一、案例背景

AN LI BEI JING?

(一)評(píng)估目的

BJ.W實(shí)業(yè)股份有限公司基于賬務(wù)報(bào)告目的需要，擬確定以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日的市場(chǎng)公允價(jià)值，本次資產(chǎn)評(píng)估是為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的位于某市某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路9號(hào)院2幢廠房(建筑面積為19777平方米)投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)公允價(jià)值提供參考依據(jù)。

(二)評(píng)估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年12月31日。

委托雙方為此項(xiàng)目擬訂了時(shí)間表，考慮到評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與本次評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近的需要和完成評(píng)估工作的實(shí)際可能，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年12月31日。

(三)評(píng)估對(duì)象和范圍

1.評(píng)估對(duì)象

本次評(píng)估的對(duì)象為BJ.W實(shí)業(yè)股份有限公司以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。

2.評(píng)估范圍

本次評(píng)估范圍為BJ.W實(shí)業(yè)股份有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日涉及的位于某市某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路9號(hào)院2幢廠房(建筑面積為19777平方米)投資性房地產(chǎn)以及相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。

評(píng)估基準(zhǔn)日，委估投資性房地產(chǎn)具體情況如表3-1所示。

▲表3-1委估投資性房地產(chǎn)具體情況

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

3.評(píng)估對(duì)象概況

(1)區(qū)位狀況

評(píng)估對(duì)象為位于某市某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路9號(hào)院2幢工業(yè)廠房中用于出租的投資性房地產(chǎn)(建筑面積為19777平方米),位于某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路西側(cè)，其東面為BJ奧特美自控設(shè)備有限公司，南面為MS食品公司，西面為YY路。

某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊醫(yī)療資源充足，有HR醫(yī)院、某區(qū)中醫(yī)院、某中醫(yī)院等多家醫(yī)院。在開(kāi)發(fā)區(qū)周邊，有國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際滑雪場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和BJ某酒店、BJ某花園酒店等30多家賓館、培訓(xùn)中心，商務(wù)會(huì)議日接待能力超過(guò)3萬(wàn)人。附近大型生活配套區(qū)有SJGZ谷、DXMQ小鎮(zhèn)、QM園以及YL經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)等。有936路、862路、864路、86路等多路公共汽車(chē)線路經(jīng)過(guò)，距地鐵SY站約30千米，距該市國(guó)際機(jī)場(chǎng)約45千米，交通尚便利，H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，由科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、納米科技產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園和都市產(chǎn)業(yè)園構(gòu)成，形成四大特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工業(yè)氛圍中等。

(2)權(quán)益狀況

評(píng)估對(duì)象：位于某市某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路9號(hào)院2幢工業(yè)廠房，產(chǎn)權(quán)人為BJ.ZF熱灌裝容器有限公司。權(quán)益情況如表3-2所示。

▲表3-2權(quán)益情況

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

補(bǔ)充說(shuō)明：

BJ.ZF熱灌裝容器有限公司位于某市某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路9號(hào)院2幢工業(yè)廠房中用于出租的投資性房地產(chǎn)(建筑面積為19777平方米)：承租人為某飲料品牌裝瓶商生產(chǎn)(東莞)有限公司，租賃期為從2014年3月1日起至2019年7月24日止。租金標(biāo)準(zhǔn)分為兩個(gè)部分，廠房部分建筑面積19437平方米，每月每平方米人民幣10元，合同約定租賃期內(nèi)的租金應(yīng)固定不變；根據(jù)估價(jià)委托方提供《租賃合同》備忘錄，承租方3樓辦公室增加面積340平方米，租金8670元/月，經(jīng)咨詢(xún)BJ.ZF熱灌裝容器有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，租賃期和《租賃合同》中租賃期相同。土地使用權(quán)的使用用途為工業(yè)，使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)秶?guó)有土地使用證》編號(hào)為**國(guó)用〔2004出〕第0124號(hào)，終止日期為2054年9月7日；評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”,已開(kāi)發(fā)利用，地上建成工業(yè)廠房2棟。

(3)實(shí)物狀況

評(píng)估對(duì)象是整棟房地產(chǎn)(證載總建筑面積為23759.70平方米)中的一部分，所在建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3層，本次評(píng)估范圍為1-2層廠房(19437平方米)及第三層配套辦公室(340平方米)。

