編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

因?yàn)榉ㄅ姆康膬r(jià)格總體上相比商品房或二手房要便宜不少，尤其是在大城市購(gòu)買法拍房，如果能夠買到一套低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，就可以為剛需一族節(jié)省下不菲的購(gòu)房開支，這種誘惑的確是很讓人心動(dòng)的，所以近年來法拍房逐漸成為了購(gòu)房者的選擇之一，越來越多的人也開始關(guān)注法拍房市場(chǎng)。

性價(jià)比是法拍房受購(gòu)房者青睞的首選因素

經(jīng)過了十多年的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)內(nèi)法拍房市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制也是越來越成熟，法拍房市場(chǎng)的關(guān)注度與交易額也在逐年上升，貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年4個(gè)一線城市共成交法拍房1萬余套，其中廣州的法拍房成交量最高，達(dá)到了3000多套，北京法拍房的優(yōu)惠力度最大，平均折扣為7.78折，滬誠(chéng)法拍的數(shù)據(jù)顯示，去年上海的住宅法拍房掛牌量有2000多套，成交率接近80%，成交總金額為160多億元，小鷹科技的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣東省住宅法拍房的成交總套數(shù)為5000多套，同比增長(zhǎng)了近20%，成交總金額為120多億元，同比增長(zhǎng)了近30%，二線城市中最具有代表性的是杭州，去年杭州的法拍房總成交金額為50多億元，交易金額超過千萬的住宅就有80多套。

顧名思義，法拍房就是法院判決后依法強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)，當(dāng)房屋的所有人或持有單位無法履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人通過司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將欠債人的房產(chǎn)拍賣后，用拍賣所得的收入來償還債務(wù)，法拍房主要有兩個(gè)來源，一是因?yàn)榉慨a(chǎn)持有者陷入了民間借貸或債務(wù)糾紛，比如因?yàn)樯虡I(yè)貸款或民間借貸抵押房產(chǎn)，民間資金拆借、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本投資發(fā)生的借款無法償還等，二是因?yàn)閭€(gè)人原因造成的，比如申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)貸款后斷供，涉及各種借款或欠款后無力還債，或是因?yàn)閹椭硕龅膫鶆?wù)擔(dān)保，現(xiàn)在因借款人無法償還，擔(dān)保人被迫承擔(dān)連帶責(zé)任等。

在當(dāng)前金融業(yè)去杠桿的大環(huán)境下，法院、銀行和處理不良資產(chǎn)的企業(yè)都在加快對(duì)不良資產(chǎn)的處理速度，所以今年以來在拍賣網(wǎng)上掛牌待售的法拍房數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增加的趨勢(shì)，阿里拍賣平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)內(nèi)的4個(gè)購(gòu)房一線熱門城市中，廣州的住宅法拍房掛牌數(shù)量是最多的，超過了1.6萬套，北京、深圳和上海依次緊隨其后，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬套左右，在準(zhǔn)一線和二線的購(gòu)房熱門城市中，住宅法拍房掛牌數(shù)量位居榜首的是重慶，接近4萬套，蘇州以超過3.5萬套列第二，杭州以接近3萬套列第三，與此相對(duì)應(yīng)的是，伴隨著近幾年樓市的節(jié)奏，法拍房的市場(chǎng)行情也是水漲船高，國(guó)內(nèi)購(gòu)房熱門城市的法拍房市場(chǎng)一度還比較火熱，法拍房的成交量也在不斷地刷新著歷史成交記錄，買家當(dāng)中有相當(dāng)多的人是受限于當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策，轉(zhuǎn)而進(jìn)入法拍房市場(chǎng)，購(gòu)買不限購(gòu)的法拍房。

現(xiàn)在新增加的法拍房里有不少是來源于企業(yè)名下的房產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)在申請(qǐng)貸款或借債時(shí)，多用持有的房地產(chǎn)作為抵押物，當(dāng)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂和資不抵債，無法償還債務(wù)或者銀行貸款時(shí)，由此發(fā)生的訴訟經(jīng)過法院受理并判決后，企業(yè)的抵押房產(chǎn)也就只能被強(qiáng)制拍賣還債，成為了法拍房，如果破產(chǎn)的是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，那么企業(yè)名下的大量房源也會(huì)進(jìn)入法拍房的交易流程中。

