很多人問我買房負(fù)債率控制在多少比較合理？

之前我講過一個(gè)概念，你如果沒錢供，三成首付負(fù)債率70%買房也完蛋；如果有錢，一成首付，10倍杠桿都沒事。

可見具備一定的財(cái)商思維在現(xiàn)階段的社會(huì)環(huán)境顯得尤為重要，財(cái)商思維所賦予我們的能力除了現(xiàn)金管理能力以外其余的是開公司需要具備的能力。我們普通人學(xué)會(huì)現(xiàn)金管理能力就足夠了?，F(xiàn)金管理就是理財(cái)規(guī)劃。

學(xué)會(huì)財(cái)商思維，就沒必要控制杠桿負(fù)債率

如果你只有300萬，三成首付，首付300萬買完1000萬的房子，買完你沒錢供，哪怕負(fù)債率70%也出事

如果你一成首付，100萬首付買1000萬的房，預(yù)留200萬在手，即使負(fù)債率90%，你3年不上班你也供得起

負(fù)債率高低不是判斷風(fēng)險(xiǎn)大小的標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵看現(xiàn)金流。

致富的秘密在于有足夠的現(xiàn)金流支撐債務(wù)來維持資產(chǎn)。維持到資產(chǎn)也可以下蛋的時(shí)候，蛋可以孵化成雞，雞又可以下蛋。這個(gè)就是資產(chǎn)裂變的秘密。

月供的四層境界

第一層：不用收入還月供，用存款還，甚至直接不貸款，直接全款買

第二層：月供是收入的一半

第三層：月供=收入

第四層：忘記收入，以貸養(yǎng)貸。

一個(gè)人只要貸款夠多，理論上沒有收入就能維持債務(wù)，新債還舊債。

擼1000萬出來，600萬拿去買房，另外400萬留下來月供，全家三年不工作也還得起月供。三年后，600萬的房子漲到了1000萬，又去貸錢出來，預(yù)留一部分資金在手，剩余的買第二套…

當(dāng)本金或者貸的錢足夠多，并且買對(duì)房子，每一輪都大漲一波回籠資金，理論上你不用去上班了，買房就是你的工作。

你如果有辦法貸1億出來，7000萬拿去買房，剩余3000萬留著還利息，你可以不用上班。

一定要破除月供是用工資來還的錯(cuò)誤觀念。只要銀行給的錢夠多，你都不用考慮工資能不能還上月供。

所以買房投資真正考驗(yàn)的就兩點(diǎn)：

1、更早地借到更多資金2、買對(duì)房
漲了又去借，又買，不斷循環(huán)……

房產(chǎn)如何裂變：1、一般情況下，第一套房產(chǎn)跟收入有關(guān)系，收入多少，決定了首次房貸的月供能力。
2、投資第二套房及以后主要靠第一套房子升值以貸養(yǎng)貸，一定要跳出工資決定月供的思維模式，否則永遠(yuǎn)做不大。
3、再投資的月供量大小，只要考慮房?jī)r(jià)上漲的量和速度就好。保證現(xiàn)金流，要做好資金攻守計(jì)劃。
記住這個(gè)心法就對(duì)了：誰能更早地借到更多，更長(zhǎng)期限的便宜資金，誰就是贏家。
貸款期限越長(zhǎng)越好，如果銀行肯貸100年，那就最好了，攤到100年來還，月供會(huì)降到幾百元。
有些人說貸得長(zhǎng)，利息也多啊
例如100萬5.85%等額本息貸款30年，連本帶利要還200萬，利息是不是太多了？
這樣想的人與財(cái)富無緣了，安心回去上班吧
貸款100萬，月供5000，是30年都是月供5000，真正有壓力的是前面五六年，十年，二十年后，5000元還算很多嗎？
現(xiàn)在的5000元和10年后的5000元，20年后的5000元，是完全不同的
到了那個(gè)時(shí)候，通貨膨脹已經(jīng)很厲害了，大部分人月薪都4萬了，樓下買斤水果就要100元，你那5000元月供還有壓力？

