斑馬消費(fèi) 楊柘

怎么也想不到，一家千億房企居然拿不出3億元及時(shí)兌付理財(cái)產(chǎn)品，這意外揭開了佳兆業(yè)集團(tuán)流動(dòng)性困難的蓋子。

早在2014年，佳兆業(yè)集團(tuán)曾有過(guò)同樣的危機(jī)，并由此停牌3年，2017年才重歸資本市場(chǎng)，因此有了“不死鳥”之稱。

如今危機(jī)再現(xiàn)，這只“不死鳥”何以解困？

理財(cái)暴雷

在新力、花樣年及陽(yáng)光城接連暴雷之后，佳兆業(yè)集團(tuán)意外加入到這一陣列。

上周，由佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保、錦恒財(cái)富發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品發(fā)生兌付逾期事件，徹底撕開佳兆業(yè)集團(tuán)缺錢的面紗。

綜合目前公開信息顯示，目前錦恒財(cái)富到期未兌付理財(cái)產(chǎn)品逾3億元，理財(cái)產(chǎn)品總金額包括利息在內(nèi)合計(jì)127.88億元。

隨著理財(cái)逾期事件愈演愈劣，久居香港的郭英成沒有現(xiàn)身，只是通過(guò)電話連線現(xiàn)場(chǎng)投資人表示，“給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還?！?/p>

作為一家千億房企，如今區(qū)區(qū)3億元理財(cái)產(chǎn)品就能讓企業(yè)徹底躺平，房企的現(xiàn)金流已經(jīng)到了極致了嗎？

按照佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席兼總裁麥帆的說(shuō)法，截至10月下旬，公司賬面有241億元現(xiàn)金，均為受限資金，還有超過(guò)120億元在途資金，為售房尾款。資金到賬后需要流入銀行監(jiān)管賬戶，確保能還銀行本付息和保交樓。目前，公司已經(jīng)將可動(dòng)用的資金全部取出，陷入現(xiàn)金流階段性困難。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，樓盤銷售疲軟，可能是此次理財(cái)兌付危機(jī)肇始，以往銷售火爆的金九銀十局面已經(jīng)不再。9月-10月，公司分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額57億元和81.95億元，同比分別下降64.6%和30.49%。

10月份華人置業(yè)拋售本金總額2.55億元美元的佳兆業(yè)美元債，加之多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)同時(shí)下調(diào)佳兆業(yè)評(píng)級(jí)，更是引發(fā)市場(chǎng)恐慌。

目前，佳兆業(yè)已將深圳18個(gè)項(xiàng)目、合計(jì)818億元貨值擺上貨架，以期度過(guò)難關(guān)。

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爛尾樓專業(yè)戶

上世紀(jì)90年代改革開放，催生了深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，已從事多年貿(mào)易及工業(yè)生意的郭英成三兄弟轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)。

彼時(shí)，他們的潮汕同鄉(xiāng)已在深圳扎根，從早期的包工頭、泥瓦匠甚至殺豬匠，經(jīng)過(guò)艱難的原始積累，成了深圳當(dāng)?shù)卮蟠笮⌒〉姆康禺a(chǎn)開發(fā)商。

1999年，郭英成在深圳設(shè)立佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）時(shí)，同是出身潮汕的賴海民已在深圳關(guān)外已打造出知名樓盤弘雅花園，茂業(yè)城的黃茂如、星河地產(chǎn)的黃楚龍的樓盤已在深圳嶄露頭角，遠(yuǎn)在廣州的同鄉(xiāng)朱孟依，甚至將合生創(chuàng)展集團(tuán)推上聯(lián)交所。

公開報(bào)道顯示，郭氏兄弟試水內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目，是深圳關(guān)外一處爛尾項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目原是龍泉?jiǎng)e墅用地，在當(dāng)時(shí)來(lái)看，項(xiàng)目位于偏遠(yuǎn)的布吉，并不被業(yè)內(nèi)同行看好。郭氏兄弟硬著頭皮將其打造成主題公園，該項(xiàng)目被冠于桂芳園名號(hào)。隨后加推7期，發(fā)展成為關(guān)外一個(gè)知名的大型社區(qū)。郭氏兄弟由此一戰(zhàn)成名，業(yè)務(wù)隨即從關(guān)外移至關(guān)內(nèi)。

