03-婚戀中的房子

• 為何婚前自己買房更劃算

• 最大限度享受增值

• 《婚姻法》第十八條規(guī)定，婚前購(gòu)買的房屋，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)

• 前提：

• 一是用自己的婚前個(gè)人存款購(gòu)買，包括存放自己賬戶的存款、個(gè)人湊的、父母資助的、他人贈(zèng)與的錢等

• 二是全款購(gòu)買，而不是按揭購(gòu)買

• 如果婚前按揭購(gòu)買，這套房屋該如何分割

• 《婚姻法司法解釋（三）》第十條規(guī)定，只有婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分屬于共同所有，其余部分屬于個(gè)人所有

• 離婚時(shí)，法院會(huì)把房屋判給購(gòu)房人，購(gòu)房人補(bǔ)償另一方婚后共同還貸及對(duì)應(yīng)增值的一半

• 案例

• 無(wú)共同還貸，則無(wú)補(bǔ)償

• 原則：婚后的收入是共同財(cái)產(chǎn)，無(wú)論以誰(shuí)的存款還貸，都會(huì)推定為共同還貸

• 例外：夫妻沒(méi)有共同還貸，離婚時(shí)女方無(wú)須補(bǔ)償對(duì)方

• 1．女方父母每月打一筆錢到子女的還貸賬戶還貸；

• 2．女方父母動(dòng)用其住房公積金為子女還貸；

• 3．女方用嫁妝還貸；

• 4．女方用彩禮還貸；

• 5．女方用婚前積蓄還貸。

• 離婚時(shí)可分到房子

• 當(dāng)只有一套共有房產(chǎn)時(shí)，法院往往會(huì)判給取得撫養(yǎng)權(quán)的一方

• 因?yàn)椋⒆痈枰€(wěn)定的住所

• 當(dāng)你擁有一套婚前按揭房時(shí)，法院就會(huì)將其判給你

• 如果有共同還貸，則只需補(bǔ)償對(duì)方一筆錢

• 內(nèi)在門道

• 法院要確定你補(bǔ)償多少錢給對(duì)方時(shí)，就要先確定房屋的價(jià)值。雙方先協(xié)商房?jī)r(jià)，協(xié)商不成則評(píng)估。假設(shè)評(píng)估出來(lái)的結(jié)果是300萬(wàn)元。此時(shí)離法院作出判決還有一段時(shí)間。三至六個(gè)月過(guò)去了，法院才判決離婚。此時(shí)，房?jī)r(jià)漲到330萬(wàn)元。當(dāng)有一方不服上訴，又六個(gè)月過(guò)去了，房?jī)r(jià)又漲到380萬(wàn)元了。二審法院不會(huì)再重新評(píng)估房?jī)r(jià)了，只會(huì)根據(jù)300萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)來(lái)確定補(bǔ)償數(shù)額。

• 避免婚后買房變共有

• 談?wù)撜摷迺r(shí)買房的坑

• 談婚論嫁時(shí)偷偷按揭買房

• 《婚姻法司法解釋（三）》第十條規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

• 存在婚后共同還貸，補(bǔ)償給對(duì)方的錢=（婚后共同還貸+該部分的增值）/2

• 切勿為對(duì)方房子出資裝修

• 男方買房，女方出錢裝修的隱患

• 1．男方父母每月還貸的錢，來(lái)源不可控

• 既有可能是男方父母的，也有可能是男方取現(xiàn)給他們的

• 這會(huì)導(dǎo)致婚后還貸部分不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)

• 2．由于男方父母幫忙供房，婚后雙方可支配的收入就多些。

• 這會(huì)導(dǎo)致日常消費(fèi)增加

• 3．如果是夫妻兩人自己供房，可支配的錢少，消費(fèi)自然會(huì)有所節(jié)制，但供房的錢算是夫妻倆的投資了

• 4．父母給自己的孩子還貸，幫的都是自己的孩子

• 談婚論嫁時(shí)買房的七點(diǎn)建議

• 1．雙方家庭均可以買房，宜各自按揭一套，雙方均享受首套房福利

• 2．一方家庭富裕，另一方經(jīng)濟(jì)條件不足以買房：想買房的一方，應(yīng)問(wèn)另一方是否有買房意向，是各自買房，還是合資共同買房

• 3．雙方經(jīng)濟(jì)條件均不足以獨(dú)自買房，宜商量合資買房

• 4．如合資買房，建議協(xié)商各自出資比例和房屋份額，避免各自暗地里盤算對(duì)方

• 5．無(wú)論如何，任何一方都不應(yīng)讓對(duì)方出資裝修，而應(yīng)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房出資款

