焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部參考報(bào)告（2022年第42周）

企業(yè)研究組

監(jiān)測(cè)時(shí)間：10月15日至10月21日

宏觀政策

1

全國：建立租購并舉住房制度。

（詳見附注1）

焦點(diǎn)研究院：本次會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)“租購并舉”，是完善供應(yīng)端的重要舉措，有利于市場(chǎng)供應(yīng)和保障性住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。租賃住房將作為居民解決住房需求的重要途經(jīng)之一，預(yù)計(jì)未來各地將會(huì)增加市場(chǎng)上的保障性租賃住房供給量。

2

財(cái)政部：《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》

（詳見附注2）

焦點(diǎn)研究院：1、在2022年的土拍中，地方國資拿地的情況頻繁發(fā)生，但是后續(xù)開工率較低，且部分地方城投發(fā)債較多，容易引起地方政府后續(xù)財(cái)政危機(jī)，此新規(guī)可以減少地方國資兜底拿地現(xiàn)象的發(fā)生。2、22城2022年集中供地已經(jīng)接近尾聲，此新規(guī)對(duì)今年22城集中供地影響不大，但是對(duì)其它城市后續(xù)土拍土地供應(yīng)將會(huì)產(chǎn)生較大影響，預(yù)計(jì)地方政府將會(huì)減少土地供應(yīng)量來避免流拍的頻繁發(fā)生。

企業(yè)經(jīng)營

1

陽光城：推出“0元購”員工持股計(jì)劃。

（詳見附注3）

焦點(diǎn)研究院：“免費(fèi)的午餐”并沒有那么容易得到。對(duì)于本次激勵(lì)對(duì)象，如果想得到0元購機(jī)會(huì)，需要陽光城在兩年內(nèi)扭虧為盈，且三年實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。在當(dāng)前的行業(yè)情況下，這個(gè)要求對(duì)于陽光城來說并不容易實(shí)現(xiàn)。不過，此項(xiàng)計(jì)劃可以防止人才流失，穩(wěn)定軍心，將員工利益與公司利益的深度綁定，充分發(fā)揮激勵(lì)效果。

2

中交地產(chǎn)：與信達(dá)地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，涉及房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目等；

綠城中國：與中交集團(tuán)訂立建造框架協(xié)議，期限至2024年底

（詳見附注4）

焦點(diǎn)研究院：中交地產(chǎn)在集團(tuán)內(nèi)部成立“中交代建全產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟”后，業(yè)務(wù)取得重大進(jìn)展，分別與信達(dá)、綠城就代建業(yè)務(wù)達(dá)成協(xié)議。與信達(dá)的合作說明中交已經(jīng)跑通了“接管+代建”的紓困模式。而與綠城的合作則屬于集團(tuán)內(nèi)部資源整合。目前房企競(jìng)相殺入代建這一“藍(lán)?！笔袌?chǎng)中，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，業(yè)務(wù)獲取難度較大，中交地產(chǎn)探索的以代建紓困風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的模式，適合資金較為充裕的房企嘗試。

土地市場(chǎng)

1

南京2022年第三批次集中供地結(jié)束。

（詳見附注5）

焦點(diǎn)研究院：1、從溢價(jià)情況來看，本批次較上批此下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于南京此次集中供地以河西新城及外圍副城為主本批次供地主力為高淳、溧水、六合合計(jì)推出21宗地，這些區(qū)域均為冷門區(qū)域，雨花臺(tái)、江北核心等區(qū)域則缺席此次土拍。2、大型央企拿地?cái)?shù)量較少，民營企業(yè)僅有偉星控股拿地，地方國企拿地超過八成，托底特征明顯。3、房企總體上拿地偏于謹(jǐn)慎，由于二批次供地量大質(zhì)優(yōu)，有拿地意愿的房企在上一批次多有斬獲，本批次房企補(bǔ)倉意愿低迷。

本周焦點(diǎn)研究院重點(diǎn)報(bào)告一覽：

焦點(diǎn)指數(shù) | 2022上半年上市房企短期償債能力排行榜

土拍研報(bào) | 22城第二輪集中供地城市收金排行榜

土拍研報(bào) | 22城第二輪集中供地房企拿地額排行榜

ESG周報(bào) | 海南民用建筑要求“全綠”，中交攜手信達(dá)保交付（第42周）

文旅周報(bào) | 海南省出臺(tái)17條措施振興旅游業(yè)，10月11日起日本全面打開國門開放個(gè)人自由行

附注1：

10月16日，會(huì)議針對(duì)住房市場(chǎng)的相關(guān)表述為“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！辈⒅赋觯骸凹涌旖⒍嘀黧w供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以及“深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，構(gòu)建優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局和國土空間體系”。

