市場(chǎng)千變?nèi)f化，周成交能達(dá)到2位數(shù)，其實(shí)已經(jīng)非常優(yōu)秀。

11月12日，克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周（11.6-11.12）昆明僅6盤周成交套數(shù)超10套。

樓市君盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶之后，周成交達(dá)2位數(shù)的項(xiàng)目已是優(yōu)秀水平，大部分樓盤銷量平平。

行情轉(zhuǎn)變背后，我們心中也需要更新這桿“尺”，來重新度量市場(chǎng)......

有盤單周最高賣出51套

當(dāng)下成交超2位數(shù)已跑贏對(duì)手

樓市究竟如何，各盤單日、單周成交數(shù)據(jù)便是首要參考指標(biāo)之一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周，子君欣景花園（保障房）以36套的成交數(shù)量，位列排行榜首位。（含歷史備案房源，下同）

東原啟城、恒大云報(bào)華府、筑友雙河灣分列第二、三、四位，均成交15套。

此外，書香云海、大華錦繡山海等項(xiàng)目緊跟其后，成交套數(shù)分別為14、10套。

而銷量上榜前十的建工新城、萬科公園城市、華潤(rùn)中心等盤，銷量?jī)H有個(gè)位數(shù)，最低僅7套。

也就是說，其他未上榜的項(xiàng)目，周成交都低于7套。

上周成交情況｜圖源：克而瑞

樓市君又將時(shí)間拉長(zhǎng)，盤了一下國(guó)慶假期至今的單周成交情況。

近6周以來，個(gè)盤單周最高成交套數(shù)為51套，交出該成績(jī)的樓盤是筑友雙河灣。

其他幾周的成交榜單，榜首銷售數(shù)量在20-35套之間，包括書香云海、萬科城、保利春湖小鎮(zhèn)等。

其余上榜的樓盤，成交套數(shù)大多在10-20套之間，比如萬科500里、萬科公園城市等盤。

此外，部分樓盤雖然也曾上榜銷量TOP10，但成交僅有個(gè)位數(shù)，比如第三十九、四十周，位列第6-10位的中駿天譽(yù)、建投學(xué)府等盤。

第41周成交情況｜圖源：克而瑞

說實(shí)話，當(dāng)前樓市的成交表現(xiàn)確實(shí)一般。

樓市君查閱了一下2020年同期的情況，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)昆明市場(chǎng)上有樓盤單周就能賣出上百套。

比如，2020年11月13-19日，俊發(fā)彩云城就以181套的銷量排名周成交榜單TOP1（高層）。（數(shù)據(jù)來源：昆明房協(xié)）

但是，基本面不同，衡量標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

如今的市場(chǎng)并不能與三年前相提并論，樓市回歸理性之后，我們應(yīng)當(dāng)將成交現(xiàn)狀放在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中。

這樣來看，周成交達(dá)2位數(shù)的樓盤，其實(shí)已跑贏大部分對(duì)手。

2020年某周成交數(shù)據(jù)｜圖源：昆明房協(xié)

用變化的眼光看待

購買力、樓市分化等皆有影響

比起去化太難，單周賣出個(gè)位數(shù)等“唱衰”現(xiàn)象，樓市君更加鼓勵(lì)大家用變化的眼光去看待如今的市場(chǎng)。

因?yàn)楫?dāng)前與此前相比，面對(duì)的三大基本面不同。

其一，購買力尚未恢復(fù)。

過去3年，受口罩期和市場(chǎng)調(diào)整影響，樓市大環(huán)境“元?dú)狻鄙形赐耆謴?fù)。

在這樣的情況下，對(duì)于買家來說，也需要考慮資產(chǎn)避險(xiǎn)、財(cái)富安全感等事宜，樓市購買力由此趨弱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年來昆明新房住宅月成交量基本保持在20-50萬平，整體低位運(yùn)行。

當(dāng)前，市場(chǎng)仍處于調(diào)整時(shí)期，大部分樓盤銷量不佳也實(shí)屬情理之中。

昆明城市航拍｜昆明樓市一線攝

其二，樓市分化現(xiàn)象越發(fā)明顯。

以上個(gè)月昆明項(xiàng)目高層銷售榜TOP10為例，成交套數(shù)最高的項(xiàng)目為萬科500里，共賣出92套。（數(shù)據(jù)來源：昆明房協(xié)）

