土地是房地產(chǎn)市場的根本性資源，也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資源。土地市場本應是房地產(chǎn)市場的“風向標”和“晴雨表”：房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預示著未來一至三年房企在當?shù)厥袌龅墓?guī)模；不同板塊和宗地性質交易情況的更迭，預示著板塊市場和細分市場的市場容量；土地價格的起伏，更是對銷售終端的房價有著重要影響。

深圳市場作為全國的重要市場，龍頭房企云集，土地市場也是兵家必爭之地。但深圳土地招拍掛市場相對其他一線城市而言，則算不上活躍，主要由于深圳招拍掛市場土地供應不足。為權威、客觀、公正展現(xiàn)房企在深圳市場的土地和項目拓展能力，精當、準確、清晰研判深圳市場前景與趨勢，焦點研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年全年深圳房地產(chǎn)市場拓展力TOP10》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，研判房企在深圳市場的土地儲備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

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榜單解讀

2020年全年深圳土地市場綜述

住宅用地出讓創(chuàng)新高，土地交易“量漲價跌”

2017至2020年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：廣東省深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳土地礦業(yè)權交易平臺、焦點研究院

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年全年，深圳市通過公開市場掛牌出讓的住宅用地31宗，土地面積約158.86萬平方米，較2019年的44.59萬平方米上升了256.27%。住宅用地成交金額800.72億元，較2019年成交額397.09億元，同比上升101.65 %。平均樓面價14907.38元/平方米，2019年同期平均樓面價27439.42元/平方米，同比下降45.67%。樓面價下跌主要原因是深圳第十一區(qū)--深汕特別合作區(qū)土地成交量的加大，拉低了全市的均值，剔除該區(qū)影響，其他各區(qū)土地價格是上漲趨勢。

土地供應激增，安居集團占半壁江山

綜合來看，2020年深圳市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易成交量大幅增長，一方面是深圳加大了住宅用地供應力度，2019年全年宅地成交12宗，2020年全年土地成交31宗，成交量大幅增長，創(chuàng)下歷史新高。福田11年來也罕見地出讓了宅地。另一方面，雖然安居集團拿地資金并不多，合計93.75億元，且拿地面積合計25.77萬平方米，但是從安居集團拿下的宗地數(shù)量來看，占到了全年住宅用地成交的45%，占到宅地市場的半壁江山。

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，在2017年到2020年最近四年的土地交易中，2020年拿地規(guī)模大幅上升，主要系落實深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供應的規(guī)劃所需。

2017年至2020年全年安居房成交量價分析，數(shù)據(jù)來源：廣東省深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳土地礦業(yè)權交易平臺、焦點研究院

各區(qū)域土地市場不均衡，總體呈“西強東弱”之勢

2020年深圳各區(qū)域土地成交統(tǒng)計表，數(shù)據(jù)來源：廣東省深圳市土地房產(chǎn)交易中心、深圳土地礦業(yè)權交易平臺、焦點研究院

對房企而言，深圳市場是珠三角乃至粵港澳大灣區(qū)的重要陣地，但在深圳土地市場上，由于土地市場供應的不均衡性，深圳各區(qū)域表現(xiàn)差異大，總體呈“西強東弱”之勢。

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年整年，羅湖無土地供應，福田和鹽田均僅有1宗地成交，在深圳11個區(qū)中，寶安區(qū)為成交面積和成交金額最多的區(qū)域，成交土地面積為58.25萬平方米，成交總金額達到了253.57億元。

土地成交金額排名第二位的是光明區(qū)，成交總金額為149.83億元。土地成交面積排名第二位的是深汕合作區(qū)，成交土地面積為55.38萬平方米，但深汕合作區(qū)作為深圳第十一區(qū)，位置相對偏遠，土地價格低，成交樓面價僅為1901.97元/平方米。因此除零成交區(qū)域，深圳西部的土地成交總體遠遠高于東部的土地成交。

從土地成交面積來看，寶安沙井街道A301-0575宗地，土地面積約43.68萬平，成交價127.1億，為2020年成交土地中“量價最高”。從樓面價來看，2020年深圳土地樓面價最高的區(qū)域分別是南山區(qū)、寶安區(qū)、福田區(qū)和光明區(qū)，其中南山區(qū)的樓面價高達26951.92元/平方米。

外地房企成功入深，多家聯(lián)合體拍地頻現(xiàn)

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年全年，在房企住宅市場拿地面積中，融創(chuàng)中國和華發(fā)股份居首位。2020年11月23日，融創(chuàng)中國和華發(fā)股份組成的聯(lián)合體深圳融華置地投資有限公司拿下位于寶安沙井街道的A301-0575宗地，土地面積約43.68萬平方米，成交價127.1億元，該地塊作為深圳2020年土地交易市場總價地王，也使得外部房企融創(chuàng)中國和華發(fā)股份共同上榜2020年全年住宅拿地面積排行榜榜首。

