前 言

房屋征收時(shí)，對(duì)于空地、院落是否可以補(bǔ)償，很多老百姓并不了解，最高法院有明確規(guī)定，國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的空地、院落面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償。

可是現(xiàn)實(shí)中，總有人拿不到空地、院落的補(bǔ)償款。當(dāng)我們找到征收方時(shí)，征收方也總會(huì)告訴你土地使用權(quán)包含在房屋價(jià)值之中了，這個(gè)補(bǔ)償沒(méi)少給你。

其實(shí)真正的問(wèn)題就出在這評(píng)估上，因房屋征收評(píng)估在對(duì)房屋作價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)的情況適當(dāng)調(diào)整房屋單價(jià)。

可是大多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)根本沒(méi)有做這件事，導(dǎo)致的結(jié)果就是機(jī)械地按照房屋面積補(bǔ)償，空地、院落的土地使用權(quán)根本沒(méi)有被評(píng)估作價(jià)，因此也就大大減少了被征收人最終的補(bǔ)償金額。

今天，我們也為大家?guī)?lái)一個(gè)相關(guān)案例，希望以此提醒大家，在征收拆遷時(shí)一定要關(guān)注空地、院落的評(píng)估補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)事項(xiàng)。

案例

2013年內(nèi)蒙古甲市的老田收到了一份評(píng)估報(bào)告和糾錯(cuò)表。

根據(jù)這個(gè)評(píng)估報(bào)告書以及糾錯(cuò)表，老田被征拆的房屋以及附屬設(shè)施可以獲得352萬(wàn)余元拆遷補(bǔ)償款。

隨后，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，該地乙區(qū)某征拆領(lǐng)導(dǎo)小組與老田商談?wù)鞑鹌浞课輹r(shí)，將老田院落內(nèi)的房屋全部商談?wù)鞑?，并給了老田獎(jiǎng)金50000元、搬遷補(bǔ)助6000余元。

商談后，依據(jù)此前的評(píng)估報(bào)告和糾錯(cuò)表，雙方最終達(dá)成了一致意見。老田也于2013年6月簽訂了一份補(bǔ)償協(xié)議，其中載明對(duì)老田的整個(gè)院落內(nèi)的房屋以及附屬設(shè)施、獎(jiǎng)金以及搬遷補(bǔ)助補(bǔ)償款共計(jì)358萬(wàn)余元。老田呢也領(lǐng)取了全部款項(xiàng)。

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事情就這么過(guò)去了將近2年，2015年5月，老田突然緩過(guò)來(lái)神，發(fā)現(xiàn)原來(lái)評(píng)估報(bào)告中并沒(méi)有對(duì)其原有的2000多平方的院落進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償。

老田為此憤憤不平，并將當(dāng)時(shí)主管和負(fù)責(zé)征收工作的內(nèi)蒙古甲市乙區(qū)某行政機(jī)關(guān)、甲市乙區(qū)某房屋征收辦、某征拆領(lǐng)導(dǎo)小組（第三人）告上了法院。

那么，評(píng)估報(bào)告中是否對(duì)老田所說(shuō)的這2000多平方院落進(jìn)行了評(píng)估呢？又是否對(duì)該部分院落進(jìn)行過(guò)補(bǔ)償呢？

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根據(jù)一審法院查明，雙方的確曾依據(jù)此前所述的評(píng)估報(bào)告和糾錯(cuò)表與老田達(dá)成一致意見，老田也簽訂了補(bǔ)償協(xié)議并領(lǐng)取了全部款項(xiàng)，但就老田被征收的院落三（2000余平的院落），征收部門并未出示證據(jù)來(lái)證明已評(píng)估并給予補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)。

那么老田這部分2000余平的院落是否應(yīng)該進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償呢？

兩個(gè)被告認(rèn)為，老田的土地使用權(quán)不屬于國(guó)家出讓取得，沒(méi)有國(guó)有土地出讓審批手續(xù)，也沒(méi)有國(guó)家機(jī)關(guān)通過(guò)行政程序核準(zhǔn)審批的證據(jù)，不屬于征收補(bǔ)償范圍。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，無(wú)償劃撥取得土地的土地使用者，因拆遷，政府可無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)，并對(duì)土地上建筑物進(jìn)行補(bǔ)償。

那么事實(shí)真的如對(duì)方所說(shuō)嗎？老田這部分院落所在的土地又是否是合法取得的呢？

法院查明，老田的院落于1996年5月領(lǐng)取了土地使用性質(zhì)為商服用地、使用面積為3503.5平米的《國(guó)有土地使用證》。此外老田還提供了其他的相關(guān)證據(jù)，這些這也證明了老田這部分院落的土地使用權(quán)是合法有效且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹?/p>

最終一審法院判決兩個(gè)被告應(yīng)當(dāng)對(duì)已經(jīng)征收的老田的這部分院落作出相應(yīng)的補(bǔ)償。

但是，事情至此并未結(jié)束。

一審之后兩個(gè)被告和第三人因不服一審判決，又提起了上訴，被駁回上訴后又向最高院申請(qǐng)?jiān)賹?，但是最終再次被裁定駁回了起訴。

這時(shí)，老田的案子才總算是塵埃落定了。

最高院的相關(guān)裁判中載明：

“國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，房屋被征收人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落，與被征收房屋所占國(guó)有土地一并予以征收補(bǔ)償。

本案的核心爭(zhēng)議在于房屋被征收人老田合法擁有的院落是否應(yīng)當(dāng)納入評(píng)估范圍予以補(bǔ)償，以及是否已經(jīng)依法給予補(bǔ)償。

根據(jù)2013年5月15日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于征收國(guó)有土地上房屋時(shí)是否應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》（[2012]行他字第16號(hào)）第二項(xiàng)“國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評(píng)估范圍，按照征收時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一并予以征收補(bǔ)償”的規(guī)定，老田合法享有的國(guó)有土地使用權(quán)的院落，無(wú)論其為國(guó)有劃撥土地抑或國(guó)有出讓土地，都應(yīng)當(dāng)一并予以征收補(bǔ)償。

總結(jié)和提醒

從老田的案例中我們明白了，在征收拆遷過(guò)程中咱們合法享有國(guó)有土地使用權(quán)的空地和院落是應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估和補(bǔ)償?shù)摹?/p>

此外，在本案例中涉及到了國(guó)有劃撥用地使用權(quán)是否可以補(bǔ)償、如何補(bǔ)償?shù)戎T多相關(guān)的問(wèn)題，我們?cè)诤竺娴陌咐袑?huì)繼續(xù)分享更多的案例進(jìn)行分析。

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