20年前，城市居民的剛性住房追求很簡單，兩室一廳就足夠完美了；10年前，城市居民開始挑剔剛性住房的區(qū)位地段、戶型格局、配套設(shè)施、社區(qū)鄰里等，對居家生活有了明顯的追求。

如今，新一代剛需族對住房的需求已發(fā)生深刻變化，除了對房價依舊保持關(guān)注以外，以80后、90后甚至00后為主體的新一代剛需購房族，正在以他們對居住的獨有認知，向房企傳遞出新的住房需求。

陌生的剛需

對于剛需的理解，一千個人眼中可能有一千個哈姆雷特。70后購房者會把買房的剛需定義為得有個窩，房子是不可或缺的需求。80后購房者除了買個房，必須得滿足一個以上的核心需求，比如學(xué)位，比如兩房，比如投資。

在新形勢下，成為購房主力人群的90后、00后，他們的心理也悄然發(fā)生變化，從以往的買房“看地段”“看升值空間”“看配套”，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲇谧宰⌒枨?，對購房產(chǎn)品的品質(zhì)、服務(wù)會有更全面的綜合考慮。

?“當(dāng)時買房并沒有考慮很多，實用、方便、價格合理就好?！睕]有趕上最后一波單位福利分房的70后何先生毫無疑問成了2000年樓市的中堅力量。

對于70后來說，買房似乎是一種順理成章的事。在70后大規(guī)模買房的時候，無論開發(fā)商的實力、產(chǎn)品、設(shè)計、規(guī)劃還是理念，和現(xiàn)在都相差甚遠。由于受社會大環(huán)境的影響，70后購房時對房子的認知，是無法和現(xiàn)在相比的，“房子差不多就可以了”，成了當(dāng)時購房的一種常態(tài)。

相比而立之年恰逢房價看漲、手上的房子已經(jīng)成為自己的一筆財富的70后，80后的三十而立，剛需房就成為頭等大事。然而，80后購房群體有別于其他年齡層的消費者，他們想買房但經(jīng)濟實力有限。

“對于我們來說，買房不僅僅用來自住，還是一種投資理財方式?！鄙頌?0后，王先生說自己是主動選擇成為房奴的。在這主動選擇的背后，對房子、樓市的用心研究，就是對自己的錢包負責(zé)。所以，他也因此成為“房地產(chǎn)專家”，對于大到房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的影響，小到品牌房企房價戶型，樣樣都能說出些門道。

就在80后還在為房子愁眉不展的時候，90后已經(jīng)悄然殺入購房大軍中?！拔业牡谝惶追渴歉改纲I單?！毙『未髮W(xué)畢業(yè)后幾個月的時間，就成為不多的90后業(yè)主中的一員?！案改负臀艺f，先給我買一套小點的公寓，以后再慢慢換。我對房子大小要求不高，夠住就行?！毙『蔚母改刚J為，當(dāng)時的房子長期來看還有一定的升值空間。小何對買房的建議是既要追求個性，更要強調(diào)實用。

親切的剛需

近年來，樓市發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變，帶來了購房者需求的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前市場環(huán)境下，購房主力人群已經(jīng)是90后、00后，他們成長環(huán)境剛好是我國居住水平快速提高的年代，他們對剛性的需求顯然已不是原來70后、80后所謂的“剛需”。

“以前買房更多看圖紙、看沙盤，憑樣板房去想想未來家是什么樣。而現(xiàn)在，購房者能看到的‘實實在在’的東西，在逐漸變多?！?0后范先生說，當(dāng)年買房完全靠想象，幾乎沒有現(xiàn)房一說。

很多80后認為，他們的剛需更多考慮的是所買房子是否擁有優(yōu)質(zhì)教育資源?！跋Ｍ軌蛟谧约液⒆尤雽W(xué)前購入一套周邊有好學(xué)校的房產(chǎn)，好讓自己的孩子能夠贏在起跑線上?！?0后王先生表示，有學(xué)校配套的樓盤是他的首選。

