項(xiàng)目名稱 | 白玉蘭(商務(wù))酒店濟(jì)南動(dòng)物園無(wú)影山北路旗艦店

投資人 | 許邦軍

投資人許邦軍先生經(jīng)商多年，涉及領(lǐng)域眾多，投資酒店也有10多年，不少酒店員工已在此工作了十五六年。

本文將通過(guò)對(duì)他的酒店投資案例進(jìn)行分析，供各位投資人參考借鑒。

01項(xiàng)目背景

1.投資人背景：

浙江投資人許邦軍先生30多年前來(lái)到濟(jì)南經(jīng)商，十幾年前，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展給酒店行業(yè)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)和新需求，他自建了一棟5層高、面積10000㎡左右的物業(yè)投資酒店。

2019年12月，營(yíng)業(yè)多年、換牌多次的酒店老化到不能再持續(xù)維持運(yùn)營(yíng)。為了物業(yè)資產(chǎn)保值和投資收益提升，他開(kāi)始考慮對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新。

體驗(yàn)過(guò)做酒店的辛苦，他本想放棄這個(gè)行業(yè)，但有些員工已在自家酒店工作了十幾年，從情感上來(lái)說(shuō)割舍不下。

于是，他決定將原本2016年加盟開(kāi)業(yè)的錦江之星風(fēng)尚店進(jìn)行改造升級(jí)，繼續(xù)投資酒店。

2.項(xiàng)目位置：

本次測(cè)評(píng)的項(xiàng)目——“白玉蘭(商務(wù))酒店濟(jì)南動(dòng)物園無(wú)影山北路旗艦店”門店位于山東省濟(jì)南市天橋區(qū)無(wú)影山北路77號(hào)，地理位置優(yōu)越，東臨濼口服裝城，南臨建材市場(chǎng)，周邊有很多醫(yī)院，商業(yè)氛圍濃。

整體來(lái)講，位置展示性強(qiáng)，交通方便，人流量大，為酒店經(jīng)營(yíng)奠定了較好的先決條件。

3.選擇品牌的過(guò)程：

酒店物業(yè)為自建物業(yè)，面積約10000㎡，改造前為錦江之星風(fēng)尚濟(jì)南無(wú)影山北路店。

最開(kāi)始，許總希望打造一個(gè)高級(jí)酒店，但由于物業(yè)樓層不高，所以不能按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)投資。因此，他希望能尋找到一個(gè)既有專業(yè)管理水平，又能根據(jù)自身物業(yè)情況和自身意愿提高酒店標(biāo)準(zhǔn)的品牌。

在之前近6年的加盟錦江之星風(fēng)尚店的過(guò)程中，他覺(jué)得體驗(yàn)較為愉快，所以考慮繼續(xù)與錦江集團(tuán)合作。

白玉蘭品牌剛創(chuàng)立時(shí)，他就注意到了這個(gè)品牌：裝修風(fēng)格符合更大范圍人群的審美，有和錦江之星一樣專業(yè)的管理模式，又比前者具有更高的格調(diào)和溢價(jià)能力。許總稱，對(duì)白玉蘭這個(gè)品牌青睞已久，早就有意向另選物業(yè)合作投資一家白玉蘭酒店。

恰巧如今準(zhǔn)備改造，白玉蘭的定位標(biāo)準(zhǔn)與自家準(zhǔn)備改造的物業(yè)情況契合度很高，且在提高裝修標(biāo)準(zhǔn)方面可以給予投資人一定的自由度，就開(kāi)始接觸了解合作事宜。

雖然與之前的錦江風(fēng)尚相比整體投資較高，但許總稱自建物業(yè)沒(méi)有租金壓力，且自己還有很多其他企業(yè)，有足夠的資產(chǎn)兜底，比較有底氣，不是孤注一擲的靠租賃物業(yè)加盟品牌賺錢，資金回籠方面的壓力不大。

選擇品牌原因：

1.給予投資人的自由度更大

接觸其他品牌，被嚴(yán)苛的標(biāo)準(zhǔn)嚇退，白玉蘭在給予標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)允許投資人在高于標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上可以自主提升;

2.認(rèn)可錦江集團(tuán)的專業(yè)能力：

之前與錦江集團(tuán)加盟合作體驗(yàn)較好。區(qū)總、品牌領(lǐng)導(dǎo)很負(fù)責(zé)，親力親為來(lái)現(xiàn)場(chǎng)與我溝通，幫我分析、實(shí)踐我的想法，并盡可能幫我減少投資，且不會(huì)互相推卸責(zé)任，讓投資體驗(yàn)更加輕松。

02項(xiàng)目數(shù)據(jù)

一、整體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)大幅提升

投資測(cè)算時(shí)，品牌方預(yù)測(cè)的出租率是80%，RevPAR180元(含房費(fèi)營(yíng)收+餐飲+商品零售)。

1.投資人說(shuō)