房屋建筑物建成于2008年12月，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共3層，估價(jià)對(duì)象位于第1層至第3層，1-2層層高約6米，頂層層高約3.5米，外墻貼保溫鋁塑板，內(nèi)墻刷乳膠漆，樓地面為地磚和環(huán)氧樹(shù)脂地漆，天花為金屬扣板和白色乳膠漆等，鋼框玻璃門(mén)與卷閘門(mén)，塑鋼窗，內(nèi)置5噸貨梯一臺(tái)，水電設(shè)施齊全。

評(píng)估對(duì)象目前作為辦公室、生產(chǎn)車(chē)間、配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所使用，維護(hù)使用狀況正常。

以上評(píng)估范圍和對(duì)象與委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。

(四)價(jià)值類(lèi)型

市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值系指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

評(píng)估標(biāo)的

PING GU BIAO DI?

本次評(píng)估目的是BJ.W實(shí)業(yè)股份有限公司基于賬務(wù)報(bào)告目的需要，擬確定以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日的市場(chǎng)公允價(jià)值，本次資產(chǎn)評(píng)估是為該經(jīng)濟(jì)行為所涉及的位于某市某區(qū)H經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)YQ東二路9號(hào)院2幢廠房(建筑面積為19777平方米)投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)公允價(jià)值提供參考依據(jù)。

評(píng)估方法

PING GU FANG FA

(一)評(píng)估方法的選擇

按照《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》,評(píng)估需根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估方法。

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法包括成本法、市場(chǎng)法和收益法。

成本法是從再取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價(jià)值，即通過(guò)資產(chǎn)的重置成本扣減各種貶值反映資產(chǎn)價(jià)值。

市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與在市場(chǎng)上已有交易案例的相同或類(lèi)似資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路；收益法也叫收益現(xiàn)值法，是通過(guò)將委估資產(chǎn)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。

本次評(píng)估中，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，北京市房地產(chǎn)的價(jià)格近年增幅較大，對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)采用成本法已經(jīng)不能真實(shí)反映資產(chǎn)的價(jià)值，因此不宜采用成本法。

委估資產(chǎn)附近有活躍的同類(lèi)資產(chǎn)租賃市場(chǎng)，但同類(lèi)資產(chǎn)的交易并不活躍。評(píng)估對(duì)象為整體工業(yè)房地產(chǎn)中的一部分，不能單獨(dú)出售，附近園區(qū)出售的案例很少，可比性較差。

目前很難獲取到與委估投資性房地產(chǎn)類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、功能相似的交易案例的完整信息，進(jìn)而無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

考慮到本次評(píng)估對(duì)象的投資性房地產(chǎn)是以獲取租金收益為目的而持有的，未來(lái)也無(wú)出售意圖和計(jì)劃。該投資性房地產(chǎn)處于對(duì)外租賃狀態(tài)，有穩(wěn)定的租金收入，可以收集到相關(guān)的出租數(shù)據(jù)，且其未來(lái)收益是可以預(yù)期的。采用收益法的評(píng)估方法能夠較好地體現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。

綜合分析后，結(jié)合本次評(píng)估目的、資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況、價(jià)值類(lèi)型和評(píng)估師所收集的資料，本次主要采用收益法對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

(二)評(píng)估方法說(shuō)明

收益法又稱(chēng)收益現(xiàn)值法，是通過(guò)合理預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率將未來(lái)收益合理折現(xiàn)來(lái)求取評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向求取評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。收益法是基于預(yù)期原理，把未來(lái)若干年期內(nèi)的純收益按照一定的資本化率折(貼)現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此得出評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

此次評(píng)估模型如下：

其中：

P為評(píng)估值；

Ri為未來(lái)第i年凈收益；

R為未來(lái)第i年以后每年等額凈收益；

r為采用的折現(xiàn)率；

(1+r)t為第i年的折現(xiàn)系數(shù)為；

m為評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)尚可使用年限；

n為凈收益有變化的期限。

采用收益法得出的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值包含了房產(chǎn)依托的土地使用權(quán)價(jià)值。

收益法的計(jì)算步驟如下：

(1)確定經(jīng)濟(jì)年限。根據(jù)被評(píng)估單位房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)年限、土地到期日期核實(shí)相關(guān)房產(chǎn)、土地的尚可使用年限，根據(jù)資產(chǎn)最大效用原則，以委估房地產(chǎn)中土地的尚可使用年限為基礎(chǔ)確定委估房地產(chǎn)的尚可使用經(jīng)濟(jì)年限。