而被稱為“Z世代”的95后，他們更加注重社區(qū)的實際生活體驗，在健康、舒適、安全、線上化等方面需求凸顯，對社區(qū)的智能化服務(wù)提出了更高要求。

在昆明，越來越多的房企推出了“智慧社區(qū)”這個概念。無接觸感應(yīng)開關(guān)、人臉識別智能門鎖、智能呼梯、遠程開門“待客”等，使生活更安全、更便利。據(jù)了解，以中海、萬科、綠城等為代表的頭部房企基本在布局智慧社區(qū)，紛紛拋出“未來社區(qū)”“智慧健康生活”等智能化產(chǎn)品，智慧社區(qū)也從“新概念”逐漸變?yōu)椤靶聵?biāo)配”。

00后作為未來一段時間的購房主力軍，他們或?qū)⑹墙窈髽鞘械囊庖婎I(lǐng)袖。00后小田的家庭為“421結(jié)構(gòu)”，即雙方父母、一對夫妻、一個孩子。她表示，自己本身不缺住房，但如有能力還是會選擇買房和父母分開居住。

據(jù)中國社科院研究報告，很多00后未來的居住形態(tài)也許是小房子的天下。90后、00后的剛需區(qū)別于傳統(tǒng)的剛需，他們不求大、不求貴、不求擇鄰而居，只要滿足小兩口甚至三口之家自成一統(tǒng)即可。

理想的剛需

自1998年房改，尤其是步入新千年之后，我國房地產(chǎn)市場取得了快速發(fā)展。近幾年，房地產(chǎn)市場走勢整體穩(wěn)中有降。自去年以來，各地為了刺激樓市回暖，出臺很多利好購房的政策。近期，更是明確提出能更好滿足剛性和改善性住房需求、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的住房信貸政策。

昆明市因城施策，持續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市政策，近期發(fā)布《關(guān)于印發(fā)昆明市進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，在“促進居住消費”方面提出了推行存量房“帶抵押過戶”合并登記服務(wù)，并且開展“帶抵押過戶”住房公積金貸款試點工作；明確生育二孩、三孩的住房公積金繳存職工家庭，購買首套自住房的住房公積金貸款最高額度分別上浮20%、30%等，支持剛需和改善型住房需求，促進居住消費健康發(fā)展。

據(jù)昆明房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺信息顯示，今年上半年昆明市主城住宅項目銷售套數(shù)和金額榜單的桂冠均被書香云海摘得。此外，上榜的萬科城、保利城、光明璟宸等也都是持續(xù)熱銷項目。值得注意的是，銷售套數(shù)前20名中，由央企、國企開發(fā)的項目占據(jù)了半壁江山。

當(dāng)前，交付品質(zhì)有保障的項目更受購房者青睞，周邊配套完善能滿足多樣居住需求的剛需項目也是熱銷產(chǎn)品。梳理顯示，住房逐漸回歸居住屬性的同時，剛需、剛改型住房仍是昆明房地產(chǎn)市場成交主流。

“我們比較青睞90平方米左右的兩房或三房。”90后小何說，90平方米的房子總價相對低，裝修起來成本不高，同時因為房子較小，物業(yè)費和水電費也不會太高，負擔(dān)比較小。她認為，對于那些有著住房剛需的人來說，90平方米的二手房子總價低、稅費低、物業(yè)費低，所以轉(zhuǎn)手也會更加容易。

在昆明，90后的購房群體作為當(dāng)前首置、首改的中堅人群，他們的自住需求同樣強烈。新生代對貸款等消費行為并不抵觸，即便沒有太多資金積累，但有一套屬于自己的房子仍然是這一代的主流需求。買房的資金或來自貸款，或來自父母的支持。

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生階段性變化，剛需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)分層，但只要居住仍是房子的本質(zhì)，剛需就仍是房地產(chǎn)市場的主流。

市場調(diào)查

昆明120平方米三房最香

房地產(chǎn)市場環(huán)境轉(zhuǎn)變所帶來的影響，在昆明過去一個月的樓市成交數(shù)據(jù)中已初現(xiàn)端倪。根據(jù)克而瑞發(fā)布的8月份昆明房地產(chǎn)市場周報顯示，120至140平方米區(qū)間的三房及以上戶型銷量超過了傳統(tǒng)的市場主力90至100平方米戶型，成為主導(dǎo)，這樣的市場反應(yīng)，既表明改善型購房群體趨于活躍，也表明購房者對于住宅的功能性要求更加精準(zhǔn)和進化。