• 6．男方在協(xié)商房屋份額比例時(shí)，可以考慮將相應(yīng)份額換算成彩禮

• 7．房產(chǎn)證加名，可以約定為按比例享有的按份共有

• 房子寫一人名字很危險(xiǎn)

• 簽署放棄產(chǎn)權(quán)聲明

• 當(dāng)夫妻一方申請(qǐng)登記時(shí)，房管局會(huì)要求共有人簽署類似的聲明

• 這原本一道行政管理的手續(xù)，但若打起官司來(lái)，究竟是否會(huì)被當(dāng)成夫妻書面財(cái)產(chǎn)約定，需要法院的最后判決

• 單方出售或抵押房屋

• 婚后買的房子寫誰(shuí)的名字都一樣，都是夫妻共同的房子

• 當(dāng)房屋寫他一個(gè)人的名字時(shí)，他想把房子賣了，過(guò)戶的時(shí)候需要配偶簽字

• 因?yàn)榉赡J(rèn)是共同的，這也是房管局的傳統(tǒng)操作

• 但是，2008年《物權(quán)法》出臺(tái)后，越來(lái)越多城市的房屋過(guò)戶已不需要配偶簽名

• 房屋登記在夫妻一方名下，有被隨意抵押或出售的風(fēng)險(xiǎn)

• 假借父母出資買房

• 女方買了套房子寫在自己名下，款項(xiàng)由父母的賬戶支付

• 根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第七條規(guī)定，這是女方個(gè)人財(cái)產(chǎn)

• 建議

• 除了婚前各自按揭購(gòu)房，享受首套房?jī)?yōu)惠外，宜共同出資購(gòu)房，登記夫妻兩人名字，實(shí)現(xiàn)雙向安全

• 如何登記房產(chǎn)份額的比例，由雙方協(xié)商而定

• 警惕父母出資變借款

• 推定為借款的趨勢(shì)（保護(hù)老人的財(cái)產(chǎn)）

• 近年來(lái)的司法判決，似乎有改變舉證責(zé)任的趨勢(shì)，要求被資助方來(lái)證明是贈(zèng)與。 如沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證實(shí)，則推定借款成立

• 見(jiàn)：四川省高法（2017）川民申4120號(hào)民事裁定書、廣州市中級(jí)人民法院微信公眾號(hào)2019年3月22日刊登的《父母出資210萬(wàn)給孩子買房，是贈(zèng)與還是借款？這對(duì)夫妻把兒子告上了法庭》、南京市中級(jí)人民法院微信公眾號(hào)2018年11月2日發(fā)表的《婚后父母為子女購(gòu)房出資都是贈(zèng)與嗎？》

• 建議：結(jié)婚的時(shí)候就會(huì)要求出資方的父母以書面方式明確出資的性質(zhì)

• 借名買房要三思

• 為何會(huì)借名買房

• 1. 沒(méi)有購(gòu)房資格

• 2. 為了省點(diǎn)首付

• 3. 為享受房改房的優(yōu)惠

• 借名買房的風(fēng)險(xiǎn)

• 借名買房的五點(diǎn)忠告

• 1．借父母名義買房改房，要不得

• 2．不要貪小便宜，為了省那點(diǎn)錢就輕易用了別人的名字買房

• 最后付出的代價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出你的想象

• 3．如果真要借名買房，務(wù)必寫一份完備的代持協(xié)議，包括房屋歸屬、返還房屋的請(qǐng)求權(quán)、房屋增值部分的利益歸屬和擅自處分房屋的責(zé)任等

• 4．所有出資款項(xiàng)務(wù)必通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬完成，保留完整的證據(jù)鏈條

