作者 ： 租賃合同部 中申律師

據(jù)報道，內(nèi)地與香港在2023年1月逐步落實全面通關(guān)，兩地人民能夠更為便捷地來往，這也意味著在未來一段時間內(nèi)，香港的餐飲、旅游、酒店等各類消費行業(yè)都將迎來更大的市場機遇。若要在香港拓展業(yè)務(wù)，選址租賃商鋪自然成了首要考慮的問題之一。本期，我們就以承租商鋪設(shè)立餐飲門店的情況為例，帶大家了解有關(guān)香港商鋪租賃、經(jīng)營牌照申辦的注意事項，以供參考。

一、核實商鋪基本狀況
為了確保租賃的商鋪能夠滿足開展餐飲食肆業(yè)務(wù)經(jīng)營的需要，即為確保成功取得經(jīng)營牌照，在簽訂租約之前，務(wù)必對所選房屋的土地用途、建筑圖則、消防結(jié)構(gòu)、是否有違建工程等信息進行核實，以免在后續(xù)申辦牌照、裝修等流程中無法正常推進，嚴重者可能導(dǎo)致無法開業(yè)。

簽約前，可主動向業(yè)方請求，也可過香港土地注冊處申請，查閱目標商鋪/物業(yè)最新的土地查冊資料，其中，政府租契的基本信息部分會載明物業(yè)的用途限制（若承租商鋪用于經(jīng)營，當(dāng)然應(yīng)選擇可用于商業(yè)用途的物業(yè)），還可明確業(yè)方是否為物業(yè)的合法持有人。對于房屋樓宇的建筑圖則，也可直接通過屋宇署網(wǎng)站進行查詢，核實是否有加建、改建部分或占用公用區(qū)域的情況，以及消防結(jié)構(gòu)是否符合安全規(guī)定、是否存在違例建筑工程等，有條件的情況下還應(yīng)現(xiàn)場考察房屋工程條件等實際情況。
二、申辦經(jīng)營牌照

01申請餐飲牌照的類別

香港餐飲業(yè)牌照分為兩種，即食肆牌照及其他牌照，食肆指涉及出售膳食或非瓶裝的不含酒精飲品（涼茶除外）供人在其處所內(nèi)進食或飲用的食物業(yè)。
具體而言，食肆牌照又分為普通食肆牌照和小食食肆牌照及水上食肆牌照三類，水上食肆牌照適用于在船只上經(jīng)營的食肆，而普通食肆牌照和小食食肆牌照則為不同食物配置模式的食肆而設(shè)。食肆均可設(shè)置堂食座位，可申領(lǐng)酒牌，普通食肆牌照可售賣的食品類別不限（如中式酒樓、日式、韓式、西式餐廳、茶餐廳），而小食食肆牌照僅可經(jīng)營《小食食肆獲準烹制及售賣的食物一覽表》中所申請的對應(yīng)種類食物（如云吞面店、粥品店、咖啡店、糖水店）。其他牌照可經(jīng)營的范圍包括外賣熟食、食品工場、燒味鹵味店、壽司店、糧食店、工廠食堂等，其中除工廠食堂外，其他場所均不得設(shè)置座位，不可申領(lǐng)酒牌。此外，如需要設(shè)置“露天茶座”，還需額外申領(lǐng)露天茶座許可證，并向政府額外交納地租；需同時售賣酒水的，還需專門向酒牌辦事處申領(lǐng)酒牌。
簡言之，開設(shè)常見的可堂食餐飲門店，應(yīng)主動向食物環(huán)境衛(wèi)生署申請并取得食肆牌照。

