焦點(diǎn)研究院?·?土拍研報(bào)

主題 ：關(guān)注北京第二批集中供地的主要特點(diǎn)和熱點(diǎn)地塊

研究員：趙文浩

7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示：著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)做法。緊隨其后的是各地政府在第二批集中供地中調(diào)整供地計(jì)劃。8月30日，北京第二批集中供地正式亮相，本文結(jié)合北京第一批土拍，對(duì)第二批集中供地的特點(diǎn)進(jìn)行解析，以求對(duì)后續(xù)市場做出預(yù)測，同時(shí)給別的城市提供借鑒。

保障房供應(yīng)比例增加，朝陽區(qū)供地再居首

第二批次共有43宗住宅地塊出讓，合計(jì)245.08萬平方米，較第一批次增加45%，計(jì)容建筑面積為495.95萬平方米，較第一批次上漲44%，起始總價(jià)為1358.77億元，較第一批次上揚(yáng)33%，計(jì)容樓面地價(jià)為27197元/平方米，較第一批次減少9%。本批次總體地價(jià)下滑主要有兩個(gè)原因：保障房供應(yīng)比例增加和中心城區(qū)供應(yīng)占比下降。

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，本批次累計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建面36.28萬平，較首批共有產(chǎn)權(quán)房用地增加27.01萬平，租賃住房由上批次的競配建階段產(chǎn)生到本次直接配建27.21萬平方米，這次供地向保障性住房用地傾斜明顯，助推了地價(jià)下滑。

分區(qū)域來看，朝陽區(qū)的建設(shè)面積，計(jì)容建筑面積，起始總價(jià)分別為42.53萬平方米，76.96萬平方米和434.30億元，和上次供地一樣，這三個(gè)指標(biāo)蟬聯(lián)各個(gè)行政區(qū)之首。由于第一批次和第二批次朝陽區(qū)起始樓面地價(jià)和最高限價(jià)較高，預(yù)估朝陽區(qū)近一年內(nèi)改善型樓盤推出比例加大，會(huì)成為北京新房供應(yīng)的主力區(qū)域。單價(jià)方面海淀區(qū)蟬聯(lián)各個(gè)行政區(qū)之首，主要是由于海淀供地區(qū)位和周邊配套較好所致。

數(shù)據(jù)來源：北京市規(guī)自委官網(wǎng)，焦點(diǎn)研究院

數(shù)據(jù)來源：北京市規(guī)自委官網(wǎng)，焦點(diǎn)研究院

從供地板塊來看，本批次中心城區(qū)供地比例出現(xiàn)下滑7%至37%，由于中心城區(qū)地價(jià)普遍偏高，供地比例的下滑也間接影響了本次平均樓面地價(jià)，平原新城及副中心區(qū)域占比仍舊維持在44%，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)計(jì)容建筑面積占比增加7%，總體上來說平原新城及副中心區(qū)域仍為前兩批次供應(yīng)主力。

數(shù)據(jù)來源：北京市規(guī)自委官網(wǎng)，焦點(diǎn)研究

新版土拍規(guī)則穩(wěn)中有變 全流程穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

作為第一批集中供地被住建部表揚(yáng)的城市，北京集中供地的土拍政策采取了部分新的土拍規(guī)則，并對(duì)原有的部分政策進(jìn)行改造深化，我們把本次的政策從土地競拍，項(xiàng)目建造和新房銷售環(huán)節(jié)三個(gè)層面來進(jìn)行分析。

1.??? 土地競拍

本批次平均溢價(jià)水平為10%，最高限價(jià)設(shè)定為15%,較第一批次部分地塊最高溢價(jià)率25%有所下滑,由于北京實(shí)施一地一策的調(diào)控策略，優(yōu)質(zhì)地塊多數(shù)設(shè)置有配建保障性住房或者競政府產(chǎn)權(quán)持有份額的要求，總體上來說對(duì)于整體溢價(jià)率影響有限。此外上批次的人才住房和租賃住房最終成交面積為22.57萬平方米，本批次有14宗地塊合計(jì)初始配建租賃住房27.21萬平方米，取競租賃面積環(huán)節(jié)。同時(shí)本次采用了禁止馬甲企業(yè)拍地，部分地塊達(dá)到最高限價(jià)后直接搖號(hào)確定競得人，嚴(yán)查企業(yè)資金來源和競買資質(zhì)的競拍政策，這對(duì)于北京土拍屬于首次。但是，這些政策在二批次杭州、蘇州和天津等城市，已經(jīng)廣泛采用。