位居拿地面積榜單第二位的是深圳本土房企深圳市地鐵集團有限公司，住宅用地成交面積29.9萬平方米；位居榜單第三位的是深圳市人才安居集團，共31塊成交地塊中，安居集團共摘得14宗用地，成交地塊涉及各個行政區(qū)，成交面積為25.77萬平方米；其中本土房企華潤、萬科今年也紛紛出手拿地，分列第四和四五，其中萬科是距離2017年在深圳灣拿地建設總部大廈后，時隔3年再次在深圳拿地。

此外，統(tǒng)觀2020年深圳土拍，房企方面出現(xiàn)多家、多次聯(lián)合體，有外部房企成功“駐深”。如卓越＋佳兆業(yè)組成的聯(lián)合體、金地＋電建+華潤+前?？毓山M成的聯(lián)合體、招商＋TCL組成的聯(lián)合體、融創(chuàng)+華發(fā)組成的聯(lián)合體、佳兆業(yè)+新城組成的聯(lián)合體。2020年全年，外部企業(yè)中有新城控股、安徽高速借助公開土地市場首進深圳房地產(chǎn)市場。

2021年深圳土地市場趨勢判斷

深圳市政府大力落實保障房住宅供應體系

2020年全年安居集團拿地資金合計93.75億元，拿地面積合計25.77萬平方米，凸顯深圳市政府對完成保障性住房用地計劃的決心。

同時，相比以往人才安居房以出租為主，2020年可售人才安居房數(shù)量大幅增長，18宗人才安居房宅地均可出售。而且，18宗人才安居房宅地中，僅有2宗不限制入市價格。究其原因，主要系落實深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供應的規(guī)劃所需。

按照規(guī)劃，到2035年，深圳將實現(xiàn)170萬套住房供應，其中保障性住房（人才房、安居房、公租房）不少于100萬套。

據(jù)2020年4月深圳市住房和建設局印發(fā)的《深圳市住房發(fā)展2020年度實施計劃》，全年計劃供應商品住房用地125公頃（125萬平方米）。根據(jù)前述數(shù)據(jù)，深圳已超額完成2020年居住用地供地計劃，完成率達127.12%，與2019年的129%基本持平。

土地招拍掛市場容量不足，城市更新來補充土地供應

雖然2020年深圳宅地“大放閘”，創(chuàng)下歷史最高數(shù)據(jù)，但是在龐大的深圳市場，公開的土地招拍掛市場提供的宅地則顯得捉寸見肘。

在2020年住宅土地市場上，進入商品市場住宅的地塊僅為4塊，分別為深圳市地鐵集團競得的位于光明的18.85萬平米的二類居住用地；深圳市光明集團競得的位于光明的4.9萬平方米的二類居住用地；深圳市深汕特別合作區(qū)城市發(fā)展投資有限公司競得的位于深汕特別合作區(qū)的3.85萬平方米的居住用地；以及龍光地產(chǎn)競得的位于前海的3.17萬平方米的居住用地。

此外，全年僅有龍光、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、新城4家民企在深圳競得宅地。因此大量的房企在招拍掛市場基本是無地可拿，因此本地房企以及大型外地房企活躍的房地產(chǎn)市場主要以城市舊改為主。

西部供應放量，房價依然堅挺

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，在2020年成交的31宗宅地中，光明有7宗，數(shù)量位居深圳11個區(qū)中第一。其次為龍華，成交5宗。寶安和坪山各成交4宗，南山、龍崗和深汕合作區(qū)各成交3宗，福田和鹽田各成交1宗。2020年西部樓市火爆，尤以光明區(qū)為最，日光盤數(shù)量最多，宅地出讓數(shù)量也是領先其它區(qū)。

從成交面積和成交金額來看，位于西部的寶安區(qū)則是出讓宅地面積和金額最高的區(qū)。深圳西部的樓市還將繼續(xù)保持供需兩旺的趨勢。

總的來說，今年深圳的住宅土地供應相較以往，可謂“井噴”?？梢灶A見，在未來的兩到三年內，深圳住宅市場將有總建面675.57萬平方米的住宅供應，再加上深圳城市更新項目的推進，以不斷緩解目前深圳住宅市場供需不足的矛盾。同時在2035年前，深圳籌建公共住房不少于100萬套的目標下，再疊加深圳被賦予的新定位及發(fā)展要求，深圳的住宅供應還將大幅增加。

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