繼三道融資紅線(xiàn)政策出臺(tái)后，年初，包括天津、鄭州、南京、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼推出土地集中供應(yīng)政策，分別為“集中發(fā)布 出讓公告和集中組織出讓活動(dòng)”。而土地集中供應(yīng)帶來(lái)的直接影響就是樓盤(pán)集中開(kāi)市，加大各房企競(jìng)爭(zhēng)力度，從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

政策一出，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)依靠拿地賣(mài)地的經(jīng)營(yíng)策略，如今難以大行其道，要想實(shí)現(xiàn)賽道突圍勢(shì)必完善全新戰(zhàn)略布局。不過(guò)，兩集中也讓城市更新迅速出圈，為城市更新龍頭企業(yè)——佳兆業(yè)集團(tuán)（01638·HK）找到賽道突圍的窗口。

今年作為“十四五”規(guī)劃開(kāi)局之年，規(guī)劃綱要明確提出要實(shí)施“城市更新行動(dòng)”，這是中央對(duì)提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要部署。對(duì)于佳兆業(yè)集團(tuán)而言，這是時(shí)代賦予的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇，也是融入國(guó)家發(fā)展大局，發(fā)揮企業(yè)的主體作用，深刻踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的一次重要表達(dá)。

深耕城市更新，佳兆業(yè)半年報(bào)展亮眼業(yè)績(jī)

所謂城市更新，跟土拍拿地存在本質(zhì)區(qū)別，后者只是單純的拿地賣(mài)地，受政策因素影響較大，而前者則是通過(guò)完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)土地資源集約化管理，不僅更容易獲得拿地門(mén)票，也更受地方政府和老百姓的歡迎。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，截止到目前，佳兆業(yè)深耕城市更新已經(jīng)22年有余，成功打造40多個(gè)城市更新項(xiàng)目，連續(xù)三年獲評(píng)“中國(guó)房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”第一名，毫無(wú)疑問(wèn)的城市更新龍頭企業(yè)。

根據(jù)其2021年年中財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)上半年，佳兆業(yè)城市更新項(xiàng)目新增轉(zhuǎn)化可售面積約113萬(wàn)平方米，新增貨值約727億元，轉(zhuǎn)化貨值已超2020年全年，轉(zhuǎn)化效率明顯提升。下半年預(yù)計(jì)還將轉(zhuǎn)化155.2萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值超742.1億元，預(yù)計(jì)全年轉(zhuǎn)化貨值較2020年將翻倍增長(zhǎng)。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)半年報(bào)

可以認(rèn)為，隨著集中供地政策的實(shí)施，招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)化供地，已成為佳兆業(yè)又一核心競(jìng)爭(zhēng)力。且城市更新的利潤(rùn)產(chǎn)出可觀，能有效平滑招拍掛市場(chǎng)、高地價(jià)對(duì)利潤(rùn)的擠壓，從而提升佳兆業(yè)盈利能力。

結(jié)合業(yè)績(jī)來(lái)看，得益于城市更新項(xiàng)目的良好結(jié)轉(zhuǎn)，佳兆業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額638.5億元，同比增長(zhǎng)77.2%，銷(xiāo)售面積380.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.6%。

由此帶動(dòng)佳兆業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收300.7億元，同比增長(zhǎng)34.8%，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)39.3億元，同比增長(zhǎng)28.9%，再度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收凈利雙增長(zhǎng)，毛利率和核心凈利潤(rùn)率也分別達(dá)到30.9%、13.1%，繼續(xù)保持行業(yè)較高水平，整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。

圖片來(lái)源：整理自佳兆業(yè)半年報(bào)

亮眼業(yè)績(jī)也讓佳兆業(yè)在積蓄充沛現(xiàn)金流的同時(shí)，成功瘦身，順利完成三道融資紅線(xiàn)全部翻綠。

根據(jù)半年報(bào)，佳兆業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金及銀行存款達(dá)487.4億元，同比增長(zhǎng)20.4%，手握充沛現(xiàn)金流的同時(shí)，佳兆業(yè)近年來(lái)也在主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021上半年，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為93.7%，自2017年以來(lái)實(shí)現(xiàn)八連降；現(xiàn)金短債比為1.53，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，三道紅線(xiàn)提前達(dá)標(biāo)。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)半年報(bào)

