焦點研究院 · 土拍研報

主題：22城第二批集中供地拿地企業(yè)解讀

出品時間：2022年10月18日

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

2022年22城第二批次集中供地已經(jīng)全部完成出讓，從拿地企業(yè)的總體情況來看，國央企和地方國資仍為拿地主力，在部分樓市較為低迷的城市，地方國資托底土拍現(xiàn)象頻出。本文針對大型央企，民營房企，地方國資以及大型品牌國企的拿地情況分別討論，總結其拿地規(guī)律，并對后市變化進行預測。

大型央企逆勢擴儲，華潤保利招商增幅明顯

大型央企財務穩(wěn)健，拿地金額居榜單前列。從拿地榜單可以看出，大型央企如華潤置地、保利發(fā)展和招商蛇口拿地金額仍居榜單前列。其中華潤置地和保利發(fā)展居榜單前兩名，二者較上一批次分別增加160.9%和239.2%，招商蛇口居榜單第三名，較上一批次增加63%，三者均大幅度加大了拿地節(jié)奏。出現(xiàn)這種情況主要是由于這些大型央企銷售額下滑較少，保利發(fā)展、華潤置地和招商蛇口1-9月銷售額分別同比下滑22.0%、29.7%和16.3%，且三家央企2022年融資渠道通暢有關，有充足的資金拿地，再加上2021年下半年以來，大型央企一直是一二線城市拿地的主力，預計后續(xù)年份的銷售市場中，將會占據(jù)更大的份額。

中建集團和中鐵建等大型央企類施工企業(yè)，進行開發(fā)多為補充主營業(yè)務。其地產開發(fā)業(yè)務可以作為施工主業(yè)的重要補充，再加上此類企業(yè)資金較為充裕，開發(fā)經(jīng)驗豐富，但是其產品在市場上特色不足，精品和傳播力較強的樓盤較少。況且施工類企業(yè)面臨著主營業(yè)務承壓，進行地產開發(fā)可以補充主業(yè)下滑的經(jīng)營困境，此番拿地多遵循逆周期拿地，順周期出貨的經(jīng)營邏輯，有擴充規(guī)模和補充主業(yè)發(fā)展的作用。

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

品牌民營房企普遍拿地下滑，濱江金基聚焦當?shù)財U儲積極

在二批次集中供地拿地企業(yè)中，主要有兩類民營房企：少數(shù)區(qū)域性民營房企和部分頭部民營房企，前者主要聚焦在單一城市密集拿地，后者拿地金額和面積大規(guī)模萎縮，此外還有部分小型民營房企，拿地數(shù)量寥寥，對整個市場影響不大。

首先，濱江和金基控股作為深耕杭州和南京的民營房企由于聚焦當?shù)匕l(fā)展，并且在當?shù)剌^為強勁的銷售狀況支撐起繼續(xù)拿地。兩家房企在二批次集中供地過程中分別在杭州拿地12宗和在南京拿地3宗，后續(xù)兩個城市作為長三角核心城市樓市復蘇預期較強，可以借助在當?shù)亓己玫目诒樌_發(fā)銷售。

其次，多數(shù)頭部品牌民營房企拿地稀少，僅有部分穩(wěn)健運營的民營背景的房企仍在拿地，如龍湖，萬科和綠城。這些房企通常拿地數(shù)量下滑明顯，拿地下滑的原因一方面由于此類房企財務穩(wěn)健，有充足的資金拿地，另一方面此類房企土儲充足，再加上普遍銷售承壓，對于行業(yè)何時能完全走出低谷并不確定，所以減緩拿地來保持經(jīng)營的穩(wěn)健。

