隨著城市化的不斷推進(jìn)，商品房窗前綠地作為一種重要的居住環(huán)境要素，越來越受到業(yè)主們的關(guān)注。然而，

窗前綠地的歸屬問題在法律上卻一直存在爭議。

例如在一些房屋買賣合同中，開發(fā)商或者銷售商與買方約定，小區(qū)內(nèi)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（或者底層商品房窗前的綠地）屬于底層業(yè)主專有使用。然而，實際交付房屋后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)部分窗前綠地被占用，或成為停車位，或成為公共綠地。業(yè)主們紛紛向開發(fā)商和物業(yè)公司反映問題，但始終未能得到有效解決。最終，部分業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾，恢復(fù)窗前綠地。

那業(yè)主與開發(fā)生的約定是否具有法律效力？

根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定：

“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

上述規(guī)定說明，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，原則上均屬于業(yè)主共有，但也存在專屬于個人使用的例外情形。

然而要使綠地專屬于個人，需要符合相關(guān)條件，即立法條文所表述的“明示屬于個人”。而要符合“明示”這一條件，必須具備下列要素：

一、是窗前綠地規(guī)劃必須經(jīng)過規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)

。

如果商品房規(guī)劃已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)而窗前綠地沒有報批，或者報批后未經(jīng)批準(zhǔn)，或者開發(fā)商與底層業(yè)主私下達(dá)成窗前綠地專有使用權(quán)買賣協(xié)議后未補辦規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)的，都不能認(rèn)定窗前綠地專有使用權(quán)買賣合同有效。

二、是開發(fā)商或銷售商在出售商品房時，必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業(yè)主明示窗前綠地屬于底層業(yè)主專有（獨占）使用。

也就是說，開發(fā)商或者銷售商必須有證據(jù)證明，在銷售商品房時，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道窗前綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于底層業(yè)主專有使用。

在此需要注意的是，首先窗前綠地一般與底層商品房一同取得，一同移轉(zhuǎn)讓與。實踐中業(yè)主之間轉(zhuǎn)讓窗前綠地的，只要該綠地符合上述條件，且轉(zhuǎn)讓手續(xù)合法，則該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，其次底層業(yè)主取得的窗前綠地權(quán)利，僅是專有使用權(quán)，而不是所有權(quán)。

因為城市土地歸國家所有，再次窗前綠地不得妨礙建筑區(qū)內(nèi)公共道路、公共場所、公用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等有關(guān)公用事業(yè)的建設(shè)和使用。最后窗前綠地的土地專有使用權(quán)費用及綠地維護(hù)費用應(yīng)單獨計算，由專有（獨占）使用綠地的業(yè)主承擔(dān)，其他區(qū)分所有權(quán)人不承擔(dān)此項費用。

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