記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨屠玲

出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

在順鑫農(nóng)業(yè)（000860.SZ）眼里，旗下房地產(chǎn)板塊或許是“燙手的山芋”。

6月26日，順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)布公告稱，擬掛牌轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%的股權(quán)，確定掛牌價格為30.98億元。

需要注意的是，順鑫農(nóng)業(yè)表示，經(jīng)過多輪價格調(diào)整仍未能征集到意向受讓方，公司控股股東順鑫控股或其指定關(guān)聯(lián)方，將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

順鑫佳宇凈利連虧8年累計27.83億

時隔一年半，順鑫農(nóng)業(yè)又公布了掛牌順鑫佳宇的公告。

6月26日，順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)布公告稱，擬通過在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的方式公開轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%的股權(quán)，按照評估結(jié)果確定掛牌價格為人民幣30.98億元。

順鑫佳宇全稱為北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是順鑫農(nóng)業(yè)全資子公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。

公告顯示，若公開掛牌期間未能征集到意向受讓方，順鑫農(nóng)業(yè)將按照法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定調(diào)整價格后再次掛牌，經(jīng)過多輪價格調(diào)整仍未能征集到意向受讓方，公司控股股東北京順鑫控股集團有限公司（簡稱“順鑫控股”）或其指定關(guān)聯(lián)方，將以不低于22.5億元的價格參與此次摘牌。

這也表示，如果順鑫佳宇實在是無人“接手”，順鑫控股將以22.5億元“托底”。

實際上，順鑫控股的業(yè)績表現(xiàn)也欠佳。

截至2022年12月31日，順鑫控股總資產(chǎn)為383.57億元，總負(fù)債309.12億元，凈資產(chǎn)74.46億元；2022年全年實現(xiàn)營業(yè)收入273.23億元，凈利潤-9.75億元。

而順鑫佳宇近年來的業(yè)績表現(xiàn)，更是成了順鑫農(nóng)業(yè)的“累贅”。

2006年8月，順鑫農(nóng)業(yè)用北京順鑫綠色度假村有限責(zé)任公司45.44%股權(quán)與順鑫控股持有的順鑫佳宇80%股權(quán)（1606.51萬元）進行等值置換。

2007年12月，順鑫農(nóng)業(yè)以現(xiàn)金1500萬元進行單方增資，注冊資本變更為3012.83萬元，順鑫農(nóng)業(yè)持股86.72%。2010年3月，順鑫農(nóng)業(yè)以現(xiàn)金1.63億元進行單方增資，注冊資本增加至1億元，順鑫農(nóng)業(yè)持股96%。

2013年11月，順鑫農(nóng)業(yè)出資773.45萬元收購順鑫控股持有的4%股權(quán)，至此持有順鑫佳宇100%股權(quán)。

然而，順鑫農(nóng)業(yè)似乎玩不轉(zhuǎn)地產(chǎn)，無論房地產(chǎn)市場行情好壞，順鑫佳宇一直處于虧損之中。

2015年至2020年，順鑫佳宇凈利潤分別為-0.03億元、-1.92億元、-2.2億元、-2.56億元、-3.39億元和-5.34億元，6年累計虧損15.6億元，嚴(yán)重拖累了上市公司的業(yè)績。

2021年12月2日，順鑫農(nóng)業(yè)曾發(fā)布公告稱，為聚焦主營業(yè)務(wù)，公司擬通過產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓持有的順鑫佳宇100%股權(quán)。然而，此次掛牌轉(zhuǎn)讓最終未果。

2021年和2022年，順鑫佳宇業(yè)績依然不佳，凈利潤分別為-3.81億元和-8.42億元。

其中，2022年，順鑫農(nóng)業(yè)出于謹(jǐn)慎性原則，對截至2022年12月31日合并財務(wù)報表范圍內(nèi)的各類資產(chǎn)進行了全面清查和減值測試，并對出現(xiàn)減值跡象的開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品計提跌價準(zhǔn)備，其中開發(fā)成本計提存貨跌價準(zhǔn)備4.96億元、開發(fā)產(chǎn)品計提存貨跌價準(zhǔn)8565.34萬元。