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

品牌地方國企入榜數(shù)量增加，多數(shù)聚焦本地項目逆勢擴張

建發(fā)越秀華發(fā)榜上有名，布局區(qū)域呈現(xiàn)出差異。大型國資品牌房企拿地主要是由于其布局項目多位于熱門城市，使得銷售逆市抗壓能力較強，此外這幾家房企拿地布局的區(qū)域特征較為明顯，越秀地產主要布局在一線城市和強二線城市，如廣州、深圳和成都等，華發(fā)主要布局在上海，而建發(fā)布局項目則較則多集中在福建本地。此類布局城市多為城市深耕，少有新進城市。

三家房企融資渠道各異，拿地策略呈現(xiàn)差異。建發(fā)主要借助其多元化業(yè)務融資，越秀主要依靠公開市場融資，華發(fā)依靠項目股權合作，國資背景的房企在當?shù)卣闹С窒掠休^好的信譽使得其融資渠道更加多元化。但是三者拿地策略有所不同，其中建發(fā)在一批次拿地過程中較多，二批次減緩了拿地節(jié)奏，越秀地產現(xiàn)階段有其多區(qū)域布局的戰(zhàn)略訴求，華發(fā)拿地則堅持聚焦核心區(qū)域，本批次在上海拿地4宗，后續(xù)預計華東區(qū)域將會繼續(xù)貢獻較大的銷售比重。

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

地方國資聚焦本地拿地，情況又有所不同

地方大型國企入榜數(shù)量增加，多數(shù)進行本土化擴儲。在本批次集中供地過程中可以觀測到部分地方大型國企在集中供地土拍中拿地較多，此類房企通常具備地產開發(fā)能力，在當?shù)匾延许椖坎季?。在土地市場熱度較低的時候拿地通常出于兩種情況考慮，一方面承擔地方國企的托底土拍的責任，另一方面針對有開發(fā)優(yōu)勢的地產項目主動拿地，如地方地鐵公司針對TOD項目拿地，這種情況在杭州，廣州和蘇州等地的土拍中均有發(fā)生。

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

地方城投拿地項目占比保持低位，項目開工率低地方債務增加或為主因。自2021年第二批集中供地以后就開始出現(xiàn)地方國資平臺托底土拍的現(xiàn)象，這種情況在2021年第三批次達到高峰，后續(xù)逐批次降低，本批次逐漸持平，主要原因在于地方城投公司項目開工率較低，如在2021年第一批成交地塊中，規(guī)模房企拿地開工率高達61%，而平臺類公司拿地開工率僅23%，項目較低的開工率使得回款較少，企業(yè)內增長受限，再加上受新冠疫情的影響，地方政府財政吃緊，政府輸血功能受限，僅靠持續(xù)發(fā)債不能維持地方城投長期發(fā)展，所以在后續(xù)的土拍中地方城投拿地力度減弱。

數(shù)據(jù)來源：各地公共資源交易中心，焦點研究院整理

監(jiān)管新規(guī)下土拍市場格局恐生變，民營房企崛起仍待觀察

在現(xiàn)階段的22城土拍市場，不斷呈現(xiàn)出大型國央企性質的房地產公司大金額拿地的事件，此類房企在市場信譽較好，銷售和融資渠道順暢，再加上近兩年的密集拿地，預計后續(xù)仍將占有較大的市場份額。而之前拿地兇猛，不斷給地方托底的地方國資公司則迎來了監(jiān)管政策，近日財政部印發(fā)通知要求各地嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。地方國資公司拿地受到諸多限制，預期后續(xù)所占市場份額會顯著下降，托底現(xiàn)象也會大幅減少。

而部分民營房企近期融資狀況得到顯著改善，銷售規(guī)模也在逐漸回歸，疊加半年多來未在招拍掛市場拿地導致土儲吃緊，這部分企業(yè)未來或會加大在招拍掛市場的投資力度，替換因監(jiān)管政策而缺位的地方國資公司，但未來能承接多少仍待觀察。少數(shù)穩(wěn)健運營的民營房企仍將保持謹慎的投資態(tài)度，多集中于深耕區(qū)域或熱點城市擴充土儲。