焦點研究院?·?土拍研報

主題：第二批杭州寧波土拍的異同和后續(xù)兩城市市場預(yù)測

研究員：趙文浩

出品時間：2021年11月10日

杭州和寧波的第二批集中供地土拍分別于10月12日、11月4日線上競拍結(jié)束，由于兩個城市市場特點類似，且同為集中供地城市，本文對這兩個城市二輪土拍的供求特點、出讓政策和拿地企業(yè)類別等進行比較，然后再結(jié)合近期的的市場形勢對后市進行預(yù)測，以求對相關(guān)市場參與者提供借鑒。

二輪土拍總體趨冷，流拍地塊大幅增加

和第一批次相比，第二批次兩個城市集中供地土拍轉(zhuǎn)冷明顯，成交地塊的面積均發(fā)生下滑，成交總價和流拍地塊數(shù)量大幅下跌。在當(dāng)前冷清的市場環(huán)境下，房企參拍意向低迷，本年度剩余時間還不到兩個月，預(yù)計杭州和寧波年度宅地供應(yīng)計劃完成情況不佳。

具體到杭州來說，二批次成交地塊的出讓面積下降73%，成交計容建筑面積下降77%，成交總價下滑78%，樓面均價下滑5%，過半數(shù)地塊發(fā)生流拍。迄今為止年度合計供應(yīng)527萬平方米，占年度宅地供應(yīng)計劃的53%。寧波的二批次成交面積下滑幅度稍小一點，成交地塊的出讓面積下降17%，成交計容建筑面積下降14%，成交總價下滑51%，樓面均價下滑43%。流拍地塊的數(shù)量達到18宗，占本批次出讓總數(shù)量的39%。迄今為止年度合計供應(yīng)383萬平方米，占年度宅地供應(yīng)計劃的50%。

杭甬供求地塊區(qū)域分化，杭州熱門地塊熱度較高

從總體供應(yīng)區(qū)域上來看，杭州本批次供應(yīng)地塊主要位于星城區(qū)域，和第一批次杭州供地區(qū)域特點類似。寧波的第二批集中供地公告是在杭州二批次競價結(jié)束后公布的，可能是受到杭州集中供地結(jié)果的影響，和發(fā)布的二批預(yù)公告相比，正式公告地塊中減少了一些冷門地塊的供應(yīng)，并下調(diào)了多宗熱門地塊的地價。

從成交地塊的分布情況來看，杭州的熱門區(qū)域地塊仍舊有不少房企參與競買，此類地塊周邊新房近兩年搖號中簽率普遍較低。相反邊緣區(qū)域的地塊多數(shù)底價成交，在一批次市場情緒高漲的時候，此類地塊多數(shù)溢價成交，現(xiàn)階段市場信心不足，此類地塊底價成交成為主流。

寧波成交地塊則為另一種情形，老三區(qū)地塊過半數(shù)流拍，較為偏遠的奉化區(qū)地塊成交比例較高，出現(xiàn)了明顯的區(qū)域倒掛，老三區(qū)地塊流拍的主要原因在于配建和商業(yè)比例較高，二批次杭州配建和商業(yè)比例較高的地塊多數(shù)也未能成交，奉化區(qū)成交的地塊多數(shù)有奉化國企兜底。

杭州政策較為嚴苛，寧波規(guī)則適度放松

兩個城市二批次部分土拍規(guī)則是相同的，主要在下幾個方面：在購地資金方面，要求房企必須采用自有資金。地塊的溢價率下調(diào)至15%，設(shè)置線下?lián)u號環(huán)節(jié)。針對房企設(shè)置馬甲企業(yè)參與競買，本批次也提出了明確的限制。在其它細則方面，杭州的規(guī)定則更為嚴苛，寧波則稍顯寬松。

杭州第一批實行勾地制度，二批次改為直接繳納保證金，并且前者比例低于后者比例。此外針對多宗地塊提升了樓面地價，又推出了10宗競品質(zhì)地塊，這10宗地塊均要求現(xiàn)房銷售，此類政策無疑會大幅壓縮項目利潤，同時要求房企資金更加充裕，最終10宗競品質(zhì)地塊全部取消交易。寧波情況則稍微不同，針對鄞州區(qū)百丈街道地塊開展了定品質(zhì)試點，最終被招商蛇口聯(lián)合體競得。另推出三宗地塊實行現(xiàn)房銷售的出讓政策，和杭州類似，現(xiàn)房銷售地塊全部流拍。

國企占據(jù)拿地主導(dǎo)，杭州民企參與程度更高

杭州和寧波在第一批集中供地中，以規(guī)模性房企拿地為主。到第二批次時，兩個城市均變成了國企拿地為主，但是又有所區(qū)別。寧波拿地企業(yè)多數(shù)為寧波本土國企，其中尤以區(qū)屬國企居多。杭州既有本土國企又有規(guī)模性國企拿地，同時杭州本地民營企業(yè)，如濱江集團，德信地產(chǎn)和杭州興耀等均有斬獲，杭州民營企業(yè)參與程度更高，主要原因在于杭州本土民營房企規(guī)模較大，參與本土市場程度較高。

值得注意的是，這兩個城市的高成交總價地塊多被大型國企競得，這也間接反映了現(xiàn)階段國企資金充裕。分情況來看，本土國企主要有地方財政支撐，而對于中海和保利之類的央企其財務(wù)杠桿水平本身就低，二輪土拍拿地補倉積極。經(jīng)過下半年以來的調(diào)控，預(yù)計后續(xù)杭州和寧波房地產(chǎn)新房供應(yīng)主要有國企主導(dǎo)，由于眾多中小型國有房企的參與，市場格局會變得比較分散。

三批土拍調(diào)控或?qū)⒎潘?，后續(xù)新房市場格局劇變

2021年下半年以來，多重調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，房企不再熱衷拿地，購房者在持續(xù)觀望。另一方面，在當(dāng)今新冠疫情的陰影未徹底消散的情況下，地方政府對于土地財政的依賴短期內(nèi)無法用其它途徑來替代。國家對房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)方針是：穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近期的市場現(xiàn)狀與調(diào)控的初衷相背離，預(yù)計杭州寧波三輪土拍政策放松的可能性較大。

11月8日，浙江省政府指出杭州和寧波的市區(qū)要在十四五期間加快保證性住房推出節(jié)奏，新增保障性租賃住房供應(yīng)套（間）數(shù)占新增住房供應(yīng)套（間）數(shù)的比例達到30%以上，通常這類地塊有地方國企主導(dǎo)建設(shè)和運營。針對普通商品住宅市場，后續(xù)調(diào)控政策放松以后，國有房企會有更多融資和發(fā)展機會。預(yù)計后續(xù)兩個城市的市區(qū)新房市場將會被國有企業(yè)主導(dǎo)，部分財務(wù)穩(wěn)健的頭部民營企業(yè)也有機會，現(xiàn)階段的市場格局將會出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變。

焦點研究院數(shù)據(jù)顯示，今年下半年以來寧波和杭州新建商品住宅去化周期持續(xù)低位運行，杭州9月庫存去化周期僅為2.6月，寧波9月庫存去化周期僅為5.4月，由于2021年土地市場供應(yīng)量不足，?2022年杭州和寧波的部分熱門區(qū)域有斷供的風(fēng)險，而對于冷門板塊或?qū)⒂幸詢r換量的市場現(xiàn)象發(fā)生。對于后續(xù)變化，焦點研究院將會持續(xù)關(guān)注。

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