剛剛，房地產(chǎn)稅的新聞刷屏朋友圈！

? 從新聞的內(nèi)容來(lái)看，本次還僅僅是頂層設(shè)計(jì)，具體試點(diǎn)實(shí)施辦法還需要財(cái)政部和稅務(wù)總局起草。房地產(chǎn)稅是一件重要的事，自然要慎重決策，現(xiàn)在終于要從媒體吹風(fēng)的階段跨入政策試點(diǎn)，等具體試點(diǎn)工作開(kāi)展后大家就能看到實(shí)際效果。

????但是政策具體試點(diǎn)里面的實(shí)操問(wèn)題就太多了，例如試點(diǎn)地區(qū)、稅基（肯定不會(huì)按數(shù)目決定，大概率會(huì)按參考價(jià)值，例如前段時(shí)間的二手房指導(dǎo)價(jià)）、稅率、免征/退稅問(wèn)題、更復(fù)雜的就是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題、多城市房產(chǎn)問(wèn)題。這些實(shí)際操作起來(lái)都比較難，所以也不是一朝一夕能夠決定的，需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部分廣泛討論和征集意見(jiàn)，也需要一些試點(diǎn)城市實(shí)踐得出經(jīng)驗(yàn)。

????對(duì)于房地產(chǎn)稅的一些基本問(wèn)題，因?yàn)槲乙膊皇菍I(yè)的，這里轉(zhuǎn)載一下清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系副教授、清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心高級(jí)研究員韓秀云老師的觀點(diǎn)給大家參考，觀點(diǎn)是問(wèn)答的形式，應(yīng)該能回答大部分人的問(wèn)題：

1）什么叫房地產(chǎn)稅？
顧名思義，給擁有房產(chǎn)交稅叫房產(chǎn)稅，給占用土地交稅叫地產(chǎn)稅。兩個(gè)合起來(lái)，就叫做房地產(chǎn)稅。

有人說(shuō)，我們買房時(shí)不是交稅了嗎，怎么現(xiàn)在還要繳稅呢？

你買房時(shí)交的稅，那是在買賣環(huán)節(jié)繳稅，現(xiàn)在給持有房產(chǎn)的環(huán)節(jié)繳稅。以前你買房子放在那兒，你不租或不住都沒(méi)有成本。以后要征收房地產(chǎn)稅了，對(duì)不起，你要為這套房子繳一筆持有房產(chǎn)的稅，而且每年都要繳。

具體怎么一個(gè)繳稅法兒，應(yīng)該交多大的比例？中國(guó)現(xiàn)在還在研究之中。

有人會(huì)不理解：為什么房子在持有環(huán)節(jié)要交稅？我們問(wèn)，你住的小區(qū)交物業(yè)費(fèi)了吧？你為什么交小區(qū)物業(yè)費(fèi)？就是因?yàn)橛腥藥湍愎芾磉@個(gè)小區(qū)，打掃衛(wèi)生、種花種草。那么出了小區(qū)，走向社區(qū)，走到市里，誰(shuí)幫清掃街道，修剪樹(shù)枝，澆水掃地，修路架橋，這些活都是誰(shuí)來(lái)干，政府做這些需要錢嗎？那錢從哪里來(lái)？

?2）為何要收房地產(chǎn)稅？為了財(cái)政收入

10 多年前，我參加了一個(gè)電視節(jié)目叫做：一虎一席談，主持人問(wèn)，韓老師，中國(guó)會(huì)推出房地產(chǎn)稅會(huì)嗎？我答道：我反對(duì)！中國(guó)的普通百姓剛剛買上房，貸款還沒(méi)還完，國(guó)家就收稅，讓我們?cè)趺瓷睿?/p>

我知道，國(guó)人普遍對(duì)收房地產(chǎn)稅心里有抗拒。誰(shuí)都不愿意繳稅。但我更知道，房地產(chǎn)稅的推出在中國(guó)勢(shì)在必行！為什么這么說(shuō)呢？

