大家好，我是藍(lán)白。

有兩個消息，會對2022年的貨幣、房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟形勢，產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

一個，是最新的金融數(shù)據(jù)，貨幣寬松，已經(jīng)成了鐵一般的事實。

另一個，是房地產(chǎn)資金面，終于出現(xiàn)了實質(zhì)性放松。

本來要做成兩個視頻，限于精力和時效，一并跟大家聊聊。

先聊第一個：金融數(shù)據(jù)。

1月份，新增貸款3.98萬億，新增社融高達(dá)6.17萬億，M2飆到了同比9.8%。

用兩個字來形容這份數(shù)據(jù)：炸裂。

按慣例，解釋一下M2，M1，社融。

M2是印錢的“水”，社融，是實體經(jīng)濟的“水池”。

M2，是把所有企業(yè)個人的存款、現(xiàn)金都算進來的貨幣指標(biāo)。

M2增速越高，錢印的越多。

社融不一樣。

平時我們的存款，是銀行的負(fù)債端。

社融，是金融機構(gòu)的資產(chǎn)端，代表了企業(yè)、工廠貸款的需求。

為什么說“炸裂”呢？

新增人民幣貸款，單月新增規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

6萬億的天量社融，增量也創(chuàng)出單月歷史最高。

全都是新高！

顯然，貨幣的水源，正在全力開動，全力輸出，觸達(dá)實體經(jīng)濟。

上次副行長喊話“金融機構(gòu)要主動出擊”，讓銀行快點放貸，大家還有點半信半疑，這份數(shù)據(jù)，直接給市場吃下了定心丸。

國盛宏觀熊園的評價是：不要低估2022年國家穩(wěn)增長的決心和力度。

這份數(shù)據(jù)，有喜也有憂。

喜的是，總量上來了。

錢確實來了，企業(yè)的短期貸款暴增，中長期貸款也出現(xiàn)了拐點，地方專項債的規(guī)模也在飛速增長。

地方債的買家是誰？

當(dāng)然是銀行。

商業(yè)銀行、政策性銀行，一直是地方債的主要持有者。

1月份的數(shù)據(jù)，意味著：大基建已經(jīng)開始提速，銀行正在開足馬力，沖“開門紅”。

PMI數(shù)據(jù)已經(jīng)有反映了，上游的鐵礦石、螺紋鋼、建筑建材的采購量，都在增長，新訂單和業(yè)務(wù)活動指數(shù)，也都在上漲。

大家可以留意所在城市的項目，不管是修路還是管網(wǎng)，產(chǎn)業(yè)園還是城市綜合體，春季的開工率非常高，正是大干快上的時候。

有了各種項目，企業(yè)也就愿意補庫存了，只要大家肯干，經(jīng)濟就不會差。

憂的是，結(jié)構(gòu)還不太理想。

主要還是居民部門，也就是你我每個普通人的錢包。

1月份，居民短貸少增了2272億元，中長貸少增了2024億。

居民的短貸和中長貸，這兩項，都是減少的。

短貸，一般是消費貸，中長貸，就是房貸。

短貸，反映的是消費意愿，中長貸，反映的是購房意愿。

更進一步說，過去倆月，人口的流動還是反反復(fù)復(fù)，不敢出門遠(yuǎn)行，不知道開店有沒有風(fēng)險，不知道開發(fā)商爆雷會持續(xù)多久，不敢買房，不敢加杠桿了。

大家對生活的態(tài)度，還是很保守的。

個體消費意愿起不來，肯定會對經(jīng)濟產(chǎn)生拖累。

來看一個數(shù)據(jù)，在M2、社融、信貸全面暴增的前提下，M1居然同比跌了1.9%。

M1的重要組成部分，是企業(yè)的活期存款。

為啥M1不增反降呢？

一方面，到春節(jié)了，企業(yè)需要給員工發(fā)年終獎和薪水，公司的存款就減少了。

另一方面，是因為房子賣的不好。

藍(lán)白跟大家說過很多次，M1有多少，完全取決于居民的消費能力。

企業(yè)賣出去的東西多，提供的服務(wù)多，居民的存款，自然會變成企業(yè)的存款。

而居民消費最大的項目，就是買房。

看企業(yè)活期存款的歷史走勢，與商品房的銷售，幾乎同步。

不能說十分相似，只能說一模一樣。

所以，M1反常的下降，只能說明：房地產(chǎn)，還是弱的不忍直視。

不管怎么說，1月份的金融數(shù)據(jù)，非常讓人振奮，說明高層穩(wěn)增長的決心，極其堅定。

不管貨幣政策還是財政政策，都非常配合，要錢給錢，要項目給項目，一年之計在于春，大基建確實在提速，該干就干。

唯一不足的，還是房地產(chǎn)。

畢竟是周期之母，地產(chǎn)行業(yè)的興衰，關(guān)聯(lián)了上下游十幾個行業(yè)，數(shù)千萬的就業(yè)崗位，上千萬個購房家庭，更是大基建的重要載體。

別管是傳統(tǒng)的鐵公基，還是科教文衛(wèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施，或是新基建里的5G基站、充電樁、物聯(lián)網(wǎng)、智能社區(qū)、城際軌道交通。

天天都在說大基建，可大基建想刺激經(jīng)濟發(fā)展，想推動區(qū)域間緊密交流，想要加速城鎮(zhèn)化進程，加速土地升值，加速人、錢、物的資源集聚，想要收回基建成本，引來產(chǎn)業(yè)和人才，房地產(chǎn)是不可或缺的一環(huán)。

