【藍科技綜述】11月8日，貝殼找房發(fā)布了2021年第三季度財務(wù)報告。報告顯示，2021年第三季度，貝殼找房營業(yè)收入同比下降11.9%至181億元，經(jīng)調(diào)整后的凈虧損為8.88億元，較2020年同期的18.58億元有所收窄。

當天，貝殼找房也在官網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于“特定投票股份”的臨時股東大會決議。其中，董事長、首席執(zhí)行官彭永東持有的1.1億股A類普通股和執(zhí)行董事單一剛持有的0.48億股A類普通股將以1:1的比例置換為B類普通股。在創(chuàng)始人左暉離世的半年后，貝殼找房終于塵埃落定，被正式交接到了管理層手中。

在三季度業(yè)績發(fā)布會上，彭永東表示貝殼找房第三季度的業(yè)績“既反映了行業(yè)面臨的廣泛宏觀環(huán)境挑戰(zhàn)，也反映了我們業(yè)務(wù)的彈性，本季度成交總額為人民幣8307億元，同比下降 20.9%，但仍跑贏市場?！?/p>

從曾經(jīng)的增速驚人，獨占鰲頭，到如今的跑贏市場，貝殼找房到底經(jīng)歷了什么？

貝殼做房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的“亞馬遜”

貝殼找房的誕生來源于創(chuàng)始人左暉對于專業(yè)主義和長期主義的信奉，也來源于鏈家中介業(yè)務(wù)的增長瓶頸。

2018年，CEO彭永東在發(fā)布的《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》中，對這個新平臺的業(yè)務(wù)做出了如下詮釋：“貝殼找房將繼承和升級鏈家網(wǎng)的產(chǎn)品技術(shù)、品質(zhì)控制和數(shù)據(jù)挖掘等優(yōu)勢能力，繼承和持續(xù)迭代‘樓盤字典’”。

彼時，鏈家已經(jīng)成立了7年多。因主推陽光交易和“真房源”行動，鏈家發(fā)展迅速，在全國擁有8000多家門店和近11萬經(jīng)紀人，并建立了較為完善的全國房源數(shù)據(jù)庫。然而，不可否認的是房產(chǎn)經(jīng)紀具有較強的地緣特性，同時準入門檻并不高，即便跑馬圈地、不斷開店，利潤率的上限也是可以預見的。

如何突破這一房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與生俱來的增長瓶頸呢？

貝殼找房就是鏈家的破局之路。左暉跳出線下房產(chǎn)經(jīng)紀的一畝三分地，建立線上的貝殼找房平臺，就是希望以鏈家網(wǎng)絡(luò)最精華的全國房源數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，打造房產(chǎn)界的“亞馬遜”，通過互聯(lián)網(wǎng)去賺更多“規(guī)模交易”的錢。

同時，貝殼找房還將鏈家的ACN經(jīng)紀人合作機制同步移植了過來。在ACN機制里，傳統(tǒng)的經(jīng)紀人工作，按其業(yè)務(wù)步驟，被劃分成了多個職能，分派給不同工作人員。在房源業(yè)務(wù)方向，有錄入人、維護人、實勘人、委托備件人和鑰匙人；在客源業(yè)務(wù)方向，有推薦人、成交人、合作人、首看人和交易顧問。交易達成后，所有涉及到的業(yè)務(wù)角色都能按比例獲取傭金。

ACN機制加強了人員間的合作，避免了競爭和內(nèi)耗。根據(jù)2020年11月貝殼找房上市后的首份財報披露，在截至2020年9月30日的12個月里，貝殼找房成交總額超5000萬元的門店數(shù)量同比增長85.4%，ACN跨店合作交易占比超70%。

此外，ACN分工明確、公開透明的合作機制也為外部平臺的加盟接入提供直接通道。貝殼找房平臺成立后，許多小中介都以加盟的形式與其合作。2020年初，據(jù)貝殼找房副總裁李文杰披露，貝殼找房已賦能新經(jīng)紀品牌226個，發(fā)展門店超3.2萬家，房地產(chǎn)經(jīng)紀人32萬人，收錄樓盤字典數(shù)據(jù)2.06億條。

互聯(lián)網(wǎng)+真的無所不能嗎

借助互聯(lián)網(wǎng)，貝殼找房似乎讓鏈家原有的中介業(yè)務(wù)更上了一層樓，但高速之下，貝殼找房，真的如左暉所想，賺到了“規(guī)模交易”的錢了嗎？

仔細對比貝殼找房近年來的財務(wù)數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)經(jīng)紀這一行，“規(guī)?！钡腻X似乎并沒有那么好賺。

根據(jù)本次公布的三季度財務(wù)數(shù)據(jù)，貝殼找房當期毛利率為15.2%，而2020年同期為21.3%。貝殼找房表示毛利率下降的主要是由二手房交易貢獻率下降，二手房交易凈收入下降，以及鏈家代理的固定補償成本相對持平所致。而根據(jù)此前上市時提交的《招股書》，2017年至2019年間，貝殼找房年度毛利率分別為18.7%，24%和24.5%，規(guī)模似乎并沒有為貝殼找房帶來多大的利潤改善。

