作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

打開所有能對行業(yè)有利的政策，似乎是目前樓市的主旋律?！暗谌Ъ甭涞貎H僅一天，房企再融資計劃便打響了“數(shù)槍”。

11月29日深夜，福星股份(000926.SZ)、世茂股份(600823.SH）、北新路橋(002307.SZ)3家公司相繼發(fā)布籌劃定增事項公告。三方皆公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。次日早間，建發(fā)國際集團(01908.HK)也火速公告，擬折讓9%配售近3%股份集資8億港元。

“從目前再融資房企來看，福星股份、世茂股份、北新路橋3家房企以‘保交樓’為主，目的是確保正常工程進度。三家房企大多屬于暴雷房企或者資金面比較緊張的企業(yè)，構(gòu)成了這一‘自救’陣營的再融資?！?/p>

業(yè)內(nèi)資深人士張宏偉在接受焦點財經(jīng)采訪時指出，與前三家不同，建發(fā)的融資渠道一直比較暢通，過去一兩年擴張速度迅猛，融資或許只是趕上了利好的節(jié)點。據(jù)他預(yù)測，接下來還會出現(xiàn)國央企業(yè)等優(yōu)質(zhì)房企增發(fā)或者再融資的案例，形成類似于擴張型策略的另一陣營。接下來，市場格局會隨著這兩大陣營的動作不一而變化。

從年初地產(chǎn)國央企融資開閘、到優(yōu)質(zhì)民營房企“第二支箭”支持落地，再到關(guān)乎暴雷及地方資金承壓房企的股權(quán)融資，此次融資門檻的進一步下放，讓身處暴雷困境的企業(yè)及地方企業(yè)看到些許希望。

暴雷房企有救了？

再融資計劃之前或已找到特定投資者

以福星股份、世茂股份、北新路橋惠3家房企來看，融資不外乎化解債務(wù)風(fēng)險，促進保交樓。其中，世茂集團屬于暴雷房企，激進擴張曾讓千億巨頭開啟艱難自救之路，且世茂正在討論境外債務(wù)潛在的重組方案，此次融資更多地應(yīng)該以化解風(fēng)險為主。

對于定增融資，世茂股份的解釋是，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

某家暴雷房企員工向焦點財經(jīng)透露，因為受到交易所的鼓勵，公司正在研究再融資計劃?！盎蛟S交易所也有KPI吧。”

另一位業(yè)內(nèi)資深人士則告訴焦點財經(jīng)稱，已經(jīng)不還債的企業(yè)也能增發(fā)融資或許已經(jīng)找好了認購人，否則不會迅速發(fā)布定增計劃?！叭f一沒人認購，多丟人。定增的前提是，要么有好資產(chǎn)，要么用老板私人的錢進行認購?！痹撐蝗耸勘硎?。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進則表達了相似的觀點。

他指出，非公開發(fā)行股票或成為再融資中操作頻率較高的方式。在非公開發(fā)行中，房企已經(jīng)尋找到了特定的投資者，所以投資的方向和投資的目標(biāo)都比較清晰，其有助于房企穩(wěn)定股權(quán)層面的融資。與此同時，此類特定投資者或也會成為戰(zhàn)略投資者，其有助于企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，減少過去的債務(wù)兌付高峰期所帶來的困擾。

地方房企融資“放水” 優(yōu)質(zhì)地方龍頭迎發(fā)展新機？

“第一支箭”和“第二支箭”大多聚焦在優(yōu)質(zhì)房企身上，而股權(quán)再融資政策的“第三支箭”逐漸開始對一些規(guī)模小的區(qū)域房企提供幫助，區(qū)域房企正迎來融資機會。

就福星股份及北新路橋惠來看，福星股份是再融資房企“吃螃蟹的第一人”，為湖北本土民營房企，2021年該公司實現(xiàn)營業(yè)收入125.44億元。北新路橋則為新疆本土國企，2021年該公司營業(yè)收入123.2億元，其大股東為新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團。兩者規(guī)模都不算大，且所在地區(qū)皆為樓市回暖較慢的地區(qū)。

根據(jù)公告顯示，福星股份擬定增募集資金用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)，加大權(quán)益補充力度，防范化解風(fēng)險、促進盤活存量和轉(zhuǎn)型發(fā)展。北新路橋募集資金擬用于公司項目建設(shè)和日常經(jīng)營。

僅湖北來看，據(jù)國家統(tǒng)計局10月新商品住宅同比交易顯示，湖北房價下跌15%，全國跌1%；湖北交易面積下跌27%，全國跌24%；湖北交易面積下跌37%，全國跌23%，湖北樓市成交情況不容樂觀。

“湖北及武漢市場其實非常差，整個市場庫存量非常大，應(yīng)該也沒那么好賣，加上目前市場的情況，有可能企業(yè)確實比較缺資金，資金壓力也會比較大。”張宏偉如此分析。