因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度，收房地產(chǎn)稅不為別的，而是政府需要錢。有人問(wèn)，政府不是收了企業(yè)和個(gè)人的所得稅了嗎？是收了，但收上來(lái)的稅錢不夠用。地方政府維持一個(gè)城市的文化、衛(wèi)生、道路、環(huán)境等等。這些都需要錢。

那過(guò)去怎么不要交房地產(chǎn)稅？現(xiàn)在需要了呢？問(wèn)的真好！

政府過(guò)去有土地出讓金作為支撐，以后沒(méi)了土地出讓金，政府怎么給社會(huì)提供公共物品和公共服務(wù)。

這里我想展開(kāi)講講土地出讓金是怎么回事？前面課程多次提過(guò)這個(gè)概念。

我國(guó)在 1994 年做了財(cái)稅體制的改革，我們是分稅制。朱镕基總理當(dāng)時(shí)在制定財(cái)稅改革方案時(shí)說(shuō)道，中央收中央稅是國(guó)稅，地方收地方的叫地稅，好收的稅歸中央，不好收的稅歸地方，原則是地方多收多支，少收少支，不收別支。言外之意地方得努力收地方稅，中央不管。那賣地的錢該歸誰(shuí)？當(dāng)時(shí)中央認(rèn)為土地出讓金是一筆小錢，那時(shí)還沒(méi)有住房制度改革，1994 年還沒(méi)有商品房呢。于是就把土地出讓金放給了地方，作為地方的財(cái)政收入了。每賣一塊地，地方政府都和中央政府分了這筆錢。

沒(méi)想到，這 20 多年下來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，地價(jià)越來(lái)越貴，土地出讓金也越來(lái)越大，成了一筆大錢。原來(lái)占地方財(cái)政支出的 10%，后來(lái)到 20%，30%，40%，現(xiàn)在有些地方政府的支出都超過(guò)了 50%，什么意思？就是維持地方財(cái)政的錢 50% 都是靠賣地收入，地方財(cái)政就變成了土地財(cái)政。如果沒(méi)有地可買了，怎么辦呢？只能征收房地產(chǎn)稅了。所以征收房地產(chǎn)稅在中國(guó)這是客觀趨勢(shì)。

我判斷：未來(lái)中國(guó)地方財(cái)政，會(huì)從原來(lái)的土地出讓金向征收房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)來(lái)。但這不是中國(guó)特例，世界上大多數(shù)國(guó)家都在征收房地產(chǎn)稅。

3）那國(guó)外如何收房產(chǎn)稅？

我們舉例：拿一套 200 萬(wàn)人民幣的房子，看看在不同國(guó)家，每年需要交多少錢的稅呢？

在美國(guó)，每個(gè)州的稅率標(biāo)準(zhǔn)不一樣，稅率大約在 1%—3% 不等，中位數(shù)為 1%。每年的房產(chǎn)持有人，都要按照當(dāng)年的房產(chǎn)估值進(jìn)行繳納。大家聽(tīng)好了，不是按房子的買價(jià)來(lái)支付，而是按照房子的估值來(lái)繳稅，如果一套 200 萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)，在美國(guó)每年要交 2 萬(wàn)元人民幣租金。

在加拿大：房產(chǎn)稅是 1% 左右，一年也要交 2 萬(wàn)元人民幣稅金。

在日本，房產(chǎn)的持有稅是 1.7%，和每年要交 1.2 萬(wàn)元人民幣稅金

在英國(guó)，房產(chǎn)的持有稅，每年也要交 1 萬(wàn)元稅金

當(dāng)然，也有的國(guó)家不交房產(chǎn)稅。比如，泰國(guó)和希臘，不交房產(chǎn)稅。

照這樣算來(lái)，如果中國(guó)按照 1% 的稅率繳稅，北京一套房如果估值 500 萬(wàn)元，那 1% 稅率就是 5 萬(wàn)元人民幣，這也不是小數(shù)了。

在美國(guó)，房?jī)r(jià)估值越高的地方，房產(chǎn)稅交納越多。為什么？因?yàn)檫@個(gè)地方民生項(xiàng)目的品質(zhì)好，居住地方安全系數(shù)高。

