與2019P01地塊，都可謂是單價“地王”。正是這樣的激進策略，讓中駿集團的銷售額高速增長。

但是與此同時，其現(xiàn)金流無疑也會吃緊，甚至負債居高不下。據(jù)了解，中駿集團2015-2019年的凈負債率分別為70.7%、80.2%、71.8%、60.4%和60%。不過截止至2019年底，中駿集團的有息負債也達到了421億元，較2018年底大增26%。2019年末，該公司總負債更是逾1190.96億元，同比增長50.1%。甚至?xí)r至2020年6月末，其總負債進一步上升至1315.11億元。即使剔除合同負債，負債規(guī)模也接近千億元，為971.09億元。

由此可見，華麗的銷售額數(shù)據(jù)下，中駿集團的巨額負債已經(jīng)讓其壓力山大。而從短期的償債壓力來看，中駿集團能否穩(wěn)住整個房產(chǎn)企業(yè)的大盤，尚且是個未知數(shù)。但是系列數(shù)據(jù)，足以令人觸目驚心。

據(jù)分析，其增收不增利的根本原因，其一是因為土地成本較高。其二是人力成本居高不下。據(jù)了解，在2019年中駿集團的利潤增長依然僅為個位數(shù)，而這在眾多規(guī)?；姆慨a(chǎn)其中，顯然是嚴(yán)重偏低的。與此同時，中駿2019年的員工數(shù)量增長達到17.35%，但是人均創(chuàng)利卻在不斷下滑。

管理缺位，被指有“明股實債”嫌疑

如上文所述，營收大增之下，中駿集團的負債持續(xù)增加幾乎是不爭的事實。但是根據(jù)其2020年的財務(wù)報告，其負債率卻在下降，因此也曾被質(zhì)疑“明股實債”。

例如，今年3月，中駿集團發(fā)布了去年的財務(wù)報告。財報顯示，中駿集團全年合同銷售超過千億，但是全年中駿集團新增38幅土地，新進入14個城市，新增土地權(quán)益比約80%，其中新增地上建筑面積1075萬平方米，新增貨值1200億元，總土地儲備達3768萬平方米，覆蓋62個城市，總貨值達4000億，分布于62個城市。

不過，據(jù)財報顯示，中駿集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為68.7%，凈負債率降至59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3，全部在“三道紅線”要求范圍之內(nèi)。也就是說，核算下來，其加速擴張，拿地更多，但是負債率卻在下降。

很顯然，即使主觀的分析判斷，這樣的財務(wù)數(shù)據(jù)，也沒有太大說服力。更為詭異的是，對比2015-2019年中駿集團少數(shù)股東的權(quán)益發(fā)現(xiàn)，少數(shù)股東獲得的回報不增反降，成為名副其實的陪跑者。

因此，多家財經(jīng)媒體曾經(jīng)表示質(zhì)疑，中駿集團是否存在通過少數(shù)股東權(quán)益隱藏債務(wù)、進行利潤操縱?！赣谝妼凇拐J為，這樣的質(zhì)疑或許不是空穴來風(fēng)。而且，通過其千億合同銷售額的來源，來分析這種可能性，更令人生疑。

據(jù)觀察，在地產(chǎn)行業(yè)，合作聯(lián)營開發(fā)的模式廣泛存在。而房企的慣用方式是，全口徑對外發(fā)布業(yè)績。這意味著，將集團連同合營、聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績，具有一定的迷惑性。

中駿集團2020年的千億合同，也同樣受到了這樣的質(zhì)疑。據(jù)了解，2015年-2019年，中駿集團屬于合營公司及聯(lián)營公司的全口徑銷售金額分別為22億、77億、73億、231億和401億，占總銷售金額的比例從15.42%逐年上漲至近50%。據(jù)中駿集團的財報數(shù)據(jù)，2020年這個比重也接近50%。因此，即便其年初喊出的千億目標(biāo)實現(xiàn)，也有很大的“水分”。

