焦點研究院·焦點指數(shù)

出品時間：2022年8月23日

研究員：企業(yè)研究組

截止時間：2022年8月23日

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，焦點研究院整理

其中碧桂園和龍湖集團統(tǒng)計口徑為權(quán)益口徑，綠城中國統(tǒng)計口徑為自建項目銷售額

截止時間：2022年8月23日

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，焦點研究院整理

其中碧桂園和龍湖集團統(tǒng)計口徑為權(quán)益口徑，綠城中國統(tǒng)計口徑為自建項目銷售額

一、1-7月宏觀市場：7月銷售同比降幅持續(xù)擴大，房企到位資金低位徘徊

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月全國商品房銷售額和銷售面積分別為7.6萬億元和7.8億平方米，同比分別下降28.8%和23.1%，降幅較1-6月的28.9%和22.2%變化不大。7月，商品房銷售額約為1.0萬億元，同比下降28.2%，單月降幅較6月擴大7.4個百分點。7月，商品房銷售面積為0.9億平方米，同比下降28.9%，單月降幅較6月擴大10.6個百分點。

由于近一年來融資渠道持續(xù)收緊，現(xiàn)階段房企對銷售回款有更高依賴性，但是銷售額仍有較大的降幅，房企現(xiàn)階段面臨較大現(xiàn)金流壓力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，房企到位資金7.9億元，同比下降25.4%，降幅較1-6月的25.3%擴大0.1個百分點，其中自籌資金為3.1萬億元，同比下降11.4%；定金及預(yù)收款28575億元，同比為-37.1%；個人按揭貸款14169億元，同比為-25.2%。其中，自籌資金則繼續(xù)惡化，同比降幅突破10%，定金及預(yù)收款同比降幅沒有繼續(xù)擴大，但是仍在高位，達到37.1%，另外，個人按揭貸款同比降幅僅略微收窄0.2個百分點，國內(nèi)貸款同比降幅擴大1.2個百分點。到位資金各來源渠道無明顯起色部分指標繼續(xù)惡化，累計到位資金狀況仍舊堪憂。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2022年7月70個大中城市，新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為30個，較6月減少1個；環(huán)比下降城市數(shù)量為40個，較6月增加2個。二手住宅方面，2022年7月環(huán)比上漲的城市有19個，較上月減少2個；環(huán)比下降的城市有51個，較6月增加了2個。新建商品住宅和二手住宅價格上漲個數(shù)經(jīng)過連續(xù)兩個月上漲，本月數(shù)量出現(xiàn)下滑，商品住宅價格轉(zhuǎn)跌。

二、7月樓市政策情況：中央政策強調(diào)穩(wěn)樓市保交樓，地方繼續(xù)出臺放松政策

7月28日，中央政治局會議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房住不炒，因城施策，用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。針對保交樓多個地方政府也出臺相關(guān)規(guī)定，并且加大行政支持力度，促進爛尾樓早日復(fù)工。

此外，7月延續(xù)6月的樓市放松，多個地方政府陸續(xù)出臺樓市放松政策，聚焦在限購、限貸、限價和公積金貸款等方面，并且石家莊、濟南等23城實行購房補貼，主要是針對特定人才的購房補貼以及房產(chǎn)交易稅收方面的優(yōu)惠。

三、1-7月房企銷售情況：僅有9家過千億，規(guī)模房企與國央企銷售更具韌性

從規(guī)模上來看，48家公布1-7月銷售業(yè)績的上市房企中，有3家突破兩千億，分別為萬科、保利發(fā)展和碧桂園，其中萬科以2489.8億元居榜單首位，此外中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、融創(chuàng)中國、金地集團和綠城中國6家房企的1-7月銷售額突破千億。

從增長情況來看，48家企業(yè)1-7月銷售額同比增速均值為-48.8%，較1-6月的-49.6%收窄0.8個百分點，其中僅越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額同比正增長，增速為4.5%，主要原因在于越秀地產(chǎn)項目主要集中于大灣區(qū)和長三角地區(qū)，銷售抗壓韌性較強，其在廣州銷售仍保持著強勁的增長態(tài)勢，僅1-6月就實現(xiàn)銷售額382.5億，由2021年全年銷售占比為52.6%增加至78.2%。

此外，規(guī)模房企在這輪市場下行中也展現(xiàn)出更強韌性，銷售額2000億以上、1000-2000億的房企同比增速較為接近，后續(xù)隨著銷售規(guī)模的下滑，銷售業(yè)績同比下滑幅度逐步變大。

四、7月房企銷售情況：同比降幅均值達40.3%，近九成房企環(huán)比下滑

從規(guī)模上來看，48家公布7月銷售業(yè)績的上市房企中，有3家單月銷售額超過300億，分別為萬科、保利發(fā)展和碧桂園，萬科以單月銷售額336.9億元居首位。華潤置地、招商蛇口和綠城中國3家房企單月銷售額超200億。

從同比增長情況來看，48家企業(yè)7月銷售額同比增速均值為-40.3%，較上月的-41.5%收窄1.2個百分點，7月同比負增長的房企數(shù)量占比達到85.4%。其中僅有綠城中國、華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)和銀城國際5家房企實現(xiàn)同比正增長，綠城中國的同比增速高達57.5%。

從環(huán)比增長情況來看， 48家企業(yè)7月銷售額均值為79億元，環(huán)比增速均值為-28.9%，僅有5家房企7月銷售額環(huán)比上漲，分別為招商蛇口、億達中國、旭輝控股、祥生控股和合景泰富。出現(xiàn)這種情況和房地產(chǎn)的銷售規(guī)律有關(guān)，一般每年的7月和8月為房地產(chǎn)的銷售淡季，通常都會出現(xiàn)銷售下滑的情況，此外再疊加今年7月的停貸事件對于購房者信心形成沖擊，以及疫情導(dǎo)致經(jīng)濟下滑，人們對于樓市上漲的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，最終這些因素形成合力使得7月銷售額出現(xiàn)環(huán)比下滑。

五、房企目標完成情況：1-7月銷售目標完成不及預(yù)期，時代中國完成率最高

自2021年以來過快的去杠桿政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進入下行周期，房企資金鏈承壓，行業(yè)中暴雷遇險現(xiàn)象頻發(fā)，伴隨著需求端也出現(xiàn)信心不足的現(xiàn)象，購房者觀望情緒濃厚，基于對當(dāng)時及未來市場的研判，房企多采取謹慎經(jīng)營態(tài)度，關(guān)于銷售目標也更加保守。48家上市房企中，有7家公布了2022年銷售目標，其中2家制訂了比2021年要高的銷售目標，分別為越秀地產(chǎn)和綠城中國。

這7家上市房企中，時代中國銷售完成率達到46.5%，居7家之首，這和其主要深耕區(qū)域密切相關(guān)，時代中國主要布置在大灣區(qū)，在市場低迷的時間，大灣區(qū)更具有銷售潛力，且在今年受疫情影響相對較小。