許總透露：“實(shí)際經(jīng)營(yíng)起來(lái)，酒店房?jī)r(jià)和入住率都超出了我原本的預(yù)期。委派的店長(zhǎng)非常專業(yè)，不計(jì)劃更換。

據(jù)我之前的了解，山東聊城的白玉蘭酒店RevPAR大多在170-200之間，有時(shí)還會(huì)做些低價(jià)活動(dòng)。

因?yàn)榫频曛苓吀?jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較惡劣， 我原本預(yù)想酒店試營(yíng)業(yè)以后會(huì)有爬坡期，房?jī)r(jià)不會(huì)太高，入住率應(yīng)該主要依靠品牌方的網(wǎng)絡(luò)推薦……沒(méi)想到酒店試營(yíng)業(yè)以來(lái)都沒(méi)做過(guò)什么大的宣傳，入住率就有85%以上，RevPAR沒(méi)有低于過(guò)200元(含房費(fèi)營(yíng)收+餐飲+商品零售)。

特別是現(xiàn)在隨著品牌的支持和政策傾斜，酒店慢慢得到更多客戶的認(rèn)可，我們房?jī)r(jià)已經(jīng)做到了230+元，還有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，這已經(jīng)超越了我的想象了。

相信依靠我們酒店自身的高品質(zhì)、白玉蘭品牌效應(yīng)的繼續(xù)提升、以及對(duì)我們酒店的政策扶持，隨著疫情好轉(zhuǎn)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、人流量增多，未來(lái)我們的入住率會(huì)進(jìn)一步提高，可能有機(jī)會(huì)做到天天滿房?！?/p>

2.業(yè)主代表說(shuō)

酒店業(yè)主代表李適水先生向次方點(diǎn)評(píng)透露了更多酒店的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)：

目前酒店共有健身房、蘭選咖啡、客房、會(huì)議室、餐飲包房、餐飲零點(diǎn)大廳等營(yíng)業(yè)設(shè)施。

酒店改造前，入住率65%，RevPAR是140元左右，門店月總營(yíng)收120多萬(wàn)，客房收入只有30多萬(wàn);改造后，入住率達(dá)到85%，RevPAR有230+元，上個(gè)月總營(yíng)收150多萬(wàn)，客房收入達(dá)到60多萬(wàn)。

從客源結(jié)構(gòu)來(lái)看，30%來(lái)自協(xié)議客人，45%來(lái)自網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，剩下的會(huì)議、品牌直銷、散客等其他渠道加起來(lái)占25%。

從顧客群體來(lái)看，改造前的年輕客人較少，現(xiàn)在從20多到50多的客人都有涵蓋。

從酒店評(píng)分來(lái)看，改造前是4.7，改造后提升到4.9。

二、各方努力縮短改造工期

物業(yè)總面積約10000㎡，之前的十幾年一直用于經(jīng)營(yíng)酒店。

2019年12月，許總就決定改造，結(jié)果疫情來(lái)臨，原材料采購(gòu)、設(shè)計(jì)施工都無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)，改造計(jì)劃推遲到2020年底才開(kāi)始啟動(dòng)。

真正動(dòng)工是2021年3月，包括拆舊在內(nèi)6個(gè)月完工，2021年10月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。比原本預(yù)計(jì)的8~10個(gè)月提早了2~3個(gè)月。

許總表示，改造時(shí)間縮短，主要是由于以下3個(gè)原因：

1.自由度較大，不會(huì)因卡標(biāo)準(zhǔn)浪費(fèi)時(shí)間

在改造施工前，許總與品牌方已經(jīng)溝通好：只要保持白玉蘭的元素，裝修水平高于品牌標(biāo)準(zhǔn)，可以適度發(fā)揮。

不像一些標(biāo)準(zhǔn)比較死板的品牌，可能在施工或采購(gòu)的過(guò)程當(dāng)中會(huì)造成時(shí)間和物質(zhì)上的重復(fù)、浪費(fèi)。

2.設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)較為熟悉，溝通順暢

投資人可以選擇品牌推薦的他們?cè)献鬟^(guò)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，也可以自行尋找。

許總表示：“我選用的是自己之前認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)院。因?yàn)楸舜耸煜ち私?，他們能更好地理解我的需求，更好地按我的想法、思路設(shè)計(jì)出我想要的方案，節(jié)省了不少溝通成本。”

3.品牌團(tuán)隊(duì)管理人性化

“拆除重建的時(shí)候，工程管理的監(jiān)理在現(xiàn)場(chǎng)親力親為，跟施工人員一樣。區(qū)域總、濟(jì)南的分管領(lǐng)導(dǎo)等，都會(huì)不定時(shí)的來(lái)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)我們。