• 5．建議在專業(yè)律師的指導(dǎo)下完成

• 婚后置換婚前房要小心

• 學(xué)區(qū)房寫誰(shuí)的名字

• 寫對(duì)方名字

• = ? ? ? ? 整套房屋都是夫妻共同所有

• 出售婚前房屋所得的350萬(wàn)元，就轉(zhuǎn)化成共同所有的房屋了

• 根據(jù)銀行流水進(jìn)行區(qū)分：

• A. ? ? ? ? ? 你把350萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)給賣家，再?gòu)?00萬(wàn)元存款里拿50萬(wàn)元給賣家

• = ? ? ? ? ? ?350萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)里的價(jià)值，剩余的50萬(wàn)元存款則仍然是共同存款

• B. ? ? ? ? ? 如果你把300萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)給賣家，再把那100萬(wàn)元存款轉(zhuǎn)給賣家

• = ? ? ? ? ? ?350萬(wàn)元里的300萬(wàn)元轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)價(jià)值，剩余的50萬(wàn)元仍然是婚前房屋的售房款

• C. ? ? ? ? ? 如果你把350萬(wàn)元和原有的100萬(wàn)元存款放在一起，再付給賣家400萬(wàn)元

• = ? ? ? ? ? ?無(wú)法區(qū)分剩余的50萬(wàn)元是什么性質(zhì)的

• 總結(jié)：無(wú)論如何操作，最終婚前房屋的大部分個(gè)人價(jià)值都轉(zhuǎn)化為婚后共同房產(chǎn)

• 寫雙方名字

• 結(jié)果跟上述分析是一樣的

• 只是房子寫了雙方名字，還可以在房產(chǎn)證上區(qū)分為共同共有和按份共有，在房產(chǎn)證上注明雙方各占多少比例

• 寫自己名字（避免婚前房屋轉(zhuǎn)化為婚后共同財(cái)產(chǎn)）

• 婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后發(fā)生形態(tài)變化不導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生變化：婚前按揭房→350萬(wàn)元售房款→學(xué)區(qū)房

• 由于學(xué)區(qū)房仍然寫在你名下，因此這部分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是沒(méi)有發(fā)生變化的

• 如何償還婚前按揭房的貸款

• 賣房的時(shí)候可以通過(guò)父母的賬戶出錢還清按揭款

• 父母出資買房的陷阱

• 婚前父母出資為子女購(gòu)房

• 《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外?！?/p>

• 十種情形

• 單方父母出資

• 全額出資

• a. ? ? ? ? ? 自己子女名字

• = ? ? ? ? ? ?贈(zèng)與自己的子女

• = ? ? ? ? ? ?全部歸子女所有

• b. ? ? ? ? ? 對(duì)方名字

• c. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 部分出資

• d. ? ? ? ? ? 自己子女名字

• = ? ? ? ? ? ?贈(zèng)與自己的子女

• 婚后共同還貸及對(duì)應(yīng)增值屬于共同財(cái)產(chǎn)

• e. ? ? ? ? ? 對(duì)方名字

• f. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 雙方父母出資

• 全額出資

• g. ? ? ? ? ? 一方名字

• h. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 部分出資

• i. ? ? ? ? ? 一方名字

• j. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 最高人民法院民一庭解釋道：“《婚姻法解釋二》第二十二條第一款規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。細(xì)究該條文，其明確的僅僅是婚前雙方父母的出資歸屬，并未涉及所購(gòu)置房屋的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。但既然該出資應(yīng)認(rèn)定為對(duì)子女的個(gè)人贈(zèng)與，那么子女雙方用該贈(zèng)與資金購(gòu)買房屋的行為自然等同于個(gè)人出資行為。相應(yīng)地，不管事后子女雙方有無(wú)婚姻關(guān)系抑或該房屋所有權(quán)登記者是誰(shuí)，都應(yīng)視為子女雙方按各自的出資份額共有該房屋的所有權(quán)?！保▋A向性意見(jiàn)）

• = ? ? ? ? 不管房屋登記在誰(shuí)名下，父母出資部分由自己的子女按比例享有份額

• = ? ? ? ? 在b、c、e、f、g、h、i、j的八種情形下，均按各自父母出資的比例來(lái)享有房屋份額

• 實(shí)務(wù)中其他處理方式

• 1．把該房屋當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割房產(chǎn)時(shí)把300萬(wàn)元的出資款扣除給男方

