作者：肖兔

2021年11月1日，中國人民銀行主管的《金融時報》表示，以目前的情況來看，更多機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸調(diào)整在總量控制情況下進(jìn)行跨區(qū)域調(diào)節(jié)。從中長期看，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向不會發(fā)生改變。

在房產(chǎn)行業(yè)始終保持房地產(chǎn)調(diào)控不變的背景下，一直堅持審慎經(jīng)營的中南建設(shè)（000961.SZ）保持了持續(xù)穩(wěn)健增長。

2021年10月29日，中南建設(shè)發(fā)布2021年三季報顯示，前三季度中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)總收入610.8億元，同比增長33.2%，其中，歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元，三年復(fù)合增長率29.8%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入449.4億元，同比增長41.7%；建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入176.6億元，同比增長13.0%。

“安全大于利潤、利潤大于規(guī)?！??中南建設(shè)一直堅持審慎經(jīng)營體系

在2021年房地產(chǎn)行業(yè)一直處于深度調(diào)整的背景下，中南建設(shè)能夠一直實現(xiàn)穩(wěn)健增長，這與其一直堅持“安全大于利潤、利潤大于規(guī)?！钡膬r值排序密不可分。

據(jù)悉，在該價值導(dǎo)向下，在日常運(yùn)營當(dāng)中，無論是項目還是銷售包括日常費用，中南建設(shè)始終堅持審慎經(jīng)營體系，這使其最終保持了持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

比如，為了控制投資風(fēng)險，中南建設(shè)始終嚴(yán)格控制新增項目的成本，用理性和紀(jì)律約束自己，在拿地的時候?qū)嵭小皟?yōu)中選優(yōu)”的拿地策略，堅持缺席集中供地盛宴，這使其避免了2021年的盲目擴(kuò)展，而且有效降低了成本。據(jù)其財報顯示，2021年前三季度，中南建設(shè)僅有新增項目47個，而新增項目的平均地價則僅有4028元/平方米，比2020年同期下降了17%，總共地價成本總額僅有319.6億元。而在成本進(jìn)一步降低的同時，中南建設(shè)還進(jìn)一步擴(kuò)大銷售。

2021年前三季度，中南建設(shè)完成地產(chǎn)銷售合同金額1536.8億元，實現(xiàn)銷售面積1117萬平方米，較2020年同比增長7.4%和4.3%，最終實現(xiàn)回款率高達(dá)80%，這與中南建設(shè)抓住一切增量節(jié)點進(jìn)行銷售，積極存貨去化密切相關(guān)。

在成本進(jìn)一步控制而銷售規(guī)模進(jìn)一步持續(xù)增長的同時，2021年，中南建設(shè)則保持了穩(wěn)定持續(xù)增長。

在運(yùn)營當(dāng)中通過審慎運(yùn)營保持增長的同時，中南建設(shè)還嚴(yán)格控制負(fù)債，避免出現(xiàn)“三道紅線”。

目前，三項指標(biāo)中，中南建設(shè)已有兩項達(dá)標(biāo)。截至三季度末，該公司凈負(fù)債率為77.61%，比上半年末減少了17.66個百分點；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比為1.08，比上半年末增加4.85個百分點；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.81%，比上半年末減少了1.61個百分點。

此外，中南建設(shè)的有息負(fù)債占比遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。截至2021年三季度末，中南建設(shè)的有息負(fù)債規(guī)模為637.3億元，僅占當(dāng)期銷售金額的41.46%。從有息負(fù)債的結(jié)構(gòu)來看，銀行貸款占比約61%；非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約25%；債券占比約14%，長短期結(jié)構(gòu)均衡。

2021年四季度，中南建設(shè)境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末，公司貨幣資金約230億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的近1.4倍，再考慮到各項應(yīng)收款約427億元會陸續(xù)收回，因此后續(xù)償債能力有充分保障。