2003年，佳兆業(yè)4億入手深圳中心城區(qū)路人皆知的十年?duì)€尾樓“子悅臺(tái)”，將其改造成深圳佳兆業(yè)中心，成為公司首個(gè)住宅兼商業(yè)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目。

“桂芳園”和“子悅臺(tái)”項(xiàng)目操盤成功，撐大了郭英成的野心。

2005年，佳兆業(yè)收購(gòu)號(hào)稱中國(guó)第一爛尾樓的廣州中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目，3年后中誠(chéng)廣場(chǎng)成功發(fā)售。

在爛尾樓項(xiàng)目上屢屢“妙手回春”，佳兆業(yè)在業(yè)內(nèi)收獲“爛尾樓專業(yè)戶”的名號(hào)。

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舊改之王

2004年后，佳兆業(yè)集團(tuán)走出深圳，開展大規(guī)模并購(gòu)之旅。2005年至2009年，公司陸續(xù)收購(gòu)廣州金茂、惠州佳兆業(yè)中心等13個(gè)項(xiàng)目公司控制權(quán)，不僅較短時(shí)間撐大規(guī)模，還通過(guò)項(xiàng)目獲得不少低成本土地，奠定了公司登陸聯(lián)交所的基礎(chǔ)。

經(jīng)過(guò)多年房地產(chǎn)開發(fā)，深圳市新增土地供應(yīng)逐年遞減。2009年，深圳城中村、舊小區(qū)重建鼓勵(lì)政策出臺(tái)，為佳兆業(yè)集團(tuán)彎道超車打開一條便捷通道。

之后，公司在深圳龍崗、鹽田及大鵬新區(qū)等區(qū)域獲取多個(gè)超大體量的舊改項(xiàng)目，深圳成為郭英成的福地。

郭英成每天從香港過(guò)關(guān)到深圳終年無(wú)休，加之管理上強(qiáng)悍風(fēng)格，企業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)。2009年公司在香港上市時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)已是深圳規(guī)模最大房企。

上市之后，公司很快融入百億俱樂部。2010年銷售額實(shí)現(xiàn)101億元，2013年實(shí)現(xiàn)239億元。如果2014年沒有發(fā)生“鎖房”事件，當(dāng)年300億銷售規(guī)模幾無(wú)懸念。

有人會(huì)問，為什么郭英成對(duì)舊改如此熱衷？除了舊改項(xiàng)目土地不需要招拍掛，按照公司發(fā)展自主申請(qǐng)之外，還能享受到中遠(yuǎn)期帶來(lái)的豐厚紅利。

郭英成的同鄉(xiāng)朱孟依曾對(duì)外解釋了舊改業(yè)務(wù)奧妙：既能掙房子的錢，也能賺取土地升值之后的紅利。

在舊改業(yè)務(wù)中，佳兆業(yè)將其幾乎做到了極致，公司率先成立國(guó)內(nèi)首個(gè)城市更新公司，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)談判到實(shí)際運(yùn)營(yíng)等一條龍流程，是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的專業(yè)能力最強(qiáng)的舊改專家。

同時(shí)，舊改業(yè)務(wù)成為公司獲得低成本土地的重要來(lái)源。2021年上半年，公司轉(zhuǎn)化3個(gè)城市更新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化可售面積112.5萬(wàn)平方米，占比公司新增土地的41.3%，對(duì)應(yīng)可售貨值727億元。

截至今年6月，公司還有超過(guò)213個(gè)城市更新項(xiàng)目未納入土地儲(chǔ)備，占地面積5370萬(wàn)平方米，且絕大部分位于大灣區(qū)。

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“望北樓”過(guò)客

巨量舊改項(xiàng)目源源不斷向佳兆業(yè)集團(tuán)輸送低成本土地，讓所有房企垂涎三尺。不過(guò)，舊改業(yè)務(wù)的果實(shí)好吃，并不好摘。

2014年底，佳兆業(yè)集團(tuán)爆發(fā)鎖房風(fēng)波，郭英成隨即辭任公司執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席等職務(wù)，避走香港?；腥魟x那間，佳兆業(yè)集團(tuán)進(jìn)入另一個(gè)時(shí)代。