像一些高檔學(xué)校、好的醫(yī)院一般都集中在高檔小區(qū)周圍。這樣的地方人們都愿意住，人們都愿意向多納稅小區(qū)靠攏。不是我們?cè)壤斫獾哪菢?，哪兒收房產(chǎn)稅高，就沒(méi)有人愿意去住，恰恰相反，人們都喜歡住在安全系數(shù)高的地方。可滿足這些條件，就需要政府有錢才能提供的這些服務(wù)，所以收稅就高。

曾經(jīng)有一個(gè)溫州炒房團(tuán)，希望進(jìn)軍美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)他們得知，美國(guó)持有房產(chǎn)要交房產(chǎn)稅時(shí)，他們就打消了這個(gè)念頭。因?yàn)椴恢牢磥?lái)要交多少房產(chǎn)稅？就不敢買了。

中國(guó)人在國(guó)外買房子時(shí)，一看房?jī)r(jià)不貴很合適就買了，但買房后才知道要交房地產(chǎn)稅。如果不住，那持有一套房產(chǎn)可就不便宜了。我國(guó)目前還沒(méi)有開(kāi)征房地產(chǎn)稅，住房子還沒(méi)有成本，所以中國(guó)住房的空置率很高。

很多人都以為，如果政府開(kāi)征了房地產(chǎn)稅是為了控制我國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)，其實(shí)這是一種誤解。

要這么說(shuō)，房?jī)r(jià)高了政府征收房地產(chǎn)稅。如果房?jī)r(jià)跌了，就不收房地產(chǎn)稅了嗎？完全不是！征收房地產(chǎn)稅是為了解決地方的財(cái)政收入問(wèn)題。這跟房?jī)r(jià)高低沒(méi)有關(guān)系。

所以，大家一定要正確看待中國(guó)房地產(chǎn)稅的推出。

4）我判斷：中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)有三點(diǎn)特征？哪三點(diǎn)呢？

第一，是按照房子的估值來(lái)征稅。（對(duì)于所有工商業(yè)住房和個(gè)人住房，未來(lái)要建立一整套評(píng)估體系，包括有公信力的房產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)的登記制度。）也就是說(shuō)，不是靠買房的價(jià)格征稅，而是靠房子的評(píng)估價(jià)來(lái)征稅。

第二，征稅是有稅收抵扣，它會(huì)保障百姓基本住房的需求。界定居民的基本住房標(biāo)準(zhǔn)，確定房地產(chǎn)稅的免稅條件。（其中會(huì)有稅收優(yōu)惠或扣除的標(biāo)準(zhǔn)，）對(duì)一些困難家庭，低收入家庭，特殊困難群體會(huì)給予一定的稅收減免。

第三，房地產(chǎn)稅是地方自主征稅。未來(lái)房地產(chǎn)稅屬地方稅，收入歸地方政府。地方政府用這些收入來(lái)滿足教育，治安和其他公共支出。

中國(guó)征收的房地產(chǎn)稅，這筆錢收了歸地方政府，不交中央政府，就有可能，各個(gè)城市征收的稅率是不一樣?，F(xiàn)在的矛盾是，收少了地方政府不愿意，收多了納稅人不愿意。

5）那征收房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)哪些人產(chǎn)生影響？

我覺(jué)得，有三類人的利益會(huì)受損：

第 1 類受損的、是城市的中產(chǎn)階級(jí)。他們受損失相對(duì)大。因?yàn)樗麄冐?cái)富的主要投資渠道就是房地產(chǎn)，他們買房，而且很多人都是貸款買房。特別是那些買了多套房的城市白領(lǐng)，找銀行貸款很多，超出自己的承受能力。一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)征后，房子的套現(xiàn)難了，生活會(huì)變得比較痛苦。

第 2 類受損失的、是囤房的人。

在城里擁有多套住宅的人，他們的壓力會(huì)很大。房地產(chǎn)稅推出后，到時(shí)候會(huì)出現(xiàn)集中賣樓現(xiàn)象，這些囤積大量房子的人們，財(cái)富將會(huì)縮水。