也就是說，在對負(fù)債的嚴(yán)格控制下，中南建設(shè)的發(fā)展更多是依靠自身穩(wěn)定的運(yùn)營效率而并非依賴有息負(fù)債。

正因如此，中南建設(shè)才能夠有底氣地表示，將力爭在2022年內(nèi)實現(xiàn)三線全綠。

“防三高”?獲股東增持 中南建設(shè)安全穿越逆境

在房住不炒和房產(chǎn)稅加速推進(jìn)的長期背景下，房企融資壓力加大，銷售回款放慢。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛降負(fù)債、去杠桿，財務(wù)安全成為行業(yè)最為關(guān)注的重點。

中南建設(shè)的總經(jīng)理陳昱含就曾用“三高”——“高血壓”“高血糖”“高血脂”來描述房地產(chǎn)企業(yè)存在的流動性風(fēng)險、高杠桿率、利潤下滑三大經(jīng)營挑戰(zhàn)，新的機(jī)會，將留給有準(zhǔn)備的穩(wěn)健安全的長期主義房企。

因此，中南建設(shè)早前便未雨綢繆，提出“防三高”的審慎經(jīng)營主張，用“以能定收”和“以收定投”原則貫穿始終，用更謹(jǐn)慎的預(yù)算和資金管理調(diào)度全局，勾勒出公司的清晰安全經(jīng)營觀。

中南建設(shè)堅持安全審慎運(yùn)營，減負(fù)強(qiáng)筋，苦練內(nèi)功，預(yù)防“三高”風(fēng)險。

一方面，中南建設(shè)堅定去杠桿、輪動布局、合理下沉、規(guī)避熱點，通過精細(xì)運(yùn)營確保效率和全周期利潤實現(xiàn)，通過長期產(chǎn)品創(chuàng)新和供應(yīng)鏈建設(shè)優(yōu)化成本。

另一方面，中南建設(shè)提高產(chǎn)品研發(fā)及生產(chǎn)效率，加強(qiáng)供應(yīng)鏈建設(shè)，發(fā)揮品質(zhì)和效率的雙效價值。中南建設(shè)整合了旗下中南置地和中南建筑各自的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，探索和拓展代建和EPC領(lǐng)域，加快探索第二增長曲線。

在嚴(yán)格“防三高”的安全運(yùn)營模式下，中南建設(shè)的現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定。

前三季度，中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入約1123億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的近7倍，經(jīng)營性現(xiàn)金流入月平均約125億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額近14億元，同比增加近95%，連續(xù)四年保持正值。

經(jīng)營性現(xiàn)金流的管控精度更高，經(jīng)營目標(biāo)的彈性也更大，核心意圖是保障資金安全。中南建設(shè)安全審慎的運(yùn)營及持續(xù)增長的業(yè)績獲得市場認(rèn)可，這成為其穿越逆境的保證。

截止2021年11月2日，共有16家機(jī)構(gòu)對中南建設(shè)的2021年度業(yè)績做出預(yù)測，預(yù)測2021年凈利潤均值為80.88億元，較去年同比增長14.28%。

其中，華安證券、國盛證券、天風(fēng)證券等10家機(jī)構(gòu)“買入”；國泰君安及華西證券2家機(jī)構(gòu)“增持”；平安證券“推薦”；海通證券預(yù)測“優(yōu)于大市”。目標(biāo)價格最高預(yù)測11.34元，最低預(yù)測7.13元，平均為8.96元。

此外，中金公司在研報中稱，中南建設(shè)全年盈利仍將穩(wěn)增，給予公司“跑贏行業(yè)”評級，看好公司的綜合實力和安全性。

在業(yè)績保證下，中南建設(shè)不斷獲得股東增持，其長期投資價值凸顯。

10月 31日晚，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，控股股東中南城市建設(shè)投資有限公司（下稱“中南城投”）通知，稱其已通過公開方式累計增持該公司股份1090.50萬股，占總股份的0.29%。

據(jù)悉，這是中南建設(shè)年內(nèi)第四次被控股股東增持公司股份。此前的3月、7月、8月，中南城投連續(xù)通過公開方式分別增持公司股份約110萬股、189萬股、188萬股。加上此次增持，控股股東共計增資5059.06萬元。