俊發(fā)·觀云海售樓部，在糾結(jié)了兩周以后，張鵬還是決定買下總價約159萬元的126平方米的三室兩廳兩衛(wèi)，放棄了最初看中的86平方米的兩室兩廳一衛(wèi)，即使兩套房子總價相差了約50萬元。

這是張鵬明年結(jié)婚的婚房，按照最初的預(yù)算，他和未婚妻原計劃在不增加更多負擔(dān)的情況下，先買總價一百萬元左右的兩房，等過些年依據(jù)情況再置換改善，但隨著各項對于剛需改善購房新政的執(zhí)行，讓張鵬轉(zhuǎn)變了想法，在貸款和利率有利的情況下，他們決定做長遠打算“一步到位”，“126平方米即使是四口之家也足夠了。我們不想在房子上過于折騰，最好就是舒適有品質(zhì)地解決剛需?！睆堸i如是說。

當(dāng)下，張鵬的想法代表了更多購房者的真實想法。日前，克而瑞最新發(fā)布的昆明房地產(chǎn)市場周報顯示，2023年8月14日至20日，昆明主城區(qū)高層商品房主力成交面積段集中于120至144平方米戶型，120至130平方米戶型與130至144平方米戶型共成交140套，改善需求持續(xù)釋放。

事實上，昆明購房者對于居住產(chǎn)品使用性及舒適性的要求并不是一觸即發(fā)地轉(zhuǎn)變，而是隨生活品質(zhì)的提升而逐漸進化。

公開數(shù)據(jù)顯示，昆明人均住房面積已經(jīng)從20世紀80年代的7.3平方米提高至2020年的43.6平方米，比全國的人均住房面積高出3.4平方米，位居第12位。昆明主力成交面積的上升是需求拉動的結(jié)果，也體現(xiàn)了居住空間改善的趨勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前35歲以下的購房群體是一、二線城市購房看房的主力人群，業(yè)內(nèi)稱為“新生代客群”。這個群體無論是剛需還是改善購房，首選的都是三房戶型。

從面積段看，“新生代”對于購房面積的需求，超70%是110至140平方米和90至110平方米，其中110至140平方米的占比最大。這表示該客群期望擁有更加舒適的室內(nèi)空間。戶型偏好上，三室二衛(wèi)成為焦點房型，占比近半。

從俊發(fā)、碧桂園、龍湖等項目客戶訪問數(shù)據(jù)分析，不論是兩人世界還是三口之家的家庭結(jié)構(gòu)，意向戶型均為三室，主要原因在于客戶普遍覺得一個“多功能房間”對于家庭是必要的存在，可以滿足自己獨處、安置收藏品或者兒童游戲房等需求。

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2016至2022年，昆明市場成交主力面積段由100平方米以下轉(zhuǎn)移到100至140平方米，2016年，100至140平方米戶型成交占比約39%，2021年上半年增至55%，而100平方米以下戶型成交量占比不足30%。

過去10年間，昆明購房者需求的變化在持續(xù)進化，房地產(chǎn)產(chǎn)品也在持續(xù)更新。

2013年，《昆明日報》曾經(jīng)舉辦過“好戶型”評選活動，當(dāng)時的近20家主流房企提供的成功案例多集中在90平方米的實用戶型，然而今天再調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，房企在售樓盤中90平方米及以下戶型值占比僅為30%，110至140平方米區(qū)間的戶型占比超過50%。

究其原因，一是昆明樓市改善型購房需求逐步釋放，新房市場大三、大四房產(chǎn)品逐步取代緊湊小戶型成為當(dāng)前購房首選。購房者居住需求已由單一、低層次向著品質(zhì)化、復(fù)合性和健康人居轉(zhuǎn)變，居住升級大勢所趨。

二是家庭生活需求的變化、二胎和三代同堂家庭的不斷增加等，讓人們對于居住改善需求有所改變，對室內(nèi)居住實用性和舒適性有了更高的要求和期待。大三房和大四房作為當(dāng)前可滿足購房者舒適性和健康性需求的一類代表產(chǎn)品，漸成市場成交主流。

歡迎到評論區(qū)留言！

來源：昆明規(guī)劃建設(shè)

如有爆料、投稿、商務(wù)合作、侵權(quán)，請聯(lián)系公眾號云南樓市觀察溝通處理。

本文內(nèi)容僅供參考，本號保留最終解釋權(quán)，本號不承擔(dān)法律風(fēng)險。