(2)確定資產(chǎn)租賃期內(nèi)租金收入和租賃期滿后的租金收入。根據(jù)委估資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況，收集、整理有效的對(duì)外租賃合同(或協(xié)議),與對(duì)應(yīng)的房

(3)估算投資性房地產(chǎn)年總運(yùn)營(yíng)成本。根據(jù)委估資產(chǎn)所處區(qū)域相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，合理估算房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、保險(xiǎn)費(fèi)和班車(chē)租賃費(fèi)。

(4)根據(jù)房地產(chǎn)的收益經(jīng)濟(jì)年限、租金純收益、折現(xiàn)率等參數(shù)合理確定

(三)案例運(yùn)用

1.評(píng)估對(duì)象廠區(qū)租金水平的確定

根據(jù)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀用途工業(yè)配套的通用廠房，能收集到一定可比租賃案例，因此，適宜采用比較法求取評(píng)估對(duì)象客觀租金水平。

估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，目前評(píng)估對(duì)象所在片區(qū)的類(lèi)似物業(yè)平均租金水平為15～20元/平方米·月之間，因余地面積、道路通達(dá)度、設(shè)備設(shè)施、位置、面積、建筑結(jié)構(gòu)、商業(yè)氛圍及現(xiàn)狀等因素造成該區(qū)域租金水平有一定差異。根據(jù)比較法，評(píng)估對(duì)象2幢廠房整體平均租金水平為每月17元/平方米，詳細(xì)資料如表3-3所示。

▲表3-3比較案例基本情況?

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

2.建立比較因素條件說(shuō)明表

參與比較的因素條件應(yīng)是對(duì)評(píng)估對(duì)象與比較案例之間的價(jià)格差異產(chǎn)生作用的因素；通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象與三個(gè)比較案例各自特點(diǎn)的分析，本次估價(jià)選擇了交易情況、交易期日、區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況等因素進(jìn)行比較，具體如表3-4所示。

▲表3-4比較因素條件說(shuō)明?

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

3.建立比較因素條件指數(shù)和因素比較修正系數(shù)表

▲表3-5比較因素條件指數(shù)?

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

▲表3-6比較因素修正系數(shù)

?（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

4.評(píng)估對(duì)象租賃價(jià)格水平確定

▲表3-7評(píng)估對(duì)象租賃價(jià)格水平

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

5.評(píng)估對(duì)象空置率確定

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象周邊類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出租率情況的調(diào)查，目前周邊類(lèi)似的物業(yè)出租率一般。估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)劃及對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，參考周邊類(lèi)似物業(yè)的空置情況，估價(jià)人員認(rèn)為評(píng)估對(duì)象空置率出租前15年穩(wěn)定在8%,穩(wěn)定期空置率為7%。

6.評(píng)估對(duì)象遞增比率的確定

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)評(píng)估對(duì)象周邊類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出租率情況的調(diào)查，評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域發(fā)展前景較好，因此，確定遞增方案為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)開(kāi)始租金按照第1年不遞增，第2到第15年每年遞增3%,第16年及以后保持平穩(wěn)不增。

7.報(bào)酬率的確定

采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取報(bào)酬率。

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

其中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率，是幾乎所有的投資都應(yīng)該得到的投資回報(bào)率，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般指國(guó)債利率或銀行存款利率，本次取價(jià)值時(shí)點(diǎn)人民銀行公布的一年期銀行存款利率為1.5%。

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率。投資風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。一般而言，投資風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者要求的投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就越高。進(jìn)而投資風(fēng)險(xiǎn)與投資報(bào)酬率存在內(nèi)在關(guān)系，在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率一定的條件下，投資風(fēng)險(xiǎn)越高，投資者要求的投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就越高，從而投資報(bào)酬率也就越高。

考慮到管理的難易程度、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等因素，將風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高三等，經(jīng)我司估價(jià)人員按照根據(jù)德?tīng)柗品▽?duì)各等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值如表3-8所示。

▲表3-8投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率分檔

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)廠房較多、工業(yè)聚集度高，工業(yè)區(qū)處于高速發(fā)展時(shí)期，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，環(huán)境逐步優(yōu)化。

綜合上述因素考慮，認(rèn)為評(píng)估對(duì)象投資風(fēng)險(xiǎn)程度處于中檔水平，投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取值3.0%,則評(píng)估對(duì)象的報(bào)酬率為1.5%+3.0%=4.5%。