第 3 類受損失的、是高負(fù)債率的炒房者

?一旦房地產(chǎn)稅出臺(tái)，對(duì)于那些手中有多套房，還背著巨大債務(wù)的炒房者將非常困難。他們想賣房套現(xiàn)就難了。

我們說(shuō)房地產(chǎn)稅對(duì)普通人和年青人影響比較大。收稅后會(huì)使租金上升，房地產(chǎn)稅表面上是買房子人承受的，但實(shí)際上會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租房人的身上。?說(shuō)到底，收房地產(chǎn)稅，最終還是由租戶買單。

所以，收稅后富人不會(huì)最慘，買單的還是窮人，因?yàn)榉孔赓F了。這些都是該政府考慮的問(wèn)題，怎樣來(lái)減輕窮人住房的負(fù)擔(dān)。

6）房地產(chǎn)稅推出后，房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？我的觀點(diǎn)是會(huì)跌！

就在幾年前，上海傳出房地產(chǎn)稅開(kāi)征的那一天，香港有一只房地產(chǎn)股票立刻跌了 10.2%，改天說(shuō)不征了，這只股票又漲了 6%。所以，房地產(chǎn)稅推出的消息傳出的那一刻，中國(guó)的房?jī)r(jià)就會(huì)跌。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？我分析，當(dāng)房地產(chǎn)稅推出后，持有房產(chǎn)就有成本了。有人手中有多套房，還有人囤了很多套房，他們或者賣房，或者租房。總之不能壓在自己手里。大家都這么想，房?jī)r(jià)就扛不住，那就會(huì)跌了。

然而經(jīng)過(guò)一段時(shí)間博弈后，人們終于發(fā)現(xiàn)，原來(lái)羊毛可以出在養(yǎng)身上，他們可以用提高租金的辦法，把房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，讓租戶來(lái)承擔(dān)一部分成本，這時(shí)的恐慌就會(huì)慢慢降下來(lái)。

經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，房?jī)r(jià)會(huì)回到均衡價(jià)格上來(lái)，就是房子的供給和需求平衡的價(jià)格。所以說(shuō)，房地產(chǎn)稅可以影響短期的房?jī)r(jià)，但不會(huì)決定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)，因?yàn)?，房?jī)r(jià)最終還是由供求決定。

假如你手里有多套房子，提前沒(méi)有賣掉，不幸被砸中，你別恐慌，只要你能抗過(guò)一段時(shí)間就會(huì)過(guò)去。然而很少有人能扛的過(guò)去，一定會(huì)出現(xiàn)羊群效應(yīng)，說(shuō)房?jī)r(jià)漲都去追，說(shuō)房?jī)r(jià)跌都去拋。誰(shuí)都攔不住。

其實(shí)，政府推出房地產(chǎn)稅不是為了控制房?jī)r(jià)，但短期它必然會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

7）房地產(chǎn)稅為什么推得這么慢？因?yàn)檎魇沼须y度

你想想看，收房地產(chǎn)稅是一件多復(fù)雜的事情。不同城市收稅不同，就是一個(gè)城市不同地區(qū)收稅也不同。

比如，不同年代蓋的房子的評(píng)估價(jià)格不同，誰(shuí)來(lái)確定？誰(shuí)去上門測(cè)量，這需要多少人工，培訓(xùn)多少測(cè)量員，怎么表現(xiàn)出公平等等？比如，在房產(chǎn)擁有數(shù)額認(rèn)定上就有一定難度。甚至?xí)霈F(xiàn)一些人為逃避交稅而假離婚，假分家情況等等。這樣的漏洞又怎樣堵上？

有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，光北京的房子就有 24 種，像房改房、福利房、集資房等一大堆。針對(duì)哪些房子征稅呢？如果只針對(duì)商品房，那就不合理。因?yàn)樯唐贩慷际墙涣送恋爻鲎尳鸬?，那些沒(méi)交土地出讓金房子的不征稅，這合理嗎？

8）征收房地產(chǎn)稅原則是什么？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家，亞當(dāng)斯密在《國(guó)富論》中提出了的四條征稅的原則，第一是平等原則，人與人之間平等，第二是確實(shí)原則，讓人知道該交多少稅，政府別朝令夕改，第三是便利原則，就近征收，第四是最少征收費(fèi)用原則，千萬(wàn)別成本大于收入。