中南建設(shè)能夠獲得控股股東的加量增持，是基于控股股東對公司長期價值的認(rèn)可，彰顯其對中南建設(shè)發(fā)展前景的信心和認(rèn)真兌現(xiàn)承諾的決心。

追求“三個卓越”?從陣痛中轉(zhuǎn)型突圍

2021年下半年來，融資和貸款端的壓力開始傳導(dǎo)至銷售端，百強(qiáng)房企7月至9月單月業(yè)績已經(jīng)連續(xù)三個月同比下跌，且同比跌幅在進(jìn)一步擴(kuò)大。作為曾經(jīng)的房企黑馬，中南建設(shè)正處于一個經(jīng)營再平衡的階段。

為了能夠順利從陣痛中轉(zhuǎn)型突圍，中南建設(shè)表示，未來幾年，將逐步實現(xiàn)“三步走”的目標(biāo)。第一，加速去杠桿并實現(xiàn)“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)；第二，收入端挖潛存量，支出端審慎投資，結(jié)利端平穩(wěn)釋放；第三，謀劃“三個卓越”。

由此可見，從競爭力塑造看，中南建設(shè)打通了從投資、建設(shè)、運(yùn)營到服務(wù)的全周期價值鏈，提供城鄉(xiāng)建設(shè)和運(yùn)營一攬子解決方案。在此基礎(chǔ)上，中南建設(shè)可以進(jìn)行管理輸出，提升毛利水平，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，實現(xiàn)從重到輕的模式轉(zhuǎn)化，進(jìn)而獲得更高估值倍數(shù)。

因此，卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)和卓越服務(wù)事實上成為了中南建設(shè)中長期戰(zhàn)略目標(biāo)的核心以及第二增長曲線的基礎(chǔ)。

目前，中南建設(shè)正在朝著這個目標(biāo)穩(wěn)步推進(jìn)當(dāng)中。

首先，中南建設(shè)將對各區(qū)域弱勢項目進(jìn)行重點盯守，拉通區(qū)域內(nèi)資源，實現(xiàn)整體業(yè)績補(bǔ)差；其次，對客戶需求進(jìn)行摸底，拉通內(nèi)部職能復(fù)盤市場情況，根據(jù)客戶和市場需求及時調(diào)整營銷策略；同時，中南建設(shè)還將關(guān)注行業(yè)動勢，洞察友商動作，通過倒推產(chǎn)品入市時間，錯峰推盤以獲取最大收獲。

從目前的來看，其所在的西安區(qū)域目前已簽約6個代建項目，山東、江蘇等區(qū)域公司也會陸續(xù)擴(kuò)大管理輸出型業(yè)務(wù)。

其次，從結(jié)利方面來看，中南建設(shè)合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額約1215億元，是前三季度結(jié)算收入的2.7倍，在同類房企中處于較高水平。不過，中南建設(shè)的結(jié)利效率仍有優(yōu)化空間，平均33個月的交付周期有機(jī)會縮短，從而保障后續(xù)業(yè)績平穩(wěn)。

第四季度，中南建設(shè)將在銷售端繼續(xù)發(fā)力，銷售重點在于解決首開項目的開盤去化和長期庫存的大力出清，實現(xiàn)最后一季的沖刺目標(biāo)，比如，2021年第四季度，中南建設(shè)將給足營銷動作彈藥和激勵強(qiáng)度。比如，通過線上營銷矩陣，與天貓好房、阿里拍賣、企業(yè)微信、抖音等線上渠道深度合作，拓寬流量，利用“雙十一”“雙十二”等節(jié)點實現(xiàn)銷售放量。

未來，中南建設(shè)也將積極深化長期主義戰(zhàn)略觀，在實現(xiàn)雙主業(yè)均衡發(fā)展的基礎(chǔ)上，加快實施卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)、卓越服務(wù)的“三個卓越”發(fā)展路徑，形成新的發(fā)展格局。