2.??? 項(xiàng)目建造

北京本次土地出讓仍舊實(shí)行90/70細(xì)則，該細(xì)則的要求是住宅項(xiàng)目面積在90平方米以下的戶型占比要在70%以上，主要是解決剛需群體住有所居的需求。本批次有36宗地塊在達(dá)到最高限價(jià)后，需要投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案，和上批次的10天內(nèi)提交方案要求不同，本次的投報(bào)需要當(dāng)天在競拍現(xiàn)場提交方案，新的規(guī)定對(duì)于房企的運(yùn)營和投資部門要求更高。同時(shí)針對(duì)本次的高標(biāo)準(zhǔn)方案評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，加大質(zhì)量保修和建筑師負(fù)責(zé)制的權(quán)重。針對(duì)部分未采用高標(biāo)準(zhǔn)建造方案的地塊，設(shè)置了最低品質(zhì)要求，并且規(guī)定未按照相關(guān)要求將取消競得資格。新的出讓政策對(duì)本批次全部出讓地塊的品質(zhì)都提出了要求，加大了對(duì)住房品質(zhì)的管控力度。

3.??? 新房銷售

9月1日，北京住建局公布本批次銷售指導(dǎo)均價(jià)。根據(jù)官方解釋指導(dǎo)均價(jià)是根據(jù)周邊新建商品住宅和二手住宅均價(jià)設(shè)定的，這樣就有力的避免了房價(jià)上漲的問題，便于穩(wěn)定市場預(yù)期。此外對(duì)于熱門區(qū)域地塊，均設(shè)置有競政府持有產(chǎn)權(quán)份額比例，讓利于購房者，利于財(cái)富的第三次分配。值得注意的是，本次大興黃村地塊設(shè)定了競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)，這在北京尚屬首次。在業(yè)內(nèi)一直流傳一種說法，最好的房源永遠(yuǎn)是樣板間，交房的時(shí)候二者出現(xiàn)差距較為常見，現(xiàn)房銷售有力的避免了該問題發(fā)生。本次試點(diǎn)的推出，是在探索市場和企業(yè)的接受程度，利好資金充裕工程質(zhì)量好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

本批次北京土拍規(guī)則的設(shè)定既有對(duì)于已經(jīng)實(shí)施規(guī)則的深化，同時(shí)又吸納其它城市的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新，從穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房價(jià)，提品質(zhì)，加大保障房供應(yīng)力度的角度提出了新的要求，這套土拍規(guī)則覆蓋了全部競拍建造銷售流程，保證了房住不炒和人民住有所居的市場需求，聯(lián)想到這些，住建部提出推廣北京做法就不足為奇了。

北京土拍詳盡競爭充分 精選優(yōu)質(zhì)地塊重點(diǎn)解讀

三季度，房企中報(bào)密集公布，由于調(diào)控趨嚴(yán)行業(yè)競爭加劇，毛利率凈利率下滑已成為不爭的事實(shí)。對(duì)于北京這樣土拍規(guī)則詳盡，競爭充分的城市來說，賺取超額利潤的可能性微乎其微，選取優(yōu)質(zhì)地塊打造品牌形象，增加營業(yè)額是不錯(cuò)的選擇。鑒于這個(gè)原因，焦點(diǎn)研究院結(jié)合各個(gè)地塊的區(qū)域位置，競買規(guī)則，最高限價(jià)等指標(biāo)優(yōu)選出5個(gè)地塊，進(jìn)行解讀，以求對(duì)房企拿地提供參考。

1.? ?海淀西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地HD00-0403-0003地塊

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，高德地圖，焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)

建筑面積：5.56萬平方米，計(jì)容建筑面積：8.34萬平方米，起始價(jià)：42.3億元，用地性質(zhì)：R2二類居住用地，最高溢價(jià)率：10%，指導(dǎo)均價(jià)：8.3萬元/平方米。

出讓政策：限地價(jià)，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額10%，報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案。

焦點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：該地塊周邊配套齊全，醫(yī)療教育資源都屬于優(yōu)質(zhì)資源，地塊處于永豐園和中關(guān)村生命科學(xué)園組團(tuán)之內(nèi)，稍顯不足的是離地鐵站稍遠(yuǎn)，周邊新房項(xiàng)目較少，臨近的項(xiàng)目為今年6月底開盤的毓?jié)櫦螆@，均價(jià)在8.3萬元/㎡,以三居和四居的大戶型為主，預(yù)估該地塊開發(fā)為高品質(zhì)樓盤可能較大。