附注2：

10月14日，財(cái)政部《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》：防止虛增財(cái)政收入與嚴(yán)控一般性支出一體推進(jìn)。嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)。

附注3：

10月20日，陽光城集團(tuán)發(fā)布2022員工持股計(jì)劃（草案），草案稱回購股份的價(jià)格為0元/股，無需員工出資，主要面向包括公司部分董事、高級(jí)管理人員以及公司及子公司其他核心管理人員，員工持股計(jì)劃的存續(xù)期為五年，分三年歸屬兌現(xiàn)。其中，陽光城實(shí)控人不參與本次持股計(jì)劃。

對(duì)于此次員工持股計(jì)劃的參與對(duì)象，陽光城表示綜合考慮了兩方面，一是公司發(fā)展戰(zhàn)略主要執(zhí)行者及團(tuán)隊(duì)的中流砥柱，其對(duì)公司整體經(jīng)營業(yè)績(jī)的恢復(fù)和長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著重要作用。二是受行業(yè)環(huán)境等因素影響，公司現(xiàn)階段面臨明顯的人才流失問題，公司需留住現(xiàn)有核心管理骨干并吸引適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)、管理等相關(guān)人才，與公司共同在困境中求生存、謀發(fā)展。

草案提出，在公司層面業(yè)績(jī)考核上，該計(jì)劃激勵(lì)目標(biāo)為公司2023年、2024年兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，2023年至2025年要實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長?？梢娒鎸?duì)行業(yè)觸底，正出現(xiàn)新轉(zhuǎn)機(jī)的當(dāng)下，陽光城對(duì)未來的發(fā)展充滿信心。

附注4：

10月18日，中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式在北京舉行。中交地產(chǎn)黨委書記、董事長李永前，信達(dá)地產(chǎn)黨委書記、董事長石愛民出席簽約儀式。本次戰(zhàn)略合作的達(dá)成，為中交地產(chǎn)和信達(dá)地產(chǎn)未來在全國范圍內(nèi)開展全方位、深層次的戰(zhàn)略合作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

李永前表示，中交地產(chǎn)和信達(dá)地產(chǎn)在房地產(chǎn)及城市綜合開發(fā)運(yùn)營領(lǐng)域各有所長、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，擁有廣泛的合作基礎(chǔ)和空間，希望雙方能秉持相互信任、共同發(fā)展的理念，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，積極展開合作。石愛民表示，信達(dá)地產(chǎn)堅(jiān)持協(xié)調(diào)成長和良性互動(dòng)的發(fā)展模式，愿意攜手中交地產(chǎn)在房地產(chǎn)紓困類代建項(xiàng)目、不動(dòng)產(chǎn)資源整合、城市更新以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營等領(lǐng)域全面展開戰(zhàn)略合作。未來，雙方將充分立足各自資源稟賦，開展長期、互信的全方位合作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)雙方實(shí)現(xiàn)合作共贏。

10月19日，綠城中國發(fā)布持續(xù)關(guān)連交易公告，建造框架協(xié)議。綠城中國與中交集團(tuán)訂立建造框架協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)中交集團(tuán)或其附屬公司向綠城中國集團(tuán)不時(shí)提供建造服務(wù)，期限為自建造框架協(xié)議日期至2024年12月31日。委聘中交集團(tuán)或其附屬公司向綠城中國集團(tuán)提供建造服務(wù)，其中可能包括房屋建造（包括總體承包）、安裝工程、園林景觀、精裝修工程、幕墻門窗安裝、市政道路建設(shè)、弱電工程等。

附注5：

南京2022年第三批次集中供地結(jié)束，32宗涉宅用地（原計(jì)劃公開出讓46幅地塊，14宗提前公告延長掛牌時(shí)間）中，27宗底價(jià)成交、1宗觸頂、3宗溢價(jià)、1宗流拍，收金總額達(dá)到274.6億元。與今年二批次底價(jià)成交31宗，觸頂搖號(hào)5宗，流拍2宗，總成交價(jià)727億元相比，熱度下滑明顯，出讓前市場(chǎng)預(yù)期較高的建鄴區(qū)多宗熱門地塊僅1宗達(dá)觸頂價(jià)。