說(shuō)實(shí)話，他們本來(lái)可以不必做到這樣的。

從籌開(kāi)階段到現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)階段，包括工程部、市場(chǎng)部、區(qū)域總等多位領(lǐng)導(dǎo)多次到現(xiàn)場(chǎng)考察或電話與投資人、酒店管理人員溝通，非常人性化。

我接觸酒店行業(yè)已經(jīng)十幾年了，也見(jiàn)了很多形形色色的管理人員。

這些管理人員讓我感覺(jué)到特別親切。他們沒(méi)有把自己高高的掛在上面，覺(jué)得我是管理的，你是投資的、被管理的;他們會(huì)和我們?nèi)谠谝黄?，沒(méi)有把自己和我們分開(kāi)。

總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)品牌給我的感覺(jué)是：不光品牌是新的，管理理念更新。人員積極性和責(zé)任心很好，比很多其他品牌都好。所以，我想這個(gè)品牌以后可以做得更強(qiáng)、更大。”許總稱。

三、提高投資預(yù)算，打造高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品

許總稱：“比起一般白玉蘭酒店的投資，我這家酒店的投資有一定特殊性。

一方面，我來(lái)到濟(jì)南已經(jīng)30多年，各行各業(yè)都有老鄉(xiāng)、朋友，裝修過(guò)程中很多燈具、材料都是以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的成本價(jià)拿到的，對(duì)其他投資人沒(méi)有借鑒意義;

另一方面，我還有不少其他產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，酒店也是自建物業(yè)，投資進(jìn)去所有東西最后都還在我自己手里，希望讓物業(yè)和酒店都煥然一新，所以是不計(jì)成本、力求完美，希望打造一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)酒店。”

品牌最初給出的改造總預(yù)算是1200萬(wàn)元，單房改造成本預(yù)估11.5萬(wàn)元;最后酒店改造總花費(fèi)1800萬(wàn)元，單房改造成本達(dá)到17萬(wàn)+元，其中拆除原先的中央空調(diào)、水質(zhì)處理、新風(fēng)系統(tǒng)、隱蔽管道等設(shè)備設(shè)施就花了500多萬(wàn)。

為了提高酒店品質(zhì)，許總結(jié)合對(duì)周邊市場(chǎng)的判斷，以及未來(lái)消費(fèi)需求的預(yù)測(cè)， 從以下3個(gè)角度對(duì)投資“做加法”：

1.提升裝修標(biāo)準(zhǔn)：

(1)選取幾個(gè)房間，打造成超過(guò)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的，其他房間總體標(biāo)準(zhǔn)不得低于四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn);

(2)將所有裝修在標(biāo)準(zhǔn)版的基礎(chǔ)上做了升級(jí)：改墻紙為訂制墻布，改標(biāo)配家具為定制家具，提升酒店格調(diào);

(3)選用最優(yōu)質(zhì)的原材料，如不銹鋼結(jié)構(gòu)選取不會(huì)變形掉色的304不銹鋼，木質(zhì)結(jié)構(gòu)選取優(yōu)質(zhì)木材，減少日后維修成本。

2.提升設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：

(1)在品牌的給定模板上，整體對(duì)酒店所有用電設(shè)備進(jìn)行全智能化的升級(jí)打造，將馬桶、鏡前燈、電視等全部選取為市面上最超前的產(chǎn)品，做到在市場(chǎng)上領(lǐng)先一步;

(2)花費(fèi)幾倍成本打造專屬純凈水系統(tǒng)，每小時(shí)可生產(chǎn)10噸純凈水用于替代自來(lái)水，做到洗澡、馬桶全部使用純凈水，提高顧客用水體驗(yàn)，避免水垢堵塞酒店噴淋頭;

(3)打造能將房間中空氣循環(huán)利用的雙新風(fēng)系統(tǒng)，不再使用傳統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)，不僅能保持空氣清新、消除煙味等異味，還能避免冬、夏兩季影響房間內(nèi)的空調(diào)制暖、制冷效果;

3.提升全齡段客群入住體驗(yàn)：

(1)在酒店布局、色彩搭配、硬件打造等方面進(jìn)行調(diào)整，融合更多年齡層、職業(yè)范圍顧客群體的審美元素，整體風(fēng)格做到既活力又沉穩(wěn)，有利于拓寬顧客群體，使酒店入住客人多元化。

(2)與設(shè)計(jì)院交流，盡可能把每個(gè)細(xì)節(jié)做到人性化，提高客人舒適感，如衛(wèi)生間做到三分離、在電梯處添加白玉蘭元素，讓酒店在未來(lái)的三五年不會(huì)落后。

“在我加大投資的過(guò)程中，白玉蘭的幾位老總紛紛問(wèn)我：為什么要投資這么大呢?他們還拉著我算賬，一般的白玉蘭酒店單房投資只要8~10萬(wàn)，現(xiàn)在我投資這么多，要考慮一下利益能達(dá)到多少，回籠資金需要多少年。