運(yùn)用資本改變命運(yùn)
什么情況下資金才能稱之為資本，三個(gè)條件，一個(gè)前提。
三個(gè)條件：
1、額度夠大。100元干不了什么大事，很難成為資本，但是1萬個(gè)100元就可以做一點(diǎn)事情了。
2、資金成本夠低。換言之，獲取資金的利率越低，您運(yùn)用它的安全邊際就越高，所以做房產(chǎn)投資，幾乎80%的精力用于如何借到便宜的資金。
3、期限夠長(zhǎng)。給您500萬，但是明天就要還，恐怕您根本就施展不了資金的威力。所以平時(shí)借錢，要盡量借期限長(zhǎng)的，這樣您自然有足夠的時(shí)間來騰挪，發(fā)揮資金的作用。越長(zhǎng)越好，30年最佳。
歸結(jié)起來，做房產(chǎn)投資的金融絕技就是：如何更快地借到更多，更便宜，期限更長(zhǎng)的錢，然后去買更多的資產(chǎn)。
以上僅僅是資本成立的三個(gè)條件，它發(fā)揮作用還有一個(gè)大前提：那就是你得有腦子。
不同的資本在不同的人手里會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果，有些人四兩撥千斤，順勢(shì)就積累了大量的財(cái)富，因?yàn)殄X只受聰明的人驅(qū)使，所以資本在這些人手里才能真正發(fā)揮作用。如果資本去了認(rèn)知不足的人手里，哪怕幾千萬也會(huì)破產(chǎn)收?qǐng)觥?br/>
如何判斷一個(gè)貸款的好壞
1、貸款額度：額度是最重要的，能申請(qǐng)5萬，20萬，50萬，還是100萬，完全不是一個(gè)概念的；多筆小額利息低的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一筆大額利息稍高的貸款，要不然天天記著哪天是還款日，是有點(diǎn)痛苦的，再者說，能申請(qǐng)一筆大額的，利息不會(huì)高到哪里去；
2、貸款期限：期限是次重要的，貸款能申請(qǐng)6個(gè)月，12個(gè)月，24個(gè)月，36個(gè)月，48個(gè)月，還是60個(gè)月，是完全不一樣的；同樣的貸款金額，還款期限不一樣，月還款金額是差別很大的，對(duì)應(yīng)的月還款壓力也是完全不一樣的。
試想下，貸款20萬，等額本息，1年期月還款大概在18000元左右；2年期月還款大概在9700元左右；3年期月還款大概在8000元左右；4年期月還款大概在5500元左右；月還款18000元和月還款5500元，壓力不是一個(gè)等量級(jí)的。
3、貸款利息：貸款利息幾乎是所有人最關(guān)注的點(diǎn)，其實(shí)對(duì)于大多數(shù)人來說，貸款利息并不是最重要的點(diǎn)，最起碼要排在額度和期限之后；

資金的優(yōu)化
資金是分層的，錢也是商品，只不過它是中間等價(jià)物，所以錢也是有成本的，低于按揭貸款的資金，主要來源于儲(chǔ)蓄：
第一層資金：0~2%，來源于活期存款，閑置資金；第二層資金：2~4%，來源于定期存款，貨幣基金，銀行理財(cái)?shù)龋?br/>除了這兩個(gè)，你能接觸到的資金，無非是xyk，信用貸xyd，抵押貸款（如今流行的jyd），私人借貸。我們可以進(jìn)一步把資金分成如下層級(jí)：第三層資金：4~5%，xyk，以稅費(fèi)卡，e分期為代表的可截?cái)嗖僮鞯膬?yōu)質(zhì)xyd；第四層資金：5%-6%，優(yōu)質(zhì)xyd，jyd，親朋好友借錢；第五層資金：6%-8%，二次抵押，一般xyd；第七層資金：8%-10%，高評(píng)高貸、xyd;第八層資金：10% -15%，短期拆借；第九層資金：12%-18%，信用卡分期，不上征信xyd；第十層資金：18%以上，民間借貸；
資金得一級(jí)級(jí)起動(dòng)，先用低成本的，再用高成本的。你借的資金大寸頭應(yīng)該是低成本的，低風(fēng)險(xiǎn)的，而高成本的只是很少的比例，資金綜合成本并不高?；蛘吒叱杀镜闹皇嵌唐趹?yīng)急使用，后面再換成低成本的資金。

馬上行動(dòng)

大部父輩都無法理解我們年輕人為什么要貸款。無債一身輕啊
他們沒想到的是自己的血汗存款被通貨膨脹洗劫了。立刻搞錢，2022年梭哈買房！