數(shù)據(jù)顯示，2020年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率達(dá)到59%，近乎住宅物業(yè)毛利率的兩倍。同年，商業(yè)物業(yè)用100萬平方米的在管面積貢獻(xiàn)了62%的毛利，而住宅物業(yè)用15倍的在管面積僅貢獻(xiàn)了38%的毛利。

來源：中訪網(wǎng)

6月6日，中駿商管通過港交所聆訊，將在港股上市。作為非典型閩系房企中駿集團(tuán)旗下企業(yè)，中駿商管是一家非典型的物業(yè)管理公司。

中駿集團(tuán)，很不一樣的閩系房企

分析中駿商管前，不得不先分析中駿集團(tuán)。

中駿集團(tuán)是一家非典型閩系房企，不僅是因?yàn)槠浒芽偛窟w往了上海，而是因?yàn)槠涔緫?zhàn)略與典型閩系房企錯(cuò)位、甚至“背道而馳”。

閩系房企絕對(duì)是地產(chǎn)界的黑馬群體，趁著地產(chǎn)回暖周期，2016年以“快擴(kuò)張、高杠桿、快周轉(zhuǎn)”快速崛起。當(dāng)年，閩系房企搶占了房企百?gòu)?qiáng)的20%，閩系房企也被稱為“地王收割機(jī)”。

但當(dāng)時(shí)的中駿集團(tuán)卻在閩系房企中顯得非常保守，2016年8月，中駿集團(tuán)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席黃朝陽(yáng)還明確表示，“中駿沒有計(jì)劃把目標(biāo)調(diào)高，我認(rèn)為現(xiàn)在追求規(guī)模已經(jīng)沒有太大的意義了?！?/p>

不過，發(fā)現(xiàn)業(yè)績(jī)落后太多的中駿集團(tuán)隨后醒悟，在2017年提出2020年達(dá)到“千億級(jí)規(guī)?！钡膽?zhàn)略目標(biāo)。不過，中駿集團(tuán)又走了與其他閩系房企不一樣的道路。中駿集團(tuán)確立了以地產(chǎn)開發(fā)為主體、FUNWORLD購(gòu)物中心和FUNLIVE長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”戰(zhàn)略。

簡(jiǎn)單來說，中駿集團(tuán)的戰(zhàn)略就是以購(gòu)物中心和公寓項(xiàng)目來勾地，通過幫助政府做商業(yè)配套來獲得低價(jià)土地。這種模式在三四線城市更有競(jìng)爭(zhēng)力，這又使中駿集團(tuán)土儲(chǔ)集中在三四城市，與主流房企重返一二線城市的趨勢(shì)“背道而馳”。

中駿商管，非典型物業(yè)管理公司

近年，大型房企紛紛分拆旗下物業(yè)公司上市來幫助公司融資和降低負(fù)債。中駿商管上市的目的不言而喻，但其經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)績(jī)構(gòu)成與大多數(shù)房企旗下的物業(yè)公司大不一樣。

中駿商管可以說是為中駿集團(tuán)“勾地”而生，商業(yè)項(xiàng)目收入占了其收入大頭，且商業(yè)項(xiàng)目毛利率也高于住宅項(xiàng)目。這應(yīng)該也是其企業(yè)命名采用“商管”而非“物管”的原因。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率達(dá)到59%，近乎住宅物業(yè)毛利率的兩倍。同年，商業(yè)物業(yè)用100萬平方米的在管面積貢獻(xiàn)了62%的毛利，而住宅物業(yè)用15倍的在管面積僅貢獻(xiàn)了38%的毛利。

2020年初，中駿集團(tuán)宣布2025年要布局100個(gè)世界城項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)60個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。中駿商管的商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入及利潤(rùn)還會(huì)大幅增長(zhǎng)。

中駿集團(tuán)及中駿商管的“遠(yuǎn)慮”

勾地模式為中駿集團(tuán)和中駿商管埋下了“遠(yuǎn)慮”。

中駿商管招股書顯示，2020年，來自中駿集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目，一、二、三線城市收益占比分別為10.2%、9.7%和80.1%。無論中駿集團(tuán)還是中駿商管，收入都過于依賴三線城市。

三四線城市棚改紅利遠(yuǎn)去，大多數(shù)三四線城市人口都在流失，三四線城市樓市正在走弱，削弱了中駿集團(tuán)的盈利能力。近年來，中駿集團(tuán)營(yíng)收大增，但利潤(rùn)增速卻呈下降趨勢(shì)。2017-2020年，中駿集團(tuán)的歸母凈利潤(rùn)增速分別為37.07%、19.2%、3.69%、8.1%，未來還可能進(jìn)一步走弱。

商業(yè)地產(chǎn)沉淀資金多，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)房企的現(xiàn)金占?jí)捍蟆Ｖ序E集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額已經(jīng)連續(xù)兩年凈流出，2019年和2020年該指標(biāo)分別為-70.88億和-33.78億元。在“三道紅線”壓力下，這是非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

三四線城市政府愿意以低價(jià)住宅用地?fù)Q取開發(fā)商配套商業(yè)項(xiàng)目，本身就說明這些商業(yè)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)。三四線城市消費(fèi)力相對(duì)較弱，一些上客率較高的知名連鎖品牌商對(duì)三四線城市的入駐非常謹(jǐn)慎。同時(shí)，在電商等線上商業(yè)擠壓下，實(shí)體門店經(jīng)營(yíng)壓力巨大。同時(shí)目前三線城市中已經(jīng)布局了不少新城吾悅廣場(chǎng)等競(jìng)對(duì)購(gòu)物中心，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。

上述情況都對(duì)中駿集團(tuán)和中駿商管的未來構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。隨著2025年布局100個(gè)世界城項(xiàng)目的規(guī)劃推進(jìn)，這些風(fēng)險(xiǎn)或進(jìn)一步放大。