“以租代征”從字面意思上來理解就是，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)民老百姓的土地被村委會（或是其他相關(guān)部門）通過租賃的方式將土地流轉(zhuǎn)給相關(guān)部門或是單位、開發(fā)商。即通過租用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)（包括開商方建設(shè)商品房等），擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模的行為。再直觀一點來說就是，通過租借農(nóng)民的耕地來達到征地的目的（并永久占用農(nóng)民的土地）。

　　實踐生活中，我們的律師經(jīng)常會接到老百姓咨詢“以租代征”這方面的問題，前不久，就有一位河南商丘的當(dāng)事人問律師說，他們家的耕地在去年的時候就被征收了（當(dāng)時并不知道，后來才道其土地被征收），可是其在具體的征收過程中，并沒有看到過任何的法律文件，只是聽說會每年會給予兩三千塊錢的補助，也沒有相關(guān)人員來與自己協(xié)商補償?shù)仁乱?，直到今年七月份，其才通過別人知道，自己家的土地被村民委員會早在去年的時候就租給別人了，具體用來干什么也不知楚...

　　事實上，農(nóng)村集體土地征收中這樣的情況并不少見，可是實踐中，我們律師在辦案的過程中發(fā)現(xiàn)，許多土地征收項目都沒有辦理相關(guān)的審批手續(xù)，而是通過租用老百姓的耕地來實現(xiàn)低成本征收，實現(xiàn)最終的征收目的。

　　那么，通過租賃的方式來實際占用土地是否合法呢？或是者說通過“以租代征”的方式來永久占用農(nóng)民老百姓依法享有承包土地經(jīng)營權(quán)的土地是否合法呢？

　　答案是當(dāng)然是不合法的。

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準。在已經(jīng)批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

　　也就是說，土地征收必須要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，倘若征收的土地為永久基本農(nóng)田，或是耕地超過了三十五公頃，其他土地超過了七十公頃的話，一般情況下，征收方必須要拿到國務(wù)院作出的批復(fù)文件之后才可以實際占用土地。

　　倘若是上面我們提到的以外的土地，則需要拿到省、自治區(qū)、直轄市人民政府下發(fā)的批復(fù)文件，之后才可以占用，否則征收則是不合法的。

　　那么，在土地征收中，相關(guān)部門為什么會通過以租代征的方式來實際占用農(nóng)民老百姓的土地呢？

　　其實，其目的是很明顯的，一般大概有兩點，一點是想低成本完成征收，第二點則是規(guī)避審批手續(xù)。

　　想必大家有都知道，土地征收會涉及巨大的利益，所以極個別的征收方為了減少征收成本，往往就會以各種“手段”來壓制補償標準，比如我們常見的就有將房屋認定為“違法建筑”或是“危房”，要么就是聯(lián)合村委會或是村民小組，通過以租代征的方式來降低補償標準，即每年每畝只給予農(nóng)民一、兩千塊錢的租金來實現(xiàn)征收目的。

　　另外，還有一點大家也應(yīng)該知道，就是土地征收是一項大型活動，不僅涉及的人民群眾，而且涉及的面積也會非常的廣泛，最主要的是，且其程序也非常的復(fù)雜繁瑣，尤其是在辦理審批手續(xù)這塊，自新《土地管理法》實施以后，相關(guān)部門要想拿到土地，實際占用土地，就必須要按照《土地管理法》中規(guī)定的程序在完成征收前置工作以后，才可以向有權(quán)批準機關(guān)申請征收土地。

　　但從申請到拿到地有關(guān)部門作出的批準文件，往往需要很長的一段時間，這對相關(guān)單位，建設(shè)單位來說其實是非常要命的，因為這意味著每耽擱一天，那么就要多“燒”一天的錢。所以，許多征收方為了能盡早的實現(xiàn)征收目的，就會通過“以租代征”的方式，直接占用土地。

　　對此，凱諾律師提醒大家，在土地征收中，只要遇到相關(guān)部門以租代征，一定要提高警惕，這種行為是法律明文禁止的，這在《國土資源部關(guān)于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》中有明確的規(guī)定，嚴禁"以租代征"擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。而且，不少地方出臺的相關(guān)法律法規(guī)中也都對“嚴禁通過以租代征的方式實際占用土地”等作出了明確的法律規(guī)定。

　　不僅如此，未辦理審批手續(xù)，通過以租代征占用土地，還要被依法追究刑事責(zé)任。在《國務(wù)院關(guān)于加強土地有關(guān)問題的通知》中指出，禁止通過“以租代征”等方式使用農(nóng)民集體所有農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，擅自擴大建設(shè)用地規(guī)模。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關(guān)工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設(shè)的，屬非法占地行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

　　而且，為了遏制通過以租代征實際占用土地，相關(guān)部門違法批準征地等行為，國土資源部還專門發(fā)布了《關(guān)于制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》，在該通知中明確指出，地方政府、有關(guān)部門及單位和個人不得通過受讓、租用等方式違法占用農(nóng)民集體土地用于各類非農(nóng)業(yè)建設(shè)。非法批準"以租代征"用地項目的國家機關(guān)工作人員，依照《土地管理法》、《監(jiān)察部國土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》追究法律責(zé)任。

　　總之，凱諾律師提醒大家，土地征收中，廣大被征地農(nóng)民一定要審查相關(guān)部門的征收程序是否合法，如果發(fā)現(xiàn)他們什么文件也沒有就占用土地，那么被征地農(nóng)民一定要及時地咨詢專業(yè)律師，及時地向土地管理法部門舉報、投訴，要求他們查處村委會擅自將土地租出的行為，或是要求查處相關(guān)部門違法占地行為，并在專業(yè)律師的幫助下，要求他們退回通過以租代征形式占用的土地。