所以，讓呼吸微弱的房地產(chǎn)，重新托底2022年的經(jīng)濟增速，挽回市場信心，是接下來的重點。

這就引出了今天要聊的第二件事：預(yù)售資金監(jiān)管。

2月11日，央廣網(wǎng)的消息，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見，已經(jīng)出臺了。

其中明確，預(yù)售資金額度監(jiān)管，由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門，根據(jù)工程造價合同等因素確定，能確保項目竣工所需的資金額度。

當(dāng)賬戶內(nèi)里的錢，達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的錢，開發(fā)商可以提取使用。

對這個消息的解讀，林林總總，有看好的，也有看衰的。

藍(lán)白的理解，就一句話：政策終于找到了“保交樓”與“房企生死線”之間的平衡點。

前段時間，煙臺發(fā)了預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，根據(jù)開發(fā)商信用等級，直接降低監(jiān)管比例。

我當(dāng)時跟大家說，預(yù)售資金監(jiān)管的放松，威力堪比降息，絕不可小視，后面會有更多城市，跟進這個政策。

這不是我預(yù)測有多準(zhǔn)，而是一個很樸素的邏輯：再不糾偏，民企開發(fā)商全都得躺。

我國的預(yù)售資金監(jiān)管路徑，經(jīng)歷過3個階段。

第一個階段，1994年，《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房的預(yù)售資金，主要包括定金、首付款、按揭貸款。

這筆錢，一般放在合作銀行的專用賬戶里，屬于“?？顚Ｓ谩?，按工程節(jié)點，比如主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、項目交付使用，符合要求，開發(fā)商才能提取這筆錢。

但從1994年到2021年，這么長的時間里，銀行睜只眼閉只眼，開發(fā)商可以對這筆錢，來回倒騰挪用。

到了第二個階段，也就是去年永遠(yuǎn)大爆雷，7月份，八個部門出臺規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的文件，明確提出對交易資金進行監(jiān)管。

然后，就是各地著急忙慌的收緊預(yù)售資金賬戶，要么提高保證金，要么提高支取門檻，把賣房的錢，留在項目里，保交樓，保民生。

問題是，當(dāng)全行業(yè)流動性危機爆發(fā)后，金融機構(gòu)也在抽貸、斷貸，債也發(fā)不出去，不能“借新還舊”，這個時候，賣房的錢又不能提出來，就成了壓垮駱駝的最后一根稻草。

中信證券陳聰說，這種現(xiàn)象是典型的“信用塌陷”。

開發(fā)商的債務(wù)、回款陷入負(fù)反饋，金融機構(gòu)的抽貸、斷貸讓風(fēng)險傳染，整個行業(yè)投資意愿都在下降。

還不起債的開發(fā)商，越來越依賴債務(wù)展期談判來解決問題，對正常經(jīng)營都失去了信心。

這個時候，更加嚴(yán)厲的預(yù)售款監(jiān)管，只會加快高杠桿房企的爆雷速度。

一家有100塊現(xiàn)金的公司，有95塊錢都不能動，剛好趕上10塊錢的短債到期，不爆雷才怪。

顯然，第一個階段，管得太松了，開發(fā)商各種鉆漏洞，埋下爆雷的伏筆。

?

第二個階段，管得又太嚴(yán)了。

開發(fā)商活不下去了，供應(yīng)商和農(nóng)民工的錢，誰來給？五證齊全的房子，爛尾了算誰的？

所以，接下來的第三個階段，就是這一次全國范圍內(nèi)，明確監(jiān)管的范圍：按工程造價的合同來確定。

預(yù)售資金，要不要監(jiān)管？

當(dāng)然要，非但要管，還要嚴(yán)管，絕不能再放任開發(fā)商胡亂挪用。

但，這筆錢，不能超額監(jiān)管，否則把房地產(chǎn)的脖子都掐斷了，誰來拍地？誰來蓋房子？日子還過不過了？

國君地產(chǎn)謝皓宇指出：對房價較高的城市，更合理的做法，是根據(jù)未付工程款進行監(jiān)管，而非根據(jù)貨值的比例進行監(jiān)管。

能保證工程交付就行了，設(shè)那么多條條框框，沒意義。

回到開頭說的，2022年，貨幣的水，已經(jīng)開始在經(jīng)濟體系里流動。

作為“穩(wěn)增長”的關(guān)鍵一環(huán)，房地產(chǎn)已經(jīng)變成了“堵點”。

現(xiàn)在要做的，是把堵點給疏通。

印鈔，沒想象中那么可怕，相比其他國家無底線的放水，我們的貨幣政策，已經(jīng)克制很久了。

負(fù)債和增長，是硬幣的一體兩面。

上游原材料，中游施工，下游家具家電，大家都愿意貸款，愿意擴產(chǎn)經(jīng)營，愿意大干一場。

上班的人呢，愿意出去旅游、逛商場、吃飯聚會，甚至愿意生孩子，對未來有希望。

貨幣手段，財政手段，稅收手段，限購、限貸、限售的手段，都在考慮范圍之內(nèi)。

政策的工具箱，只是剛剛打開，為了保住增長，為了保住你我的工作、收入和尊嚴(yán)。

這不是停留在紙上的加油鼓勁，而是時不我待的強大信心。

我是藍(lán)白，今天先聊到這，咱們下期再見。