02食肆牌照的申辦流程
申請人可以個人或公司名義申請食肆牌照，除牌照申請書、申請表格外，還需一并提交擬開設(shè)食肆的建議設(shè)計圖則、符合政府租契條款聲明書。
① 食環(huán)署收到申請后，對設(shè)計圖則進行初步評審，若圖則不符合規(guī)定即評審不通過，個案不受理，并退回建議設(shè)計圖則；
② 設(shè)計圖則符合規(guī)定的，食環(huán)署將申請轉(zhuǎn)介屋宇署、消防處、規(guī)劃署及有關(guān)部門征詢意見（若申請有和指定行業(yè)、法定圖則規(guī)限相抵觸的，個案不受理）；
③ 食環(huán)署、屋宇署及消防處會進行實地視察，初步了解該處所是否適合開設(shè)食肆；
④ 食環(huán)署、屋宇署及消防處在申請審查小組會議上向申請人解釋部門的意見和發(fā)牌規(guī)定（妨礙發(fā)牌的情況、原因及存在的補救方法等），若有關(guān)部門提出反對，則個案不受理；
⑤ 各有關(guān)部門均認為申請沒有問題后，食環(huán)署會在審查小組會議上發(fā)出發(fā)牌條件通知書，由消防處發(fā)出消防規(guī)定，待申請人已履行衛(wèi)生方面、通風(fēng)設(shè)施、消防安全方面的所有規(guī)定后，應(yīng)及時通知食環(huán)署牌照辦事處進行查證。
⑥ 食環(huán)署進行最后查證視察，視察通過的，可簽發(fā)正式食肆牌照。
需要注意的是，申請人在遞交牌照申請后，須經(jīng)屋宇署、消防處及食環(huán)署審核通過后流程方能繼續(xù)，因此裝修工程不得在收到食環(huán)署發(fā)出發(fā)牌條件通知書之前開工，也不應(yīng)在沒有正式獲取食肆牌照前開業(yè)經(jīng)營，否則將面臨處罰。食環(huán)署在收到牌照申請書后會委派專人負責(zé)，申請進度可在相關(guān)網(wǎng)址上進行查詢（http://www.licensing.gov.hk）。此外，申請書最好直接向餐廳地址所在地分管辦事處提交，否則會延長申辦期限。
為了方便食肆門店盡早開業(yè)，香港食環(huán)署還推行了暫準牌照制度，申請人可以在申請正式牌照的同時申請暫準牌照（不可單獨申請暫準牌照），對于衛(wèi)生、樓宇安全、消防安全、通風(fēng)設(shè)施等均已符合基本規(guī)定的處所，簽發(fā)有效期6個月的暫準食肆牌照，期間食肆可暫時經(jīng)營，直到申請人履行所有尚未遵辦的發(fā)牌條件、取得正式牌照，當(dāng)然，申請人須在暫準牌照有效期內(nèi)盡早取得正式牌照。

03發(fā)牌審查部門主要考慮因素
申請牌照的過程中，主要須通過三個部門的審查，其中食環(huán)署考察衛(wèi)生方面，屋宇署考察樓宇安全規(guī)定，消防處則考察消防安全問題。食環(huán)署主要考慮的因素包括：處所應(yīng)由公共總水管供水，應(yīng)裝有妥善的排水系統(tǒng)、設(shè)有妥善的沖水廁所，擬設(shè)的廚房、食物配置室、碗碟洗滌室不應(yīng)內(nèi)設(shè)沙井，廚房、廁所及座位間應(yīng)分別設(shè)獨立的通風(fēng)系統(tǒng)。屋宇署主要考慮的因素包括：處所須沒有違建工程，食肆的最低設(shè)定荷載須不少于4千帕斯卡，如進行涉及樓宇結(jié)構(gòu)、逃生途徑更改及增建工程，或須由注冊建筑師、工程師等認可人士向屋宇署遞交正式的建議工程圖則，以及處所的設(shè)計建造是否符合耐火結(jié)構(gòu)等。消防處主要考慮的因素包括：樓宇中作工業(yè)用途的部分、地庫第四層或以下層數(shù)的處所、位于指定作緊急用途的處所等不適合獲發(fā)食肆牌照，此外，對于舊式綜合用途樓宇，或總樓面面積超過230㎡或位于地庫而面積超過126㎡，或因結(jié)構(gòu)或空間限制可能無法為花灑系統(tǒng)安裝消防水缸的情況，申請人可能需要在處所內(nèi)安裝折衷式花灑系統(tǒng)。因此，為了順利通過各部門的審查、盡快獲發(fā)正式的食肆牌照，在簽訂租約前做好房屋基本狀況的核實及考察是必不可少的準備工作，否則一旦有所疏漏，簽約后在申辦牌照的過程中發(fā)現(xiàn)無法補救的情況，不僅需要耗費大量精力與出租方糾纏，前期為開設(shè)門店所投入的資源和成本也難以追回。

