個人收租要交哪些稅，怎么代開發(fā)P呢？我們先上案例再做詳細分析：

?2022年6月底，甲將個人住房出租給乙，租期為半年（2022年7月1日～2022年12月31日），合同約定采取租金一次性付清的方式，共計收取租金30000元。因房屋門窗損壞，8月，甲支付了300元修繕費用，支付憑證齊全。已知當?shù)匕凑?0%幅度減征房產(chǎn)稅、附加稅費等。甲收取的半年租金共計30000元，分攤后的月租金收入為5000元，未超過小規(guī)模納稅人的增值稅起征點標準，可免繳增值稅，進而免繳附加稅費。同時，根據(jù)24號文的規(guī)定，甲還可享受免繳印花稅及城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠。因此，甲出租住房，只須繳納房產(chǎn)稅和個人所得稅。

?一、房產(chǎn)稅方面，因甲免繳增值稅，在確定房產(chǎn)稅計稅依據(jù)時，租金收入不扣減增值稅稅額，即：每月應繳納房產(chǎn)稅=30000÷6×4%×50%=100元。

?二、個人所得稅方面，免征增值稅的，在確定計稅依據(jù)時，租金收入也不扣減增值稅額。雖然為一次性收取房租，如甲與乙之間存在租賃合同，可在租賃期按月分攤租金。每月租金為5000元，可扣除的稅金為100元，8月發(fā)生的300元修繕費用準予扣除。

8月取得的租金，應申報繳納個人所得稅為【5000×（1-20%）-300-100】×10%=360元。

其余五個月取得的租金，每月應申報繳納個人所得稅為【5000×（1-20%）-100】×10%=390元。

?以上是實務工作中的案例計算過程，接下來，我們來分析一下，為什么這樣計算，以及這樣計算繳稅的依據(jù)是什么？

?一、個人出租住房，一般涉及增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加（即“附加稅費”）、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅以及個人所得稅等稅種。財稅【2008】24號（簡稱“24號文”）規(guī)定，對個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

?二、出租住房的增值稅與附加稅費

財稅【2016】36號（簡稱“36號文”）附件2規(guī)定，個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算、繳納增值稅。實務中，房東如果采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，國稅總2021年第5號（簡稱“5號公告”）第四條規(guī)定，取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。36號文還規(guī)定，年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人，應屬于小規(guī)模納稅人。

?附加稅費方面。個人出租住房的附加稅費以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據(jù)，增值稅免征的，附加稅費也免于征收。對于需要繳納增值稅的情況，個人可以參考《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條、財稅【2016】36號第三條、《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國稅總第43號）第四條等規(guī)定。自然人（即其他個人）可以適用財稅【2019】13號（簡稱“13號文”）規(guī)定的增值稅小規(guī)模納稅人地方稅種和相關(guān)附加減征優(yōu)惠政策，其中，自然人所在的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府制定的落實文件中做出特殊規(guī)定的情況除外。13號文指出，省、自治區(qū)、直轄市的人民政府可根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征附加稅費。因此納稅人可以根據(jù)所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）的具體規(guī)定，明確附加稅費具體的減免優(yōu)惠政策。

?三、房產(chǎn)稅

24號文規(guī)定，對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。同時，13號文規(guī)定，由省、自治區(qū)、直轄市的人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅。以北京市為例，個人出租房產(chǎn)采用綜合征收的方式，適用2.5%的綜合征收率，其中房產(chǎn)稅減按2%征收。需要強調(diào)的是，房產(chǎn)出租時，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

?四、個人所得稅

24號文第二條明確規(guī)定，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。需要強調(diào)的是，房產(chǎn)出租的，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅。國稅函【2009】639號（簡稱“639號文”）規(guī)定，個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產(chǎn)租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

在計算財產(chǎn)租賃所得時，納稅人可依次扣減財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用以及稅法規(guī)定的費用扣除標準。個人所得稅法規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得費用扣除標準為，每次收入不超過4000元的，減除費用800元4000元以上的，減除20%的費用。其中，修繕費用每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

?五、代開發(fā)票問題

個人出租住房，承租方多為個人，有時也可以是企業(yè)。就個人而言，取得發(fā)票可以用于提取公積金或辦理其他與住房相關(guān)事項。對企業(yè)，尤其增值稅一般納稅人而言，需要取得專用發(fā)票進行進項稅額的抵扣。

稅總函【2016】145號規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，個人出租不動產(chǎn)代開發(fā)票需填報3份《代開增值稅發(fā)票繳納稅款申報單》，同時提交載有租金等內(nèi)容的房屋租賃合同、納稅人身份證原件查驗（信息核實無誤后合同及證件資料及時退還），即可辦理個人不動產(chǎn)租賃發(fā)票代開業(yè)務。

有些省市已經(jīng)推出線上代開功能，如廣東省電子稅務局于2020年4月就已經(jīng)推出自然人代開房屋租賃發(fā)票新功能。納稅人通過填寫相關(guān)信息采集申請表，并上傳相應附件，即可申請代開發(fā)票。

?六、此外，有一些城市采用了綜合征收率，如北京。自2019年1月1日起，北京地區(qū)對于個人出租70年商品住宅的綜合稅率進行了調(diào)整。其中，月租金收入（不含稅）在10萬元以下的，按照2.5%的綜合征收率進行征收月租金收入（不含稅）在10萬元以上的，按照4%的綜合征收率進行征收。而其他類型房屋，月租金收入（不含稅）在10萬元以下的，按照7%的綜合征收率進行征收月租金收入（不含稅）在10萬元以上的，按照12%的綜合征收率進行征收。

重要提示：各地稅務機關(guān)在不同時期會有不同的政策，實操中以當?shù)禺斊谧钚乱?guī)定為準！

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