《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》累計全口徑銷售金額1354.91億元，TOP20房企銷售業(yè)績中百億房企有3家，其中，央企背景加持的招商穩(wěn)坐第一、中海四季度發(fā)力排名攀升至第二、鴻榮源表現平穩(wěn)位居第三。TOP20房企銷售總面積達247.53萬平方米，剛性需求高性價比項目成為下半年房地產市場銷售主角。

2020年一季度疫情全面爆發(fā)，深圳房地產市場也深受影響，房地產市場一度被按下暫停鍵，開發(fā)商先后推出線上賣房等營銷手段，但成效甚微，單月新房成交最低滑落至830套；二季度疫情有所緩解，房地產市場也迅速復蘇，新房成交規(guī)模上升，單月成交穩(wěn)定到3千余套。

一、二季度深圳房地產市場由低谷期恢復到了正常狀態(tài)，三、四季度購房需求不斷釋放，樓市已然提前進入到沖刺階段。三季度，為遏制市場過熱，深圳市出臺了“7·15”新政，使得房地產市場進入了一段時間的冷靜期，尤以二手房市場表現明顯，部分區(qū)域成交量滑落，加上新房供應逐步恢復，購房者紛紛加入“打新”大軍。深圳三季度開始普遍采用“搖號賣房”、“無房優(yōu)先”等銷售規(guī)則，對深圳市場產生了較大影響。四季度，房地產市場不僅沿襲三季度的火熱行情，同時年底開發(fā)商加速去化，房地產市場表現出新建商品住宅高位供應態(tài)勢、成交也呈現翹尾行情。

2020年，深圳進一步加強對房地產市場的調控，持續(xù)堅持“房住不炒”的政策指導，接連出臺了“7.15”、“7.31”新政，強化增加居住用地供應。2020年，深圳土地成交96宗，其中住宅31宗，占比接近1/3。

從新房市場成交表現細分來看，西部及高性價比區(qū)域整體去化增速，普通商品住宅面向改善客群，90-144平方米戶型去化表現搶眼。

榜單解讀

房企面

01

百億房企包攬前三，全口徑榜單招商穩(wěn)坐第一

根據焦點研究院發(fā)布的《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》統(tǒng)計，2020年下半年深圳銷售業(yè)績中超百億的房企有3家，分別為招商、中海、鴻榮源，同時這3家也是銷售面積排名前三的房企。

其中，招商以26.64萬平方米以及178.62億元的銷售業(yè)績在房企銷售規(guī)模全口徑榜單中排名第一。從市場分析來看，招商在當前市場上儲備用地多、新房供應量大，且發(fā)揮了聚合效應，參股多個熱銷項目。2020年下半年，招商自主開發(fā)的招商臻府、招商前海經貿中心、參股開發(fā)的璽云著花園，均入圍《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》榜單。

下半年銷售業(yè)績排名第二的中海，三季度在全市排名第六，四季度加大推盤力度、去化明顯提升，以23.15萬平方米以及153.43億元的銷售業(yè)績，名次連升四位、躍至第二。

鴻榮源排名第三，銷售面積為19.71萬平方米，銷售金額為129.33億元。鴻榮源今年在售新房項目雖屈指可數，但旗下壹成中心花園是《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》（房地產項目銷售金額）（房地產項目銷售面積）中的雙料冠軍，憑借著這個優(yōu)勢，也讓鴻榮源坐穩(wěn)老三的位置。

02

本土企業(yè)在深優(yōu)勢明顯，儲備用地多靠城市更新

從深圳房地產市場的整體表現來看，本土房企一直都占據了先天優(yōu)勢，今年也不例外。據焦點研究院統(tǒng)計，《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》房企榜排名前三的，無一例外都是本土企業(yè)。此外，本土企業(yè)在《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》（房地產企業(yè)銷售面積）中排名前十的還有佳兆業(yè)、華僑城、嘉霖、華潤；本土企業(yè)在《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》（房地產企業(yè)銷售金額）中排名前十的還有佳兆業(yè)、恒裕、龍光、嘉霖、華僑城。

