斑馬消費(fèi) 楊柘

兩次遞表失效之后，老牌房企海倫堡中國(guó)徹底從聯(lián)交所的目光中消失，但在時(shí)下火熱的土拍市場(chǎng)，黃熾恒沒(méi)讓公司缺席。在上周溫州、寧波土拍現(xiàn)場(chǎng)，公司先后斬獲兩宗土地。

與土拍現(xiàn)場(chǎng)的驚心動(dòng)魄相比，黃熾恒將旗下海悅生活推向資本市場(chǎng)則更加風(fēng)險(xiǎn)叵測(cè)。

在管規(guī)模小、高度依賴(lài)母公司以及外拓能力嚴(yán)重不足，是海悅生活目前最大痛點(diǎn)。盡管公司已交由27歲的兒子黃博文打理，作為實(shí)際控制人的黃熾恒依然免不了勞心傷神。

磨蹭兩年將物業(yè)推向前臺(tái)

海倫堡中國(guó)是華南老牌房企，迄今已有20多年歷史，2018年10月、2019年5月，公司先后兩次向聯(lián)交所遞交招股書(shū)，均因招股書(shū)失效不了了之。

事實(shí)上，擬上市企業(yè)申請(qǐng)資料在遞交半年后失效屬正常狀況，這與聯(lián)交所等工作效率有關(guān)，也和擬上市企業(yè)未能在有效期限內(nèi)完成對(duì)相關(guān)問(wèn)題的反饋不無(wú)關(guān)系。

海倫堡中國(guó)雖然扎根華南地區(qū)多年，銷(xiāo)售規(guī)模并不大。2015年國(guó)內(nèi)樓市回暖，其銷(xiāo)售規(guī)模未進(jìn)行業(yè)TOP100，營(yíng)收規(guī)模徘徊在百億之下。

2016年，公司祭出3年沖擊千億目標(biāo)，通過(guò)收并購(gòu)方式快速壯大規(guī)模。2016年-2018年，公司銷(xiāo)售規(guī)模大增，分別實(shí)現(xiàn)185.7億元、351.1億元和440.6億元，分別排名全國(guó)房企第88位、57位和61位。

不過(guò)，財(cái)務(wù)壓力馬上襲來(lái)。2018年上半年末，公司未償借款總額243.21億元，同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為51.55億元，難以覆蓋一年期內(nèi)短期債務(wù)129.03億元，且凈資產(chǎn)負(fù)債比率升至103.1%。

公司官網(wǎng)披露，截至去年底，公司土儲(chǔ)規(guī)?？傆?jì)3157萬(wàn)平方米，項(xiàng)目遍及全國(guó)15個(gè)省及直轄市，擁有近200個(gè)項(xiàng)目。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，海倫堡以操盤(pán)金額762.6億元位列TOP100中第44位。

沖擊千億規(guī)模喊了多年，至今未實(shí)現(xiàn)，公司上市進(jìn)程更是幾近停滯。公司老板黃熾恒在地產(chǎn)業(yè)務(wù)遞表前后，他就已在著手將旗下物業(yè)企業(yè)海悅生活推上資本市場(chǎng)。

據(jù)海悅生活招股書(shū)披露，2019年3月，黃熾恒在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立海悅生活，完成對(duì)海倫堡物業(yè)的控股。與此同時(shí)，注冊(cè)成立Neptune Seed，并通過(guò)Neptune Seed持有海悅生活97%股權(quán)。

從時(shí)間軸來(lái)看，黃熾恒完成物業(yè)企業(yè)境外上市架構(gòu)，恰是海倫堡中國(guó)地產(chǎn)業(yè)務(wù)第一次遞表失效之前。但與大多數(shù)物業(yè)企業(yè)火速遞交招股書(shū)不一樣，海悅物業(yè)從完成境外上市架構(gòu)到遞交招股書(shū)，整整磨蹭了2年。

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持續(xù)成長(zhǎng)性存疑

4月下旬，海悅生活正式向聯(lián)交所遞交招股書(shū)，公司成色馬上呈現(xiàn)在世人面前。在管面積小、外拓能力弱，是公司最大短板。

截至2020年底，公司在管和簽約項(xiàng)目合計(jì)150個(gè)，簽約總建筑面積4230萬(wàn)平方米。其中，絕大部分來(lái)自海倫堡中國(guó)及聯(lián)營(yíng)公司和合營(yíng)企業(yè)。