郭英成沒有回到自己貝沙灣的豪宅，而是寓居香港中環(huán)的四季酒店，一住就是兩年。

2015年3月，公司被聯(lián)交所停牌，企業(yè)陷入資金危機(jī)之中，就連匯豐銀行5000萬(wàn)美元貸款也不能及時(shí)償還。

回溯來(lái)看，早年操盤背景極其復(fù)雜的中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目，可能是最初的發(fā)端。

中誠(chéng)廣場(chǎng)項(xiàng)目竣工多年后引發(fā)多位高官落馬，中誠(chéng)廣場(chǎng)最早持有者廣州鵬城向相關(guān)部門舉報(bào)郭英成行賄事宜，再次火上烹油。

停牌那兩年，應(yīng)該是郭英成最難熬的時(shí)期，若不是潮汕同鄉(xiāng)施以援手，恐怕郭英成的佳兆業(yè)早已煙灰飛滅。

2015年第二季度，深圳富德向佳兆業(yè)貸款13.77億元。深圳富德即生命人壽全資子公司，董事長(zhǎng)為張峻。

在張峻幫忙解除燃眉之急之后，還有誰(shuí)幫了郭英成并不為人所知。郭英成早年在香港商界苦心經(jīng)營(yíng)，以及潮汕商幫善于抱團(tuán)的習(xí)慣，解決問題并不難。

佳兆業(yè)集團(tuán)早年赴港上市，李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭裕彤、楊受成以及劉鑾雄等都有認(rèn)購(gòu)股份。

2017年，佳兆業(yè)復(fù)牌之前，香港玩具大王蔡志明受讓公司2.17億股，成為公司持股5%以上股東。

渡盡劫波，郭英成對(duì)外界稱，“我們的命真的很好，運(yùn)氣也不錯(cuò)。”

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二代登場(chǎng)

復(fù)牌之后，企業(yè)逐漸企穩(wěn)，郭英成已有意識(shí)的推動(dòng)二代接班。

2017年，郭英成長(zhǎng)子郭曉群首次亮相當(dāng)年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，他與其妹郭曉亭出現(xiàn)在主席臺(tái)下觀摩學(xué)習(xí)。當(dāng)年8月，郭曉群正式進(jìn)入佳兆業(yè)體系內(nèi)，從深圳區(qū)域總部開始，在多個(gè)部門輪崗鍛煉。

2018年5月，郭曉群就任佳兆業(yè)上海財(cái)富管理集團(tuán)副總裁、佳兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域副總裁。2019年12月?lián)渭言瓶萍级麻L(zhǎng)，2020年3月，負(fù)責(zé)佳兆業(yè)在長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略布局和發(fā)展。

短時(shí)間內(nèi)多次輪崗經(jīng)歷，郭英成對(duì)兒子的培養(yǎng)用心竭力，讓后者已觸達(dá)公司核心板塊和業(yè)務(wù)。

2020年，郭曉群進(jìn)入公司董事會(huì)任執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁。同時(shí)，其妹郭曉亭就任佳兆業(yè)美好董事局副主席。

另外，今年7月，小女郭灝麗已獲任佳兆業(yè)健康執(zhí)行董事。郭英成另一位女兒郭曉欣，在2019年收購(gòu)鵬程亞洲（現(xiàn)佳兆業(yè)資本）后，就出現(xiàn)在股東名單中。

隨著二代陸續(xù)登場(chǎng)，與父輩想法的差異顯現(xiàn)。郭英成認(rèn)為，“在多元發(fā)展這一塊，年輕一代更適合?！?/p>

與郭英成不同，郭家子女們更關(guān)注科技、金融及資本市場(chǎng)等領(lǐng)域，比如2017年郭曉群耗資8億港元舉牌康宏環(huán)球（01019.HK），之后力主收購(gòu)佳云科技，涉足移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷業(yè)務(wù)；郭曉亭斥資3億港元投資星島（01105.HK）引發(fā)外界關(guān)注。

截至目前，除佳兆業(yè)集團(tuán)，郭氏家族已有佳云科技、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康以及佳兆業(yè)資本等上市企業(yè)，涉足科技、物業(yè)及大健康等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。