咱就說(shuō)說(shuō)，這個(gè)最少征收費(fèi)用原則吧。如果一個(gè)城市收到 100 億元房地產(chǎn)稅，結(jié)果為收稅花去 120 億元，最后還賠了 20 億元，得不償失，那你還收稅干嘛？

舉個(gè)例子：1998 年時(shí)，北京人的交通工具都是自行車。北京市政府就想，北京有這么多人騎自行車，每年自行車道路的維修費(fèi)的需要多少錢？由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢？

他們測(cè)算了一下，北京有 1000 萬(wàn)輛自行車不止，如果每輛車都交費(fèi) 4 塊 5 毛錢，是一筆不小的數(shù)字，就會(huì)有 4500 萬(wàn)元進(jìn)入了政府的腰包，咱們不能讓大家白騎自行車?。∽孕熊嚨酪驳糜绣X維護(hù)啊。這個(gè)想法挺好，可實(shí)行起來(lái)就難了。每個(gè)人都需要花 4 塊 5 毛錢，在規(guī)定地點(diǎn)買一塊小金屬牌，掛在車的前面，便于檢查。北京人多數(shù)人都照辦了。我也買了一塊小牌掛上。后來(lái)我發(fā)現(xiàn)這個(gè)收費(fèi)措施一定會(huì)失敗，為什么呢？

你想一下，到底怎么能查出沒(méi)有交錢的自行車呢？讓大街上站著很多警察，專門檢查誰(shuí)的自行車沒(méi)上牌？抓著罰款，這得需要多少警察？而且早晨起來(lái)，上班騎自行車的人黑壓壓的一片，騎在路上，根本沒(méi)辦法查，誰(shuí)貼牌和誰(shuí)沒(méi)貼牌？還有人很聰明，自己做了一塊小鐵片卡上，以假亂真，警察還需要火眼金睛，分辨出真假，否則怎么辦呢？收上來(lái)的錢不多，但支付成本卻太高了，最后北京市政府只能取消了這項(xiàng)自行車的收費(fèi)政策。??????????????????

這個(gè)故事說(shuō)明，征稅應(yīng)該采取最少征收費(fèi)用原則，如果一項(xiàng)稅收，它的征收成本太高，得不償失，就不如不征。那房地產(chǎn)稅征收也同樣如此。

9）我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？

什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢？它是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有辦理相關(guān)證件，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)用，它的產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家頒發(fā)的，而是鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的。因?yàn)椴皇菄?guó)家確權(quán)發(fā)證，所以它不受到法律保護(hù)。中國(guó)現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房很多，光北京就有大約 30 萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房，沒(méi)交土地出讓金，那小產(chǎn)權(quán)要不要征稅呢？

我的觀點(diǎn)是：對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，政府不應(yīng)推倒不算，否則就是國(guó)家經(jīng)濟(jì)資源的巨大浪費(fèi)。只要補(bǔ)上土地出讓金后，小產(chǎn)權(quán)房就可以變成大產(chǎn)權(quán)房。所以在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，不能忽略小產(chǎn)權(quán)房。

10）未來(lái)中國(guó)還能靠買房賺錢嗎？

我的觀點(diǎn)是：若推出房地產(chǎn)稅后，靠房子賺錢時(shí)代將漸行漸遠(yuǎn)！

我總結(jié)，中國(guó)人的致富走過(guò)四個(gè)階段

第 1 階段是 70 年代：靠手工勞動(dòng)賺錢，誰(shuí)家富裕就看父母是否勤勞

第 2、80 年代：靠讀書(shū)文憑賺錢，上大學(xué)可以改變命運(yùn)，拿鐵飯碗

第 3、90 年代：靠下海經(jīng)商賺錢，中國(guó)搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?，賺第一桶金

第 4 、00 年代：靠房產(chǎn)升值賺錢，中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò) 20 年黃金時(shí)代。

我們的結(jié)論是靠買房賺錢的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)了，但買房長(zhǎng)期可以跑贏通貨膨脹，房子是可以保值的。