因此，有很多媒體用“虛胖”來形容中駿集團的千億規(guī)模。如此大規(guī)模的房產(chǎn)業(yè)務(wù)布局下，中駿集團還面臨著土儲過于集中在三四線城市的困局。據(jù)了解，中駿的土儲主要分布在二線、三四線城市，其中三四線城市的占比高達56.8%。

眾所周知，隨著人們生活水平的提高，城市化進程正在加速，而現(xiàn)在又處于房產(chǎn)下行周期。因此，其押寶在下沉市場，或許會趕上內(nèi)地購房的低潮期，也顯然是存在巨大風(fēng)險的。

項目質(zhì)量問題頻發(fā)，信任危機一觸即發(fā)

一路狂奔之下，中駿集團面臨的也是項目質(zhì)量隱患與業(yè)主端的信任危機。據(jù)媒體報道，中駿集團近兩年的質(zhì)量事件不斷，而較為嚴(yán)重的就有2件。其中，南昌中駿雍景灣項目發(fā)生地下車庫樓板坍塌；天津中駿柏景灣存在重大設(shè)計缺陷，比如廚房、主衛(wèi)沒有上水。很顯然，這都是重大質(zhì)量事故。而通過互聯(lián)網(wǎng)，也隨處可見業(yè)主關(guān)于其項目質(zhì)量的投訴、維權(quán)。

例如，深圳中駿云景府項目業(yè)主反映存在木地板鋪設(shè)不好、木門脫皮、廚房等設(shè)計不合理等情形；上海中駿天譽多位業(yè)主反映，開發(fā)商在售樓時將贈送面積作為賣點，交付后卻發(fā)現(xiàn)，這些贈送面積被監(jiān)管部門認定為違法建筑，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

而就在中駿的大本營泉州，今年就已經(jīng)爆出多例維權(quán)事件。5月，中駿·瓏景閣部分屋頂漏水、外墻瓷磚脫落、地下車位開裂滲水、應(yīng)急樓梯水泥鋪引發(fā)業(yè)主維權(quán)；中駿天璟豪宅變公寓，沒有設(shè)置避難層、售前承諾的會所和游泳池消失等，也引發(fā)了業(yè)主維權(quán)。

接二連三的業(yè)主維權(quán)事件，也讓中駿集團的名聲掃地。因此，即便其沖擊千億大盤取得了豐碩成果，但是其背后的代價，也是顯而易見的。不僅犧牲了毛利率，更丟掉了民心。

實際上，業(yè)主對于中駿集團的投訴、怨恨并不罕見。早在2015年，各種業(yè)主維權(quán)事件，就相繼在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)酵。喪失品牌信任的中駿集團，顯然將面臨更深層次的隱憂與危機。

結(jié)語

中駿集團手握千億房產(chǎn)資源的大盤，也有著激進的創(chuàng)業(yè)姿態(tài)。不過，數(shù)年過去，其一直沒有擺脫增收不增利的困局。而且，因為其發(fā)展過于高速，也在品牌口碑、項目質(zhì)量等方面埋下了禍患。

令人擔(dān)憂的是，這樣一個“虛胖”的千億巨頭，會不會有一天也會出現(xiàn)暴雷的新聞。期待中駿集團借助大量拿地、快速推進項目的策略，能夠?qū)崿F(xiàn)凈利潤轉(zhuǎn)正，從而扭轉(zhuǎn)發(fā)展的困局。也許唯有如此，業(yè)主維權(quán)、投訴的社會事件才不會再重演，而只有一個真正的良心企業(yè)，也才會深入人心。

相信中駿集團作為規(guī)?；姆慨a(chǎn)企業(yè)之一，也有著這樣的社會擔(dān)當(dāng)與企業(yè)責(zé)任。因此，期待中駿的激進，未來帶來的不再是更多的質(zhì)疑之聲，而是帶來其在房地產(chǎn)界，名副其實的江湖地位。