成交套數(shù)較少的樓盤包括龍江金茂府、美的北京路9號(hào)等，分別賣出23、26套。

更別說，未上榜的樓盤，大部分月銷量或許只是個(gè)位數(shù)。

所以，現(xiàn)在的昆明樓市悲喜不相通，火的樓盤必有其優(yōu)秀之處，不火的盤則賣得異常艱難。

前三季度銷量排行｜圖源：克而瑞

其三，二手房擠壓新房空間。

今年來，新盤也受到了來自不同賽道的二手房擠壓。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至今日下午，昆明二手房掛牌量已達(dá)46465套。

與10月11日相比，已增加約1628套，整體呈持續(xù)上漲趨勢(shì)。

同時(shí)，因?yàn)槔ッ鞫址拷灰子瓉韼а哼^戶等利好政策，加之二手房已是現(xiàn)房，免去購買期房的擔(dān)憂，更受買家信賴。

而且，部分業(yè)主也看準(zhǔn)當(dāng)前的大環(huán)境，選擇降價(jià)出售，如此一來，對(duì)于買家而言二手房更具吸引力。

克而瑞、銘騰數(shù)據(jù)就顯示，上個(gè)月昆明二手房成交量為3253套，但新房?jī)H成交2113套，交易量遠(yuǎn)超現(xiàn)房。

近3個(gè)月昆明二手掛牌量｜圖源：鏈家

高成交樓盤的3種特征

配套、房企等因素缺一不可

也正因?yàn)檫@樣的市場(chǎng)行情，昆明周成交能達(dá)2位數(shù)樓盤的表現(xiàn)，都值得“頒一朵小紅花”。

這些樓盤無論是對(duì)房企還是購房者而言，都具有參考意義，值得剖析。

樓市君盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的市場(chǎng)，更受買家歡迎的3類項(xiàng)目，一是強(qiáng)教育，二是穩(wěn)健房企的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，三是低總價(jià)。

1.配套優(yōu)質(zhì)教育資源樓盤。

教育盤，一直是買家的重點(diǎn)置業(yè)對(duì)象。

尤其是配套優(yōu)質(zhì)教育資源的樓盤，更是昆明家長(zhǎng)眼中的香餑餑，比如萬科城、書香云海、筑友雙河灣、建投學(xué)府等。

其中，萬科城配建的長(zhǎng)城中學(xué)新城校區(qū)，小學(xué)、初中部都有，該盤的銷量也因此一直領(lǐng)跑西北新城片區(qū)。

同時(shí)，上述教育紅盤在周成交榜上幾乎都在TOP5的位置，無論市場(chǎng)好壞，都能領(lǐng)跑市場(chǎng)。

長(zhǎng)城中學(xué)新城校區(qū)｜圖源：萬科城官微

2.強(qiáng)兌現(xiàn)力、穩(wěn)健房企的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

為避免遇到停工、爛尾、延期交付等事件，當(dāng)前的購房者對(duì)房企的兌現(xiàn)力十分看重。

而兌現(xiàn)力較強(qiáng)的開發(fā)商，算是近兩年市場(chǎng)大浪淘沙的穩(wěn)健企業(yè)，受到購房者的廣泛信賴。

比如，萬科500里、萬科公園城市、大華錦繡山海等盤的熱銷，背后穩(wěn)健的房企都是功臣。

其中，大華旗下樓盤公園天下一、二期均實(shí)現(xiàn)提前交付，錦繡山海一期提前3個(gè)月交付，成為買家選擇時(shí)的重要參考因素。

尤其是上述樓盤的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，倍受買家青睞。

大華錦繡山海交付實(shí)景｜昆明樓市一線攝

3.低總價(jià)、高性價(jià)比樓盤。

比如，屢次上榜周成交TOP10的保利春湖小鎮(zhèn)就是典型的低總價(jià)樓盤。

按照項(xiàng)目宣傳，目前，洋房單價(jià)約4600元/平起，總價(jià)約38.6萬起；別墅總價(jià)約100萬起/套。

還有白沙理想居、滇悅菁華苑、青年說悅領(lǐng)域等低總價(jià)項(xiàng)目，也是熱銷榜?？?。

對(duì)于購房者來說，這樣的價(jià)格上車難度較小，具備較高性價(jià)比。

可別小看這類低總價(jià)樓盤的吸引力，今年1-9月昆明洋房銷售榜上，保利春湖小鎮(zhèn)還以300套銷量奪得第一。

保利春湖小鎮(zhèn)實(shí)景｜圖源：項(xiàng)目官微

不難看出，這些銷量較高的樓盤，大都有著無可替代的優(yōu)勢(shì)，在如此行情趨勢(shì)下，未來表現(xiàn)也將更加凸顯。

以上跑贏大市的樓盤，你更喜歡哪個(gè)？

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來源：昆明樓市一線

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