根據(jù)招股書(shū)，公司在2018年-2019年所簽約項(xiàng)目全部來(lái)自海倫堡中國(guó)。其中，2018年簽約建筑面積2967.8萬(wàn)平方米、簽約數(shù)量84個(gè)；2019年簽約建筑面積3509.3萬(wàn)平方米、簽約數(shù)量111個(gè)。

公司直至去年才開(kāi)始外部拓展，來(lái)自獨(dú)立第三方的簽約面積（建筑面積）和項(xiàng)目數(shù)量分別為8.3萬(wàn)平方米和1個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，海悅生活收入分別為4.17億元、5.57億元和6.76億元，歸母凈利潤(rùn)分別為0.47億元、0.77億元和0.98億元。

公司在招股書(shū)中稱(chēng)“海倫堡中國(guó)的支持為我們帶來(lái)龐大增長(zhǎng)機(jī)遇”，有賴(lài)于此，海悅生活即便躺平也能吃飽喝足。不過(guò)，公司也正在通過(guò)收購(gòu)減少對(duì)海倫堡中國(guó)的依賴(lài)。

招股書(shū)披露，今年4月19日，公司與一家賣(mài)方訂立諒解備忘錄，公司擬收購(gòu)新昌縣櫻花物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，預(yù)期代價(jià)700萬(wàn)元至763萬(wàn)元；4月21日，公司與賣(mài)方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬收購(gòu)浙江魯商物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，代價(jià)19.73萬(wàn)元。

啟信寶顯示，浙江魯商物業(yè)管理有限公司于今年1月剛剛注冊(cè)成立，系浙江義烏市一家物管企業(yè)，收購(gòu)前由義烏莊氏園林、李民分別持股99%、1%。工商變更記錄顯示，5月12日，公司股東已變更為廣州海倫堡物業(yè)。

值得注意的是，海悅生活短期內(nèi)“斷奶”不太可能，公司預(yù)計(jì)海倫堡中國(guó)交付給海悅生活管理服務(wù)的項(xiàng)目由2020年的83個(gè)（在管建筑面積2430萬(wàn)平方米）分別增至2021年、2022年和2023年的98個(gè)、116個(gè)和136個(gè)，在管建筑面積分別為2870萬(wàn)平方米、3380萬(wàn)平方米和3990萬(wàn)平方米。

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考驗(yàn)管理能力

物業(yè)行業(yè)的勞動(dòng)密集型特征，決定了物業(yè)企業(yè)員工成本在銷(xiāo)售成本中占據(jù)較大比重，頭部企業(yè)尚能靠規(guī)模攤薄成本，對(duì)于中小規(guī)模企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前幾乎沒(méi)有辦法。

2018年-2020年，海悅生活的員工成本分別為4581.1萬(wàn)元、4671.2萬(wàn)元和5936.7萬(wàn)元，分別占其銷(xiāo)售成本的64.5%、66.1%和68.3%。

這還是公司沒(méi)有為若干雇員登記或繳足社保及住房公積金前提下。2018年、2019年和2020年，公司分別就社保及住房公積金供款計(jì)提撥備330萬(wàn)元、370萬(wàn)元和280萬(wàn)元。

而且，近年來(lái)物業(yè)企業(yè)人工成本上揚(yáng)已成趨勢(shì)，中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均人工成本對(duì)銷(xiāo)售成本比率分別為55.8%、57.8%和59.1%。

因此，不少物業(yè)企業(yè)在招股書(shū)中表示，企業(yè)盈利能力高低，取決于對(duì)成本控制的控制。這也考驗(yàn)著海悅生活的管理水平。

截至去年末，公司員工為723人，在管面積2430萬(wàn)平方米，人均管理面積約3.36萬(wàn)平方米。

人均貢獻(xiàn)年收入和凈利潤(rùn)分別為93.49萬(wàn)元和13.55萬(wàn)元，平均每年每平方米貢獻(xiàn)收入和凈利潤(rùn)分別為約27.82元、4.03元。

物業(yè)管理服務(wù)工作不僅體現(xiàn)在勞動(dòng)強(qiáng)度大，而且繁雜瑣碎，相比上市物業(yè)企業(yè)，海悅生活無(wú)論人效還是坪效，均處于較高水平。

不過(guò)，公司員工人均所得福利薪酬在行業(yè)內(nèi)屬中等水平。2020年，上市物業(yè)企業(yè)人均年度薪酬前十名介于9.54萬(wàn)元至27.42萬(wàn)元之間，海悅生活雇員福利支出的“工資、薪金及其他津貼”約1.09億元，人均年獲得約15.06萬(wàn)元。