在拍賣前，法院會(huì)評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)值，并根據(jù)這個(gè)評(píng)估價(jià)確定房屋的起拍價(jià)，根據(jù)最高法發(fā)布的《關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》，一般來說起拍價(jià)往往是評(píng)估價(jià)的70%左右，若首次競(jìng)拍流拍了，再一次拍賣時(shí)，起拍價(jià)格可以降到首次競(jìng)拍價(jià)格的80%左右，這樣折算下來就相當(dāng)于接近半價(jià)了，如果能成功撿漏一套法拍房，就能給購(gòu)房者省下幾百萬甚至上億元的成本，因此高性價(jià)比還一度成為了法拍房的標(biāo)志性特征之一，瀚海數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，全國(guó)共成交法拍房近4萬套，交易總金額為700多億元，法拍房的平均折扣為8.7折，吸引了近14萬人報(bào)名競(jìng)拍，另有數(shù)據(jù)顯示，今年1季度北京的法拍房成交量為600多套，同比增長(zhǎng)了60%以上，平均折扣為8.3折。

當(dāng)然，世事也無絕對(duì)，法拍房市場(chǎng)有時(shí)候也像去古玩市場(chǎng)淘寶一樣，運(yùn)氣好、眼睛尖的客戶還能夠在其中發(fā)現(xiàn)極為難得的優(yōu)質(zhì)房源，就在今年熱鬧的雙11當(dāng)天，一則消息吸引了很多人的關(guān)注，蔡元培之女在西湖邊的故居被私人買家以1.2億買走，司法拍賣網(wǎng)站的信息顯示，該房產(chǎn)的建筑面積為276.08平方米，土地使用面積為269平方米，由3幢房屋組成，由于年久失修，房屋顯得比較老舊與滄桑，競(jìng)拍價(jià)格平均折算下來每平方米高達(dá)40多萬，當(dāng)然這套故居最大的價(jià)值在于身處西湖名勝景區(qū)植物園的黃金地段，這在寸土寸金的杭州也屬于極其稀缺的資源，恐怕以后也很難再有這樣地段的房產(chǎn)了，所以拍出如此天價(jià)也不足為奇。

法拍房帶來的風(fēng)險(xiǎn)與收益往往是成正比的

「于見專欄」認(rèn)為，法拍房市場(chǎng)目前面臨著的最主要問題是信息不對(duì)稱，由于種種原因，購(gòu)房者很難獲取到關(guān)于意向房源的準(zhǔn)確的、全面的信息，這自然也給購(gòu)房者帶來了比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，關(guān)于這方面的購(gòu)買糾紛也是屢現(xiàn)報(bào)端，因此對(duì)于法拍房購(gòu)買者而言，需要注意的是以下三個(gè)最主要的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

一是法拍房畢竟也是屬于二手房范疇，房屋如果使用時(shí)間長(zhǎng)了，也可能會(huì)存在著某些方面的瑕疵或問題，比如損壞、漏水、違建等，甚至可能是兇宅，因此法院一般會(huì)在拍賣公告中聲明，拍賣的房產(chǎn)應(yīng)以實(shí)物現(xiàn)狀為準(zhǔn)，并且該房產(chǎn)沒有經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)的鑒定，法院是不會(huì)承擔(dān)房產(chǎn)的擔(dān)保責(zé)任的，所以想要買法拍房之前，最好是本人親自去實(shí)地看一看，認(rèn)真地把房子的各方面情況都掌握清楚，也可以委托專業(yè)的法拍房輔拍機(jī)構(gòu)來幫忙了解一下，不能光看到價(jià)格便宜就匆忙競(jìng)拍，如果不弄清楚就拍的話，競(jìng)買人拍下了法拍房后如果產(chǎn)生了什么損失，那只能是責(zé)任自負(fù)了。