本土企業(yè)業(yè)績斐然，甚至有壓倒性優(yōu)勢，主要原因是與深圳的土地供給有關。目前在深圳通常拿地的方式：一是公開招拍掛，二是城市更新（舊改）。但是由于深圳土地資源有限，深圳現通過公開招拍掛的商品房用地較少，且土地價格不菲，所以城市更新成為房企在深圳重要的拿地方式，本土企業(yè)深耕深圳多年，在城市更新方面的優(yōu)勢也是更加明顯。

03

金融街攜手珠海華發(fā)首次入深，外企電建表現亮眼

盡管深圳房地產市場本土房企占據了主導地位，但也不乏外來房企試水“入深”，想在炙手可熱的樓市分得一杯羹。外來房企進駐深圳方式大致可以分為拿地(公開招拍掛)、收購和城市更新這三種，目前招拍掛形式、收購等方式居多。

《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》榜單中有兩個新的身影，金融街、珠海華發(fā)，這兩家房企是首次入深。2018年11月8日，金融街攜手珠海華發(fā)，以20輪激烈競價、28.1億總價競得光明區(qū)光明街道住宅用地，溢價率高達40.5%。2020年，該地塊開發(fā)的金融街華發(fā)融御華府項目，先后兩次入市，并實現了開盤當天100%的去化，這不菲的成績也讓金融街、珠海華發(fā)這兩家房企，雙雙擠進了榜單之中。

此外，值得一提的是，同樣作為外來房企的電建，雖早在2016年就與金茂強強聯合入深，當時以82.9億元的投標價拿下當年的龍華地王，并且打造了深圳首個現房銷售項目，但不同以往，2020年，電建憑借首個自主開發(fā)的住宅項目電建地產洺悅府，為自己在榜單上掙得一席之地。除了龍華金茂府、電建地產洺悅府這兩個項目之外，截止至今，電建在深的儲備用地還有兩宗，一宗是光明A650-376宗地，以26.4億元競得，樓面價24789元/平方米，溢價率28%；另一宗是2020年11月與金地、華潤、前海控股共4家房企聯合拍下的前海T102-0345“雙限雙競”住宅用地。電建對深圳房地產市場的持續(xù)加注，也足以說明深圳市場紅利對外來房企的吸引力。

雖有本土房企的強大競爭，但仍然能吸引外來房企的爭相搶灘，一些實力雄厚、操盤經驗豐富的外來房企，在逐步適應深圳房地產環(huán)境的同時，也在加速深圳房地產市場的重新洗牌。

項目面

01

受網簽滯后與存量房雙重影響，壹成中心璞譽府成下半年銷售力雙料冠軍

西部“打新”是2020年深圳樓市的一個關鍵詞，一方面是受西部樓市紅利的影響，在投資客的帶動下，一、二手房價格倒掛明顯區(qū)域，成打新的聚集地；一方面是從下半年開始，積壓許久的新房庫存得到釋放，尤其表現在寶安、光明等區(qū)域，集中拿新房預售證，集中推盤，且有多個“網紅盤”造勢，形成了一種打新的火熱景象。當然，在價格與推盤的雙重刺激下，西部新房的業(yè)績確實不錯，下半年有17個西部新房實現了開盤當天100%去化。

雖然西部樓市非?；馃幔珦?020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》全口徑榜單顯示，龍華區(qū)域的壹成中心璞譽府，以14.07萬平方米以及94.39億元的銷售業(yè)績，成為深圳房產市場下半年銷售力的雙料冠軍。

對于這個結果，是意料之外，也是情理之中。深圳新房網簽滯后，導致市場反應與實際成交有一個偏差，西部多個去化良好的樓盤，并未在下半年統(tǒng)一網簽，這也是西部熱盤成交數據不夠亮眼的原因之一。另一方面，壹成中心璞譽府作為目前龍華最大體量的新房產品，存量房基數大，且處于持續(xù)推盤狀態(tài)，整體的去化周期較長，因此在下半年網簽數據的疊加上，擁有了一大優(yōu)勢。

02

限價住宅新房供應增大，價格優(yōu)勢明顯去化表現優(yōu)秀

在堅持“房住不炒”的政策指導下，深圳近年來招拍掛的土地都有一定的限制，尤其是住宅用地，多出現了“單限雙競”（限成交地價、競成交地價、競人才住房面積）或“雙限雙競”（限銷售房價、限成交底價、競成交地價、競人才住房面積）的出讓方式。被限制銷售房價的樓盤，近年來也陸續(xù)登上新房市場的舞臺，因價格優(yōu)勢明顯，2020年入市的限價樓盤，開盤均實現了100%去化。