市場的環(huán)境則反映在了企業(yè)層面，今年三季度福星股份的業(yè)績表現(xiàn)疲軟。其營收為10.5億元，同比減少79.81%；歸母凈利-1357.7萬元，同比減少159.11%。前三季度，福星股份共實現(xiàn)營收91.9億元，同比增長9.28%；歸母凈利6053萬元，同比減少47.82%。

除了業(yè)績之外，化解債務(wù)難題成為北新路橋再融資的目的。

事實上，高資產(chǎn)負債率一定程度上限制了北新路橋規(guī)模的擴張步伐。在今年7月，北新路橋曾如此回應(yīng)5家機構(gòu)調(diào)研：做好投資類項目與傳統(tǒng)項目的投標(biāo)平衡，積極增加權(quán)益類資金融資比例，降低資產(chǎn)負債率，以建筑業(yè)為主，從產(chǎn)業(yè)鏈上下游尋找機會開展并購，積極開展再融資。

“此次募資有助于無門檻地獲得資金，值得其他房企學(xué)習(xí)。尤其是一些年銷售數(shù)據(jù)低于100億的上市房企，要重點關(guān)注此類融資模式?！眹?yán)躍進分析稱。

對于“第三支箭”再融資波及至地方房企，央視財經(jīng)評論員薛建雄則預(yù)測到了另外一種可能。規(guī)模太大、負債太重的城投公司有破產(chǎn)可能，但是優(yōu)質(zhì)地方龍頭企業(yè)也會迎來發(fā)展機遇。

“現(xiàn)在能上市融資且資產(chǎn)資量好的除了個別房企之外，只有地頭蛇。政府希望他們拿地，就要給他們錢。未來或許地方優(yōu)質(zhì)民營龍頭也有擴張可能，包括市區(qū)政府下面的地產(chǎn)公司，讓這部分房企頂上，來補足目前民營房企大片倒的空缺?！毖ㄐ廴绱私忉尅?/p>

融資“起跑線”早已不同，兩大陣營即將劃列？

雖然都是“放水”，但是各家再融資有各自的目的，呈現(xiàn)差異化，以此分化出不同的命數(shù)。

與福星股份、世茂股份、北新路橋不同的是，此前曾多次扮演“接盤俠”的國企——建發(fā)國際集團在11月30日早間也火速公告，擬折讓9%配售近3%股份集資8億港元，預(yù)計所得款項凈額約為8億港元，約80%將用作償還借款，約20%用于公司運營。

對于建發(fā)國際集團此次股權(quán)融資，有業(yè)內(nèi)人士告訴焦點財經(jīng)：“這也正常，有可能是前期借款債務(wù)到期置換一下，借新還舊，以此實現(xiàn)公司運轉(zhuǎn)。”

焦點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年7月，建發(fā)國際集團曾配售3000萬股股份，凈籌資約為5億港元。多次融資或許是為此前接盤償債做分解，或許也是為下一步接盤做準(zhǔn)備。

嚴(yán)躍進則預(yù)測，不排除地方政府也可以從中撮合，引導(dǎo)一些國企資金認購此類股票。

雖然當(dāng)前政策已經(jīng)出現(xiàn)了歷史上罕見的最佳窗口期，但是，亦有資深人士告訴焦點財經(jīng)，很顯然房企們的“起跑線”已經(jīng)不一樣了，未來市場格局亦是分化，跑得快的、強的肯定還會更強，尤其會集中在大部分國央企及優(yōu)質(zhì)民營房企，而收并購重組的格局也會加速行業(yè)洗牌。

以“第二支箭”首單成功發(fā)行為例，11月29日，龍湖集團20億元中期票據(jù)完成簿記，該筆債券發(fā)行金額上限20億元，期限3年。最終發(fā)行利率為3%，，這筆債券發(fā)行利率創(chuàng)下了中債增進擔(dān)保民營房企債券的新低，也接近同期發(fā)行的三年期國開債。此外，六大國有商業(yè)銀行共同擔(dān)任主承銷商為其護航，也體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)民營房企的優(yōu)勢。

“各個金融機構(gòu)都有自己的白名單，現(xiàn)在能夠去獲得授信的也就那么十幾家企業(yè)，不能授信的就是已經(jīng)暴雷的房企。暴雷房企或許也會通過股權(quán)融資確保風(fēng)險的進一步外溢，但是要想徹底擺脫困境似乎很難?！睆埡陚ト绱藢裹c財經(jīng)表示。

雖然融資的“活水”已經(jīng)從股權(quán)融資開始流向暴雷房企，融資門檻逐漸降低、流程減少，速度之快，可見一斑，甚至亦有交易所鼓勵暴雷企業(yè)融資。但是，面對史詩級放松，似乎一切已經(jīng)不一樣了?；畹煤玫娜匀徽粽羧丈希硖幚Ь车谋囆?，仍在掙扎，而新一輪“大魚吃小魚”的戰(zhàn)局警報也已經(jīng)拉響。