2.? ?海淀東升鎮(zhèn)京昌路棚改項(xiàng)目二期0803-631-1等地塊

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，高德地圖，焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)

建筑面積：2.53萬平方米，計(jì)容建筑面積：6.15萬平方米，起始價(jià)：41.9億元，用地性質(zhì)：R2二類居住用地，最高溢價(jià)率：15%，指導(dǎo)均價(jià)：11.2萬元/平方米。

出讓政策：限地價(jià)，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額10%，含6200平方米保障性租賃住房，報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案。

焦點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：該地塊和本批次臨近的0803-631-2地塊一起出讓，處于北四環(huán)外，距離15號(hào)線北沙灘站直線距離不到1公里，周邊名校云集，其區(qū)位周邊配套等條件可以和首批次的樹村地塊媲美，為本批次出讓最為優(yōu)質(zhì)的地塊，再疊加海淀新房項(xiàng)目一向較少，預(yù)計(jì)開拍之后很快會(huì)達(dá)到最高限價(jià)，一批次樹村土拍盛宴或?qū)⒅噩F(xiàn)。

3.? ?豐臺(tái)萬泉寺村A地塊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目0616-0660等地塊

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，高德地圖，焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)

建筑面積：4.36萬平方米，計(jì)容建筑面積：10.16萬平方米，起始價(jià)：39.0億元，用地性質(zhì)：居住教育等，最高溢價(jià)率：15%，指導(dǎo)均價(jià)11.2萬元/平方米。

出讓政策：限地價(jià)，競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額20%，含25700平方米保障性租賃住房，報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案。

焦點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：眾所周知北京三環(huán)內(nèi)宅地應(yīng)稀少，該地塊為本批次唯一的三環(huán)內(nèi)地塊，地段優(yōu)越，距離最近的草橋地鐵站2公里，與麗澤商務(wù)區(qū)一河之隔。該地塊租賃面積較大，占比達(dá)到25%，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)被運(yùn)營能力較高的品牌房企競得。周邊二手房均價(jià)價(jià)格分化，部分在6-7萬元/平方米之間，新建小區(qū)豪宅較多，昆侖域均價(jià)13.5萬元/平方米，中國璽均價(jià)在10.5萬元/平方米，該項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)為豪宅可能性較大。

4.? ?朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-693地塊

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，高德地圖，焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)

建筑面積：2.74萬平方米，計(jì)容建筑面積：6.84萬平方米，起始價(jià)：37.6億元，用地性質(zhì)：二類居住用地，最高溢價(jià)率：10%，指導(dǎo)均價(jià)7.5萬元/平方米

出讓政策：限地價(jià)，報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案，90/70

焦點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：和該地塊一起出讓的還有鄰近的兩宗地塊，該區(qū)域配套稍顯匱乏，但是無租賃要求和政府持有產(chǎn)權(quán)份額要求，距離該地塊最近的新盤為7公里外的綠城沁園嗎，均價(jià)6.5萬元/平方米，該地塊周邊二手房均價(jià)多在7萬元/平方米左右，由于90/70政策的限制，預(yù)期后續(xù)開發(fā)為剛需盤可能較大，可以填補(bǔ)該板塊新房缺乏的空白。

5.??? 朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)棚戶區(qū)019地塊

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院，高德地圖，焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)

建筑面積：5.72萬平方米，計(jì)容建筑面積：8.58萬平方米，起始價(jià)：53.1億元，用地性質(zhì)：二類居住用地，最高溢價(jià)率：5%，指導(dǎo)均價(jià)：7.98萬元/平方米。

出讓政策：限地價(jià)，報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案。

焦點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：和本次一起出讓的還有鄰近的5宗地塊，均鄰近機(jī)場高速，孫河作為高端居住區(qū)，豪宅項(xiàng)目林立，遠(yuǎn)洋、恒基和中國平安已經(jīng)入駐該板塊，周邊在售新盤有中海首開拾光里疊拼別墅，均價(jià)7萬元/平方米，總價(jià)850-1400萬/套，019地塊容積率為1.5，不須配建商業(yè)和教育等設(shè)施，后續(xù)會(huì)被開發(fā)為低密度住宅，不過高端住宅扎堆上市，可能面臨一定的去化壓力。

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