三、租約的履行
在香港，對租賃關(guān)系的規(guī)范，主要依據(jù)香港法例第七章《業(yè)主與租客（綜合）條例》，其中針對大部分租賃相關(guān)問題進行了詳細的規(guī)定，明確了業(yè)主與租客的權(quán)利義務(wù)以及政府部門的執(zhí)法權(quán)。舉例來說，在《業(yè)主與租客（綜合）條例》的附表7中，對租期內(nèi)業(yè)主的保養(yǎng)和維修義務(wù)進行了規(guī)定，并區(qū)分了須由業(yè)主保養(yǎng)維修的范圍（僅供處所適用的排水渠、污水渠、喉管、電線、處所的窗戶、處所內(nèi)提供的固定附著物及裝置）和應(yīng)由租客或處所占用人等自行保養(yǎng)維修的情況（人為故意或疏忽引致的損壞）。這一規(guī)定對雙方的權(quán)責(zé)劃分較為公平，一定程度上保障了租客的權(quán)利。為了保障業(yè)主收租的權(quán)利，《業(yè)主與租客（綜合）條例》第Ⅲ部規(guī)定了業(yè)主在租客違約情形下的救濟權(quán)利。例如，若租客在交租到期日后十五天內(nèi)，仍未能繳交租金，業(yè)主有權(quán)沒收或終止租賃。條例規(guī)定，對于租客欠租的行為，業(yè)主還有權(quán)申請財物扣押令，即檢取、扣留及售賣出租物業(yè)內(nèi)除衣物、旅客物品等不可檢取得物品以外的可動產(chǎn)，包括家俬、電器等，用以抵償所欠款金額及扣押財物的費用。且根據(jù)條例規(guī)定，業(yè)主執(zhí)行扣押令只需要單方面進行申請，租客無權(quán)在業(yè)主申請時進行抗辯或作出陳述，以避免租客得知業(yè)主申請扣押令后，立即撤走屋內(nèi)財物。此外，如果租客出現(xiàn)欠交租金以外的其他嚴重違約行為，例如擅自將承租處所進行分租、在處所內(nèi)經(jīng)營非法活動、造成滋擾或影響他人、導(dǎo)致業(yè)主立案法團采取執(zhí)法行動等，業(yè)主也有權(quán)根據(jù)雙方簽署租約的條款訴請法院終止租賃。需要注意的是，對于除商業(yè)用途外的其他房屋（對餐飲業(yè)而言主要指員工宿舍），《業(yè)主與租客（綜合）條例》中規(guī)定了法定解除條件，因此當(dāng)簽訂以居住為目的的租賃合同時，即便沒有約定違約解除條款，業(yè)主同樣有權(quán)終止租賃。注：處理租賃關(guān)系糾紛的政府機構(gòu)，主要有差餉物業(yè)估價署、土地審裁處以及小額錢債審裁處。其中，差餉物業(yè)估價署是主要負責(zé)執(zhí)行《業(yè)主與租客（綜合）條例》的部門，為業(yè)主與租客提供包括差餉、地租、物業(yè)資訊、租務(wù)事宜等專門的租賃相關(guān)服務(wù)，就租務(wù)事宜提供免費咨詢和調(diào)解服務(wù)，批署租賃通知書和處理表格，處理租務(wù)事宜的投訴，并就條文下的罪行采取執(zhí)法行動。土地審裁處則是審理和判定案件的司法機構(gòu)，關(guān)于終止租約、收回樓宇管有權(quán)、分間單位的規(guī)管租賃等事宜均由土地審裁處管轄。小額錢債審裁處也是香港的司法機構(gòu)之一，處理涉及款額$75000或以下的申索，在租賃關(guān)系中出現(xiàn)只涉及小額金錢債務(wù)的租務(wù)問題時，即可向小額錢債審裁處提出申索。


可以看出，香港法律對于業(yè)主、租客以及經(jīng)商者的行為規(guī)范都是比較細致甚至嚴格的，實際操作中出現(xiàn)的許多情形，在相關(guān)法律法規(guī)中都有能夠按圖索驥的條文，爭議解決服務(wù)較為完善，非常利于維護自由開放規(guī)范的營商環(huán)境，只要理解并遵循這些規(guī)范，租賃關(guān)系中的大部分糾紛也可自然規(guī)避。

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信息來源參考：
食物環(huán)境衛(wèi)生署http://www.fehd.gov.hk《食肆牌照申請指南》；
屋宇署http://www.bd.gov.hk《小型工程監(jiān)管制度 酒樓食肆》；
消防處http://www.hkfsd.gov.hk《適用于普通食肆／工廠食堂座位間（不包括露天座位）使用輕便型爐具以作臨時或暫時火鍋／食物加熱／在食物上灑上酒及點燃的消防安全條件》；
差餉物業(yè)估價署http://www.rvd.gov.hk《規(guī)管租賃小冊子》；
電子版香港法例http://www.elegislation.gov.hk《業(yè)主與租客（綜合）條例》。