我跟他們解釋：如果不全部拆除重裝，盡量利用原有條件進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造，確實(shí)1000萬(wàn)就能搞定，單房造價(jià)能降低一半。但我覺(jué)得多花的錢是物有所值的，不是‘傻大膽’。

這樣的調(diào)整不僅是在滿足以后酒店發(fā)展的需求，也是在滿足每一位顧客的需求，每位酒店顧客都想花最少的錢享受到最好的服務(wù)，我希望讓客人感覺(jué)賓至如歸——哪怕只來(lái)了一次，以后再提到這個(gè)地區(qū)時(shí)，自然會(huì)想到這家白玉蘭酒店還不錯(cuò)，可以再來(lái)。

據(jù)我了解，目前我這里是全國(guó)首家以這么高的標(biāo)準(zhǔn)打造的白玉蘭酒店。但我相信未來(lái)他們也會(huì)慢慢開(kāi)始選擇這種投資模式?！痹S總表示。

03項(xiàng)目滿意點(diǎn)

據(jù)許邦軍先生分享，門店于2021年10月1日開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)連續(xù)三個(gè)月入住率達(dá)100%;2021年度，綜合出租率82%, 其中累計(jì)6個(gè)月綜合出租率超100%。在大環(huán)境困難的情況下，門店可以做出這樣的業(yè)績(jī)，他表示比較滿意。

談到印象最為深刻的滿意點(diǎn)，許總分享到：

1.品牌中高層管理者了解市場(chǎng)和投資人需求

從籌備期投測(cè)、裝修，到開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)，酒店的中高層管理都做到了專業(yè)過(guò)硬、態(tài)度積極。

不管是區(qū)域還是總部的管理人員，都很關(guān)心每個(gè)項(xiàng)目投資人的需求、想法，不像以前我曾經(jīng)投資過(guò)的個(gè)別品牌那樣，與投資人和市場(chǎng)脫節(jié)。

因此，他認(rèn)為這個(gè)品牌的整體發(fā)展是符合現(xiàn)在酒店行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和需求的。

2.酒店打造不死板，給投資人一定的自由提升空間

許邦軍先生表示，自己投資過(guò)十幾年酒店，原本的預(yù)設(shè)是大集團(tuán)的酒店品牌會(huì)對(duì)項(xiàng)目打造的標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)節(jié)比較強(qiáng)硬、死板，但沒(méi)想到白玉蘭品牌的負(fù)責(zé)人比較靈活：同意他在原有標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身想法進(jìn)行一定的提升。

這正是許邦軍先生想要的——他認(rèn)為社會(huì)在發(fā)展，人們的需求在提高，打造更加超值的酒店，符合自己翻新酒店的初衷：提高酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展能力。

因此，他認(rèn)為這個(gè)自由發(fā)揮的空間對(duì)投資人來(lái)說(shuō)是好事。

很多品牌在加盟時(shí)有太多限制的“條條框框”，投資人必須全盤照搬，一些自認(rèn)為很好的建議、想法、思路都被扼殺掉了。只要往好的方向發(fā)展，白玉蘭允許投資人有自由發(fā)揮的空間。

不管以后發(fā)展到什么程度，我絕不會(huì)后悔的，因?yàn)樗麄冏屛易隽俗约合矚g、認(rèn)可的事情。

04關(guān)于未來(lái)

許邦軍先生表示，在未來(lái)的幾年中，自己計(jì)劃再籌建一個(gè)幾萬(wàn)平米的物業(yè)，

如果到時(shí)候白玉蘭還會(huì)跟現(xiàn)在一樣，給予一如既往的支持和空間，也許未來(lái)他會(huì)打造一個(gè)五星標(biāo)準(zhǔn)的白玉蘭酒店。

05投資人建議

根據(jù)自己的投資實(shí)踐，許邦軍先生建議其他酒店投資人不要為了省錢降低裝修質(zhì)量，盡可能在籌建裝修階段完善軟、硬件。

他說(shuō)：“一些投資人為盡快回籠資金，會(huì)選擇在酒店裝修時(shí)盡可能降低成本，以為這樣會(huì)達(dá)到投資利益最大化。但以我投資酒店十幾年的經(jīng)驗(yàn)，這樣可能反而會(huì)影響酒店?duì)I收。

劣質(zhì)材料可能在開(kāi)業(yè)后短期內(nèi)與優(yōu)質(zhì)材料相差無(wú)幾，但可使用年限短，未來(lái)維護(hù)維修方面的時(shí)間、物質(zhì)、人工成本都會(huì)很高。

在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，設(shè)備、裝修損壞率高，也會(huì)使客人失去舒適的入住體驗(yàn)，影響復(fù)購(gòu)率和酒店聲譽(yù)?！?/p>