在征地拆遷中，房屋評(píng)估是不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)，而且評(píng)估報(bào)告也往往會(huì)作為對(duì)被征收人最后進(jìn)行補(bǔ)償安置的依據(jù)。只不過，在實(shí)踐過程中，許多被征收人在收到評(píng)估報(bào)告后的第一反應(yīng)是評(píng)估結(jié)果不合理，評(píng)估機(jī)構(gòu)人員出具的這份評(píng)估報(bào)告不符合法律法規(guī)，當(dāng)然，也有的被征收人在經(jīng)過評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的解釋之后，則會(huì)接受這樣的一份評(píng)估報(bào)告，認(rèn)為自家房屋可能就真的只值這個(gè)價(jià)值，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告就真的是按“一把尺子量到底”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的嗎？

　　事實(shí)上，你的評(píng)估報(bào)告上的評(píng)估結(jié)果低，很有可能是以下幾個(gè)原因造成的。下面，凱諾律師就來告訴大家，評(píng)估報(bào)告中會(huì)存在的一些“坑”

　　一、評(píng)估機(jī)構(gòu)人員未入戶

　　根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

　　實(shí)踐中，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)人員可能趁房屋所有權(quán)人不在家時(shí)只對(duì)房屋外圍進(jìn)行了測(cè)量，而未對(duì)房屋內(nèi)及附屬物進(jìn)行登記，那么這樣一來的話，評(píng)估機(jī)構(gòu)人員只根據(jù)房屋外圍測(cè)量的數(shù)據(jù)出具評(píng)估報(bào)告，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告中的結(jié)果顯然就會(huì)非常的低。對(duì)于這種情況，如果是發(fā)生在被征收人未拒絕的情況下，那則是不合法的。

　　二、沒有對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行分析

　　《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　實(shí)踐中，可能很多評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)被征收人房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)評(píng)估方法并不會(huì)進(jìn)行分析，而是直接選擇一種對(duì)被征收人較為不利的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，比如住宅一般應(yīng)當(dāng)選擇市場(chǎng)比較法會(huì)對(duì)被征收人較為有利，可是有的評(píng)估人員則會(huì)選擇成本法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，那么這樣一來，評(píng)估結(jié)果自然就會(huì)比較的低。

　　三、沒有估價(jià)師的簽字

　　《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條規(guī)定，整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

　　從上述規(guī)定中我們可以得知，不論是整體評(píng)估報(bào)告還是分戶評(píng)估報(bào)告，都需要有兩名以上的評(píng)估師簽字，如果該評(píng)估報(bào)告上沒有評(píng)估師的簽字，那么則是不符合上述法律規(guī)定的，且也意味著該評(píng)估程序不合法，面對(duì)這樣的評(píng)估報(bào)告，被征收人則可以拒絕簽收。

　　對(duì)此，凱諾律師也提醒大家，評(píng)估環(huán)節(jié)直接影響著被征收人最終的補(bǔ)償，所以一旦發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告不合理，或是有人代替簽收等情況，一定要及時(shí)地提出來。

　　四、評(píng)估機(jī)構(gòu)非被征收人協(xié)商選定

　　了解房屋征收程序的人都知道，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須由被征收人協(xié)商選定，這在《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條中也有相應(yīng)的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　實(shí)踐中，不乏征收方直接選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況，但這種未征詢過被征收人意見而直接選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為或是未通過抽簽等方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為則違反了上述法律規(guī)定，是不合法的行為。因此，凱諾律師提醒大家，如果遇到征收方未經(jīng)過自己同意就擅自決定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，那么該評(píng)估機(jī)構(gòu)作出來的評(píng)估結(jié)果是否合理就有待商榷了。

　　五、將預(yù)評(píng)結(jié)果作為最后的補(bǔ)償依據(jù)

　　將預(yù)評(píng)結(jié)果作為最后的補(bǔ)償依據(jù)這在實(shí)踐征收中也時(shí)有發(fā)生，而且會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)在一些棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造以及城中村改造等這類項(xiàng)目中，但是凱諾律師要提醒大家的是，直接將預(yù)評(píng)結(jié)果作為最后的補(bǔ)償依據(jù)，從嚴(yán)格意義上來講缺乏法律層面的依據(jù)，所以被征收人在預(yù)評(píng)結(jié)果上簽字時(shí)一定要提高警惕，必要時(shí)可找對(duì)方進(jìn)行協(xié)商，并對(duì)協(xié)商內(nèi)容進(jìn)行錄音留存。