二是本著房產(chǎn)買賣不影響租賃的原則，如果法拍房在被執(zhí)行競(jìng)拍以前，就已經(jīng)簽訂了合法的租賃合同，那么競(jìng)買人在拍得了房產(chǎn)以后，也沒辦法立刻入住，只有等租賃合同到期或者由競(jìng)買人租客雙方協(xié)商解決，還有的房產(chǎn)會(huì)存在著抵押的情況，而債權(quán)人的權(quán)利也受到了法律的保護(hù)，還有的房產(chǎn)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛在競(jìng)拍前就已經(jīng)被債權(quán)人占用，這些法拍房源都會(huì)出現(xiàn)類似的需要競(jìng)買人去自行處理的問題。

三是買房后的落戶問題，因?yàn)榉慨a(chǎn)的戶籍管理屬于公安機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍，若原房主沒有其它地方可以遷移戶口或者不愿遷出的話，競(jìng)買人也就沒辦法辦理落戶手續(xù)，而此時(shí)法院是不會(huì)受理此類訴訟的，并且法院也沒有強(qiáng)制原業(yè)主遷出戶口的權(quán)利，所以如果是希望買房落戶或者是想購(gòu)買學(xué)區(qū)房的人，也要先仔細(xì)地做好事前功課，以免給自己帶來不必要的麻煩。

現(xiàn)實(shí)的情況是，法拍房的購(gòu)買者沒有時(shí)間和精力，也缺乏有效的手段來完成購(gòu)買前的信息調(diào)查，所以很多買家就把這項(xiàng)工作委托給了法拍房輔拍機(jī)構(gòu)來進(jìn)行，后者通過盡職調(diào)查可以了解競(jìng)拍房產(chǎn)的查封、占有、出租、抵押等情況，從廣義上來說，法拍房屬于二手房交易的一個(gè)分支，法拍房輔拍機(jī)構(gòu)的職責(zé)與收費(fèi)也與二手房買賣比較接近。

今年以來，不少的二手房中介機(jī)構(gòu)面對(duì)業(yè)務(wù)萎縮的壓力，開始涉足于法拍房交易這一領(lǐng)域，提供了從推廣到交易的完整服務(wù)，還有的中介選擇與法拍房輔拍機(jī)構(gòu)合作，借助自身的口碑、知名度與客戶資源來幫助拓展市場(chǎng)，從而在中介和輔拍機(jī)構(gòu)兩者之間形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏，對(duì)中介機(jī)構(gòu)而言，法拍房相比二手房由于價(jià)格更便宜，自然也就能更容易成交，因此累積下來的收入還是比較可觀的，隨著法拍房市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，未來可能會(huì)有更多的大型中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立入局，這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也必然會(huì)愈發(fā)地激烈。

想要淘到性價(jià)比高的法拍房已是越來越難

以前的法拍房競(jìng)拍，法院或拍賣公司只能登報(bào)告知，信息發(fā)布的渠道很受限制，許多人也會(huì)錯(cuò)過這方面的信息，所以當(dāng)年很多的法拍房信息就只能在小范圍之內(nèi)流轉(zhuǎn)，這也給不少人帶來了撿漏的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在的情況就不一樣了，從2009年開始，法院將拍賣工作委托給京東、淘寶、公拍網(wǎng)、中國(guó)拍賣協(xié)會(huì)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)來完成，所有的信息都是公開透明的，人人都可參與，目前這種委托拍賣方式也成為了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)司法拍賣中最主要、最常見的固定模式。

以國(guó)內(nèi)及全球最大的法拍房平臺(tái)阿里拍賣為例，國(guó)內(nèi)有99%的法院已經(jīng)入駐了阿里拍賣，有95%的司法拍賣任務(wù)都是在該平臺(tái)上完成的，現(xiàn)在是基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的信息時(shí)代，人們拿起手機(jī)就可以看到京東、淘寶等平臺(tái)上的競(jìng)拍信息，遇到一套各方面條件都不錯(cuò)的法拍房上架，往往會(huì)引來多方競(jìng)買，同時(shí)還有成百上千甚至是上萬人在旁圍觀。