如此來(lái)看，憑借在城市更新領(lǐng)域的正確布局，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)回報(bào)，上半年表現(xiàn)出亮眼業(yè)績(jī)的同時(shí)，整個(gè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)也迎來(lái)大幅改善，而業(yè)績(jī)上的穩(wěn)定增長(zhǎng)，也進(jìn)一步論證佳兆業(yè)的戰(zhàn)略布局，在當(dāng)前嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，展現(xiàn)出更強(qiáng)韌勁。

布局大灣區(qū)，搶抓未來(lái)發(fā)展機(jī)遇

當(dāng)然，支撐佳兆業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的除了在戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行上手握先機(jī)，還有更重要的一點(diǎn)在于佳兆業(yè)在戰(zhàn)略布局方面，緊扣時(shí)代發(fā)展脈搏。

從佳兆業(yè)當(dāng)前土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，整個(gè)上半年，佳兆業(yè)通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、城市更新等多元拿地方式相互補(bǔ)充，新拓項(xiàng)目15個(gè)，新增土儲(chǔ)權(quán)益面積246萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目對(duì)應(yīng)貨值1031億元，按權(quán)益代價(jià)計(jì)50%位于一線(xiàn)城市，其余則主要分布在新一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)等城市。而這些項(xiàng)目含金量高、利潤(rùn)可觀，未來(lái)將成為集團(tuán)重要的盈利來(lái)源。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)半年報(bào)

從佳兆業(yè)綜合土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截止到目前，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備高達(dá)近3114萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)總貨值7246.6億元。其中大灣區(qū)占比最大，土儲(chǔ)貨值約5579.5億元，其次為廣深兩地，合計(jì)土儲(chǔ)貨值3454.7億元，香港地區(qū)相對(duì)較低，但土儲(chǔ)貨值也達(dá)到300.7億元。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)半年報(bào)

因此從土儲(chǔ)分布及土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來(lái)看，佳兆業(yè)當(dāng)前土儲(chǔ)主要分布在大灣區(qū)及各大一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市，其增長(zhǎng)潛力之大，也將在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)程中，推動(dòng)佳兆業(yè)集團(tuán)不斷向前，并持續(xù)增厚其盈利能力。

而最近《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》正式發(fā)布，城市更新項(xiàng)目拆遷安置協(xié)議簽約率達(dá)95%，就可依法對(duì)項(xiàng)目調(diào)解及征收，也進(jìn)一步加速集團(tuán)城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，這對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)等布局城市更新領(lǐng)域的企業(yè)而言，無(wú)疑是重大利好。

當(dāng)然，面對(duì)此番利好，市場(chǎng)想入局者不在少數(shù)，然而該領(lǐng)域畢竟不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邏輯，除了需要具備資金、開(kāi)發(fā)等方面的硬實(shí)力，地方民眾及政府對(duì)房企品牌的信任程度等軟實(shí)力，也是決定其能否進(jìn)入該領(lǐng)域的重要判定條件之一。

在這方面，憑借多年深耕城市更新所積累下來(lái)的專(zhuān)業(yè)能力和行業(yè)龍頭地位，以及在民眾及地方政府心目中留下的良好城市更新開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象，都將成為佳兆業(yè)在該領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)此，市場(chǎng)也就佳兆業(yè)未來(lái)發(fā)展前景給予積極肯定。包括標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)、中誠(chéng)信國(guó)際、聯(lián)合資信、大公國(guó)際等業(yè)內(nèi)知名投研機(jī)構(gòu)，均給予佳兆業(yè)良好的市場(chǎng)評(píng)級(jí)。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)官方

回頭來(lái)看，佳兆業(yè)作為城市更新賽道龍頭企業(yè)，在當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景下，其展現(xiàn)出的賽道優(yōu)勢(shì)，在推動(dòng)其業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)化的同時(shí)，也成為市場(chǎng)評(píng)估其企業(yè)信用和綜合實(shí)力的有力參考。未來(lái)，隨著佳兆業(yè)主要布局的大灣區(qū)跟隨時(shí)代脈搏不斷向前，以及佳兆業(yè)本身對(duì)杠桿水平的良好控制力，有望進(jìn)一步打造穿越周期的長(zhǎng)青企業(yè)。

而這一天，也值得你我期待！

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