總體來看，順鑫佳宇近8年來一直處于虧損狀態(tài)，累計虧損金額高達27.83億元。

一房產(chǎn)項目建設(shè)11年仍未完工

截至2022年年末，順鑫佳宇資產(chǎn)總額達54.11億元，負(fù)債總額達80.85億元，凈資產(chǎn)達-26.75億元，已處于資不抵債的窘境。

不過，截至2023年5月底，順鑫佳宇資產(chǎn)總額達39.92億元，負(fù)債總額達13.49億元，凈資產(chǎn)達26.43億元。

2023年5月，順鑫農(nóng)業(yè)公告稱，鑒于順鑫佳宇凈資產(chǎn)為負(fù)且存在應(yīng)付公司債務(wù)49.74億元，為便于北京產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)流程的推進，公司董事會同意以前述債權(quán)對順鑫佳宇增資人民幣49.74億元，本次增資資金全部計入順鑫佳宇的資本公積，不增加順鑫佳宇的注冊資本。

綜合來看，順鑫農(nóng)業(yè)此次轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇掛牌價格溢價約17%。

然而，按照《資產(chǎn)評估報告》的算法，在評估基準(zhǔn)日（2023年5月底）持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，順鑫佳宇總資產(chǎn)賬面價值為45.41億元，評估價值為41.91億元，減值額為3.51億元，減值率為7.72%；總負(fù)債賬面價值為10.92億元，評估價值為10.92億元，評估無增減值；凈資產(chǎn)賬面價值為34.49億元，評估價值為30.98億元，減值額為3.51億元，減值率為10.16%。

順鑫農(nóng)業(yè)表示，本次交易，符合公司聚焦主業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，收縮非主營業(yè)務(wù)，集中精力做強做大主營業(yè)務(wù)，增強公司的可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，提升公司價值，維護中小股東利益。

有意思的是，順鑫農(nóng)業(yè)有一個名為“牛欄山下坡屯”的房地產(chǎn)項目，該項目預(yù)計總投資55億元，已累計投資50.6億元。

需要關(guān)注的是，2022年年報顯示，“牛欄山下坡屯”項目開工時間為2012年2月，至今已有11年之久，但開發(fā)進度為94%，完工進度為72%。

事實上，即便是沒有地產(chǎn)板塊的拖累，順鑫農(nóng)業(yè)近年的發(fā)展也不順心。

順鑫農(nóng)業(yè)是一家老牌國企，前身為牛欄山酒廠，1998年11月在深交所上市。上市后，公司開啟多元化發(fā)展，主要業(yè)務(wù)包括白酒釀造與銷售、肉豬的繁育與屠宰、房地產(chǎn)開發(fā)等。

其中，順鑫農(nóng)業(yè)的白酒產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)品以“牛欄山”和“寧誠”為代表，“牛欄山”目前擁有“經(jīng)典二鍋頭”“傳統(tǒng)二鍋頭”“百年牛欄山”“珍品牛欄山”“陳釀牛欄山”五大系列產(chǎn)品；“寧誠”現(xiàn)主要為“綿香型寧城老窖白酒”。公司種豬繁育、生豬養(yǎng)殖、屠宰及肉制品加工業(yè)務(wù)產(chǎn)品，主要包括“小店”牌種豬及商品豬、“鵬程”牌生鮮及熟食制品。

如今，順鑫農(nóng)業(yè)主營業(yè)務(wù)為白酒和肉食產(chǎn)業(yè)兩大板塊。

數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，順鑫農(nóng)業(yè)營業(yè)收入分別為155.11億元、148.69億元和116.78億元，同比分別增長4.1%、-4.14%和-21.46%，連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑；凈利潤分別為4.2億元、1.02億元和-6.73億元，同比分別增長-48.10%、-75.64%和-758.08%，不僅連續(xù)三年下滑而且陷入虧損。

其中，2022年，順鑫農(nóng)業(yè)的高檔酒營業(yè)收入達6.73億元，同比下滑36.22%；中檔酒營業(yè)收入達13.56億元，同比增長4%；低檔酒營業(yè)收入達60.79億元，同比下滑22.71%。