隨著各方對(duì)優(yōu)質(zhì)房源關(guān)注度的不斷增加，法拍房的優(yōu)惠力度也在相應(yīng)地減少，法拍市場(chǎng)中對(duì)優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)拍也是日益激烈，部分優(yōu)質(zhì)房源的價(jià)格甚至與市場(chǎng)價(jià)無異，因此現(xiàn)在想要撿漏買到一套性價(jià)比高的好房，其難度確實(shí)不小，有時(shí)候運(yùn)氣成分可能是成功的主要因素，并且近段時(shí)間在熱門城市的法拍市場(chǎng)中，法拍房頻頻出現(xiàn)較高溢價(jià)成交的場(chǎng)景，這也出乎了很多競(jìng)拍人與圍觀者的意料，法拍房的價(jià)格也逐漸開始變得不便宜起來。

藍(lán)鯨法拍的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上海法拍房市場(chǎng)的剛需型房源，最終的成交價(jià)格基本上都高于二手房市場(chǎng)平均價(jià)格，部分熱門區(qū)域的法拍房成交價(jià)格，比同地段的二手房?jī)r(jià)格高出了10%左右，究其原因主要有兩個(gè)方面的因素，一方面是關(guān)注并參與法拍房交易的群體在迅速擴(kuò)大，另一方面是法拍房與商品房或二手房相比，有一個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)、不搖號(hào)、門檻低。

加上起拍價(jià)格總體上來說要低于市場(chǎng)價(jià)不少，因此法拍房是不少人心目中又一條重要的購(gòu)房途徑，尤其是在落戶門檻比較高的一線城市和熱門的二線城市，法拍房成為了購(gòu)房者繞開限購(gòu)政策、買房落戶的捷徑，另外還有不少的炒房者也通過購(gòu)買法拍房，繞過了限購(gòu)政策，成功地買房入市。

但隨著今年的房地產(chǎn)政策逐漸收緊，法拍房在很多購(gòu)房熱點(diǎn)城市也被納入了限購(gòu)范圍之內(nèi)，最先將法拍房納入限購(gòu)范圍的是上海，在今年初上海發(fā)布的樓市調(diào)控新政“滬十條”中，就明確要求法拍房的購(gòu)買者也需要具備上海市的購(gòu)房資格，杭州、北京、合肥、成都、深圳、東莞等城市也先后跟進(jìn)，把購(gòu)買法拍房也納入了本市的住房限購(gòu)政策。

現(xiàn)在很多實(shí)行法拍房限購(gòu)政策的城市，其法拍房市場(chǎng)已經(jīng)開始逐步降溫，剛需購(gòu)房者成為了接盤的主力，如上海今年前5個(gè)月的住宅法拍房?jī)H成交了600多套，成交比例與平均溢價(jià)率都在逐漸下降，5月份住宅法拍房的最終成交價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)等于是打了八五折，杭州今年中旬成交的200多套法拍房中，有接近80%的法拍房成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，高于評(píng)估價(jià)的僅占14.6%。

「于見專欄」認(rèn)為，可以預(yù)見的是，未來的樓市調(diào)控政策只會(huì)更趨嚴(yán)格，越來越多的城市尤其是房產(chǎn)熱點(diǎn)城市也會(huì)給法拍房打上限購(gòu)的補(bǔ)丁，法拍房不限購(gòu)的政策將會(huì)逐漸成為過去時(shí)，隨著入市門檻的大幅度提升，有資格競(jìng)拍的購(gòu)房者數(shù)量會(huì)明顯減少，法拍房的最終成交價(jià)格也會(huì)有所下降，撿漏的機(jī)會(huì)也會(huì)相應(yīng)地增加不少。

結(jié)語(yǔ)

將法拍房納入限購(gòu)是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的重要手段，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這項(xiàng)措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢(shì)與大方向，隨著法拍房逐步進(jìn)入各城市的房產(chǎn)調(diào)控政策范疇，購(gòu)房者的競(jìng)爭(zhēng)壓力將有所減小，但隨著中介機(jī)構(gòu)的加入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加地激烈，同時(shí)為了確保法拍房交易市場(chǎng)的健康有序發(fā)展，建立并完善一套由法院牽頭、多部門聯(lián)動(dòng)的管理協(xié)調(diào)機(jī)制，也是當(dāng)前的一項(xiàng)勢(shì)在必行的工作與任務(wù)。