8.房地產(chǎn)出租的相關(guān)費(fèi)用與稅費(fèi)取值的確定

(1)房地產(chǎn)出租時(shí)的費(fèi)用

主要有租賃管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等根據(jù)珠海市房地產(chǎn)出租的相關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)的一般情況取值。

租賃管理費(fèi)：目前北京市類(lèi)似物業(yè)的管理費(fèi)用包括合同登記費(fèi)及合同備費(fèi)，一般取值為有效毛租金的2%。

參考北京市建筑工程造價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)，確定評(píng)估對(duì)象建筑物重置成本為1800元/平方米。

維修管理費(fèi)：包括日常性維修和大維修費(fèi)用，一般取值為平均每月建筑物重置成本的2%。

保險(xiǎn)費(fèi)：目前珠海類(lèi)似物業(yè)的保險(xiǎn)費(fèi)一般取值為租金的0.5%。

(2)出租人為企業(yè)單位

房產(chǎn)稅率為11.43%[12%÷(1+5%)],計(jì)稅基數(shù)為毛租金收入。增值稅為4.76%,計(jì)稅基數(shù)為毛租金收入。[含稅租賃收入÷(1+5%)x5%]城建維護(hù)稅為7%,計(jì)稅基數(shù)為增值稅。教育附加費(fèi)為3%,計(jì)稅基數(shù)為增值稅。地方教育附加費(fèi)為2%,計(jì)稅基數(shù)為增值稅。印花稅：稅率為0.1%,計(jì)稅依據(jù)為出租房地產(chǎn)的有效毛租金收入。

(3)土地使用稅

根據(jù)《關(guān)于調(diào)整北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分級(jí)范圍的公告》(北京市地方稅務(wù)局2015年第10號(hào)),評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)用地城鎮(zhèn)土地使用稅為每平方米年稅額1.5元。計(jì)稅基數(shù)為2幢分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積。

(4)租賃保證金的確定

《租賃管理?xiàng)l例》規(guī)定租賃保證金不得超過(guò)3個(gè)月租金；對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行類(lèi)似物業(yè)調(diào)查，結(jié)合前面的需求分析，確定評(píng)估對(duì)象的租賃保證金按2個(gè)月計(jì)算。租賃保證金利率按中國(guó)人民銀行公布的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一年期定期存款利率1.5%計(jì)算。

(5)收益年期確定

根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》顯示土地使用權(quán)年限終止日期至2054年9月7日，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，剩余土地使用年限為37.70年。

9.收益價(jià)值測(cè)算

▲表3-9房地產(chǎn)收益價(jià)值測(cè)算

（詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》）

10.確定評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值

估價(jià)人員本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和評(píng)估對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響評(píng)估對(duì)象價(jià)格的因素，并運(yùn)用上述方法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。

最終確定本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為2840元/平方米，評(píng)估總值為56166700元(取整至百位)

評(píng)估結(jié)果

PING GU?JIE GUO

本次評(píng)估遵照國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、公正、客觀和科學(xué)工作原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、有關(guān)市場(chǎng)交易資料 和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，采用收益法計(jì)算確定評(píng)估值。

截至評(píng)估基準(zhǔn)日2016年12月31日，ZH.ZF實(shí)業(yè)股份有限公司納入評(píng)估范圍的投資性房地產(chǎn)評(píng)估值為56166700元(大寫(xiě)人民幣伍仟陸佰壹拾陸萬(wàn)陸仟柒佰元整)。

案例點(diǎn)評(píng)

AN LI DIAN PING

本評(píng)估案例的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，在本評(píng)估案例分析過(guò)程中：

首先，評(píng)估物業(yè)通過(guò)已取得《房地產(chǎn)權(quán)證》,其權(quán)屬依據(jù)、建筑面積、用途等均以委托方提供的《房地產(chǎn)權(quán)證》為依據(jù)；

其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托后，根據(jù)委托人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，成立了以現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為主的清查小組，制訂了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn) ?分布特點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的核查工作，提交了清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察作業(yè)工作成果；

最后，進(jìn)行個(gè)別因素分析、區(qū)域因素分析、市場(chǎng)背景分析、最高最佳利用分析，選用了評(píng)估方法，得出評(píng)估結(jié)論。

摘自《資產(chǎn)評(píng)估案例精選》書(shū)中第三章房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估案例——案例七/作者：史福厚?唐龍海/侵刪

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