案情摘要

2019年5月16日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》，由被告承租原告位于什邡市皂角鎮(zhèn)房屋及土地。原告按照合同約定向被告交付了房屋并收取了相應(yīng)租金，后原告發(fā)現(xiàn)被告未經(jīng)原告同意將房屋轉(zhuǎn)租、分租給第三人，違反了雙方簽訂的《房屋租賃合同》第二條第二款乙方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租的，甲方可終止合同，收回房屋的約定。因此，原告為了維護(hù)自身權(quán)益，故起訴至法院。

法院認(rèn)為

原告與被告簽訂的《房屋租賃合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)為合法有效。原告將位于什邡市皂角房屋及場地租賃給被告，被告可依法對租賃的房屋及場地進(jìn)行使用。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十二條當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。雙方在《房屋租賃合同》第二條約定：乙方（承租方）有下列情形之一的，甲方（出租方）可以終止合同，收回房屋：

1．擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營、入股或與他人調(diào)劑交換的，被告存在將案涉租賃物分租的行為，原告依據(jù)合同約定享有合同解除權(quán)。但并非守約方享有合同解除權(quán)，合同必然解除，在守約方以合同約定的解除條件成就要求解除合同時，應(yīng)綜合考慮違約方的違約程度是否顯著輕微，是否影響合同目的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)誠實(shí)信用原則，確定合同應(yīng)否解除。

本案中，原告出租租賃物的主要目的為收取租金，被告已按約支付了第一年的租金6萬元，不存在逾期支付租金的行為。被告的違約行為為將租賃物分租給從事餐飲的經(jīng)營者，但雙方在《房屋租賃合同》中未約定租賃物的用途，即原告未明確限制租賃物的使用用途，即使被告將租賃物分租給從事餐飲的經(jīng)營者，但實(shí)際上在被告承租案涉租賃物之前，原告亦是將案涉租賃物出租給第三人從事燒烤，被告將該部分土地分租給案外人從事餐飲的行為，對被告租賃前后租賃物的狀況未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。因此被告的分租行為不影響原告合同目的的實(shí)現(xiàn)。

另一方面，原、被告簽訂《房屋租賃合同》約定的租期是8年，被告基于租賃合同的期限計(jì)算預(yù)期收益，進(jìn)行投資，現(xiàn)被告僅使用租賃物一年多，若解除合同收回租賃物，將對被告造成一定經(jīng)濟(jì)損失，不符合誠實(shí)信用原則。

綜上，綜合考慮原告出租租賃物的目的，被告的違約程度，平衡雙方的權(quán)益，本院認(rèn)為，被告分租行為的違約程度顯著輕微，不影響原告合同目的實(shí)現(xiàn)，故不支持原告解除合同的請求。

律師觀點(diǎn)

出租方與承租方簽訂租賃合同時，最好對租賃物的用途予以約定。根據(jù)法律規(guī)定，承租人有義務(wù)按照約定的方式使用租賃物，未履行相應(yīng)義務(wù)致使租賃物受到損失的，出租人有權(quán)解除合同并請求賠償損失。由此可知，在租賃合同中明確約定租賃物的使用方式可以有效地維護(hù)出租人權(quán)益，同時也可降低租賃物因承租人不當(dāng)使用而導(dǎo)致的受損程度。結(jié)合本案，如果原被告雙方已經(jīng)約定了租賃物的用途，那么在承租方擅自轉(zhuǎn)租并且違反約定使用租賃物的情況下，出租方主張解除租賃合同很可能得到支持。

相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國民法典》第一百一十九條?依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。

第一百三十六條?民事法律行為自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第五百零九條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第五百六十二條?當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

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