• 假設(shè)房屋值600萬(wàn)元，剩余貸款100萬(wàn)元

• 房子判給男方，則男方補(bǔ)償女方100萬(wàn)元［（600-100-300）/2］

• 房子判給女方，則女方補(bǔ)償男方400萬(wàn)元［300+（600-100-300）/2］。

• 2．把該房屋當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)

• 如有約定按份共有，則按比例分割

• 如沒(méi)有約定，則當(dāng)共同共有，出資方可適當(dāng)多分

• 3．以結(jié)婚為目的，沒(méi)有證據(jù)證明明確歸登記方個(gè)人所有，一般按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理

• 建議：通過(guò)書面約定出資金額、資金來(lái)源、資金性質(zhì)（贈(zèng)與或借款）、房屋比例、房貸承擔(dān)比例

• 婚后父母出資為子女購(gòu)房

• 法律依據(jù)

• 《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外?！?/p>

• 《婚姻法司法解釋（三）》第七條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

• 十種情形

• 單方父母出資

• 全額出資

• a. ? ? ? ? ? 自己子女名字

• 屬于《婚姻法司法解釋（三）》第七條第一款規(guī)定，屬于對(duì)自己子女的贈(zèng)與，是個(gè)人房產(chǎn)

• b. ? ? ? ? ? 對(duì)方名字

• 適用《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定，屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，是夫妻共同房產(chǎn)

• c. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 適用《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定，屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，是夫妻共同房產(chǎn)

• 部分出資

• d. ? ? ? ? ? 自己子女名字

• 1.《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》一書中認(rèn)為部分出資也屬于“出資為子女購(gòu)房”

• = ? ? ? ? ? ? 父母部分出資就會(huì)被視為婚后對(duì)自己子女的贈(zèng)與，該部分出資所對(duì)應(yīng)的房屋份額為個(gè)人財(cái)產(chǎn)

• 2. ? ? ? ? ? ?在2012年和2013年的《民事審判指導(dǎo)與參考》民事審判問(wèn)答信箱里又改變了看法，認(rèn)為只有父母全額出資購(gòu)房的情況下，才屬于“出資為子女購(gòu)房”

• = ? ? ? ? ? ? 父母部分出資就會(huì)被視為婚后對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，該部分出資所應(yīng)對(duì)房屋份額為夫妻共同財(cái)產(chǎn)

• 3. ? ? ? ? ? ?離婚時(shí)該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資的那部分款項(xiàng)屬于對(duì)自己子女的贈(zèng)與，但相應(yīng)的增值部分應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以處理

• = ? ? ? ? ? ? 父母出資100萬(wàn)元首付，該首付升值到150萬(wàn)元，里面有100萬(wàn)元是個(gè)人的，50萬(wàn)元是共同的

• e. ? ? ? ? ? 對(duì)方名字

• 適用《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定，屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，是夫妻共同房產(chǎn)

• f. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 適用《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定，屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，是夫妻共同房產(chǎn)

• 雙方父母出資

• 全額出資

• g. ? ? ? ? ? 一方名字

• 屬于《婚姻法司法解釋（三）》第七條第二款規(guī)定的情形，故按出資比例享有份額

• h. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 適用《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定，屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，是夫妻共同房產(chǎn)

• 部分出資

• i. ? ? ? ? ? 一方名字

• j. ? ? ? ? ? 雙方名字

• 適用《婚姻法司法解釋（二）》第二十二條第二款規(guī)定，屬于對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，是夫妻共同房產(chǎn)

• 建議：

• 通過(guò)書面約定出資金額、資金來(lái)源、資金性質(zhì)（贈(zèng)與或借款）、房屋比例、房貸承擔(dān)比例

• 如不愿意雙方書面約定，至少在d和i的兩種情形下，單方書面明確該資金是否贈(zèng)與自己的子女，同時(shí)在公證處公證

• 父母出資為子女購(gòu)房的大漏洞

• 建議：房屋登記為兩人名字，變成h種情形，即可保持為夫妻共同共有

• 總結(jié)