這是為什么？

其實，互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)經(jīng)紀并不是貝殼找房首創(chuàng)的。此前，搜房網(wǎng)、安居客、愛屋及烏都是房產(chǎn)經(jīng)紀信息化的嘗試，由于沒有足夠的線下業(yè)務(wù)支撐，它們并沒有機會向貝殼找房這樣大張旗鼓地成長。

得益于鏈家雄厚的線下基礎(chǔ)，貝殼找房順利實現(xiàn)了0-1的蛻變，可是房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)本身的強服務(wù)特質(zhì)，卻制約了互聯(lián)網(wǎng)效應的發(fā)揮。

回顧近年來的互聯(lián)網(wǎng)+傳統(tǒng)行業(yè)的典型案例，在互聯(lián)網(wǎng)加持后，服務(wù)環(huán)節(jié)都被弱化了。線上購物不再向線下購物那樣擁有強互動的導購環(huán)節(jié)，外賣飲食也不再向在門店就餐那樣有服務(wù)員端茶送水。這些環(huán)節(jié)的省略，能夠讓產(chǎn)品的交付更加標準化，從而使規(guī)模復制成為可能，讓互聯(lián)網(wǎng)的信息整合效率順利傳導到利潤端。同時，購物和餐飲都是高頻率消費，市場空間巨大，更易支持互聯(lián)網(wǎng)式運營成本。

在這兩點上，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和購物餐飲迥異。首先，房產(chǎn)作為商品而言，是很難標準化的，千房千樣，且房產(chǎn)涉及太多產(chǎn)品細節(jié)，無法制定統(tǒng)一的衡量標準；其次，房產(chǎn)交易由于金額巨大，需要建立買賣雙方與中介方的信任，因此十分依賴線下服務(wù)；此外，不同于每天都可能發(fā)生的購物餐飲，對于普通人而言房產(chǎn)交易的頻率并不高。

面對以上幾點，貝殼找房已經(jīng)推出了VR帶看、“小貝二手訓練場”系統(tǒng)來實現(xiàn)服務(wù)的標準化。不過，可以預料的是，想憑借互聯(lián)網(wǎng)模式從房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)破局，貝殼找房依然有很長的一段路要走。

貝殼找房的下一步

今年以來，樓市調(diào)控政策不斷收緊，房產(chǎn)業(yè)務(wù)條線各環(huán)節(jié)均受波及。成交量縮減，在這樣的寒冬下，貝殼找房的下一步究竟在哪里呢？

一方面，貝殼繼續(xù)加強了高毛利的新房業(yè)務(wù)發(fā)展。2021年第三季度，新房業(yè)務(wù)貢獻113.5億元業(yè)務(wù)收入，占全部收入的62.7%。2021年前三季度，新房業(yè)務(wù)累計收入351.6億元，是該業(yè)務(wù)2017年全年收入的5倍多。

另一方面，面對地產(chǎn)業(yè)的緊縮周期，貝殼找房積極向外拓展，在房產(chǎn)交易衍生的金融及家裝領(lǐng)域均有所布局。

2017年，貝殼找房將原本成立于2006年的鏈家金融事業(yè)部獨立運作。根據(jù)貝殼金服官網(wǎng)信息顯示，該平臺聯(lián)合60余家銀行、信托等主流金融機構(gòu)，主要圍繞房產(chǎn)交易相關(guān)環(huán)節(jié)，提供金融解決方案。

不過，目前這一布局，似乎已經(jīng)沉寂。今年10月，有市場消息稱貝殼找房將上海研發(fā)團隊全部優(yōu)化，給予“N+3”裁員補償。對此，貝殼找房表示由于今年以來行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進行調(diào)整。

家裝業(yè)務(wù)則是貝殼找房在2020年才開始推進的。

2020年4月，貝殼找房發(fā)布了自營家裝業(yè)務(wù)計劃“被窩家裝”。在這之前，2015年鏈家就曾與萬科合作，以合資公司萬鏈家裝入局家裝業(yè)務(wù)領(lǐng)域。此外，貝殼找房于2019年對南魚家裝進行了收購，又于今年7月以不超過80億元的對價，與圣都家裝達成收購協(xié)議。

2021年第三季度，貝殼找房家裝板塊業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進。其中，被窩家裝北京竣工訂單環(huán)比上升35%至1127單，擬收購的圣都家裝今年前三季度收入同比上升超35%。

在三季報中，貝殼找房披露，截至2021年9月30日，貝殼找房連接門店數(shù)同比上升20.2%至53946家，經(jīng)紀人人數(shù)同比上升7.9%至515486人。

彭永東帶領(lǐng)下的貝殼，能很快有新的起色嗎？這一切，還需要市場的檢驗。

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