《2020年下半年深圳房地產市場銷售力TOP20》全口徑榜單中顯示，普通商品住房入市最高均價71400元/平方米的限價樓盤，中海匯德理花園以81.64億元的銷售金額，榮登下半年深圳房地產銷售金額榜單第二；以10.83萬平米的銷售面積，榮登下半年深圳房地產銷售面積榜單第三。

商品房住宅最高均價47250元/平方米的限價樓盤，璽云著花園以43.93億元的銷售金額，榮登下半年深圳房地產銷售金額榜單第八；以8.79萬平米的銷售面積，榮登下半年深圳房地產銷售面積榜單第七。

03

區(qū)域供應結構維持不變，交易分化持續(xù)

數據來源：廣東省深圳市住房和建設局、中原地產代理（深圳）有限公司、焦點研究院

相較于2020年上半年，下半年深圳區(qū)域供應結構維持不變，2021年交易分化趨勢依舊明顯。這與區(qū)域未來規(guī)劃、供應規(guī)模以及購房需求情況都有一定關系。

據焦點研究院統(tǒng)計，2020年下半年，龍崗、光明、寶安、龍華系成交主力，福田、南山則系成交單價最高區(qū)域。

龍崗區(qū)為深圳近三年土地供應量最大區(qū)域，2020年下半年其銷售面積繼續(xù)居全市第一，高達96.37萬平方米。這主要因其存量房數量巨大，且相較于其他區(qū)域單價低總價低所致。此外，龍崗西接龍華區(qū)，北靠惠州市、東莞市，可承接福田區(qū)、羅湖區(qū)外溢購房需求，加之今年新開通的地鐵10號線，使其成為大部分剛性需求購房者的選擇對象。2020年西部供應量持續(xù)不減的情況下，龍崗區(qū)依舊保持銷售面積第一，預計2021年龍崗區(qū)還將會居全市第一。

光明、寶安區(qū)受粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊等利好因素影響價格有所提升，供應量也逐漸增加，住宅價值紅利明顯。總的來看，這兩區(qū)域整體去化速度快，成交量大。隨著交通、教育等各類配套設施的逐步完善，光明、寶安區(qū)未來市場向好。

龍華區(qū)銷售量和金額穩(wěn)步上升，成為銷售主力區(qū)域。2020年，龍華區(qū)持續(xù)有新盤入市，且配套和位置都相對較好。其中，銷售面積及金額雙料冠軍壹城中心璞譽府對龍華區(qū)整體銷售起到了較大的助推作用。

值得一提的是，2020年下半年，被稱為深圳“第十一個區(qū)”的深汕特別合作區(qū)銷售面積及金額超過大鵬新區(qū)。雖然深汕特別合作區(qū)地理位置較遠、成立時間短，區(qū)域配套不成熟，但其價格相對較低，屬于價值藍海區(qū)域，加之受深圳輻射，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。

04

首次改善需求超過首置剛性需求，表現尤為活躍

2020年下半年深圳住宅各面積段成交情況

數據來源：廣東省深圳市住房和建設局、中原地產代理（深圳）有限公司、焦點研究院

從2020年下半年成交戶型面積段來看，首次改善需求大幅度超過首置剛性需求，表現尤為活躍。

據焦點研究院統(tǒng)計，2020年下半年，深圳商品住宅成交主力面積段系90平方米至144平方米商品住房，占總量的54%。

此外，90平方米以下占總量的37%，144平方米以上占總量的9%。

2020年下半年深圳住宅各面積段去化率情況

數據來源：廣東省深圳市住房和建設局、中原地產代理（深圳）有限公司、焦點研究院

據焦點研究院統(tǒng)計，2020年下半年90平方米至144平方米商品住房去化率達到80.50%，90平方米以下去化率為69.55%，144平方米以上去化率為25.80%。

首次改善型住房較高的成交量和高去化率表現出深圳市場的高活躍度、體現了深圳房地產市場韌性及深圳購房者的強大購買力。

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