“下半年可售貨值8100億元，56%去化可實(shí)現(xiàn)全年銷售8000億元?！?/p>

作者：蒼穹

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無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，要想做成任何事情，均需戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的配合。其中，戰(zhàn)略是行動(dòng)的導(dǎo)向，起著統(tǒng)領(lǐng)全局的作用；戰(zhàn)術(shù)則是具體的方法，服從和服務(wù)于戰(zhàn)略。中國(guó)恒大極為精妙地把握兩者之間的關(guān)系，締造自身聲譽(yù)和財(cái)務(wù)的雙豐收。

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據(jù)公司情報(bào)專家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息，中國(guó)恒大（03333.HK）于8月31日公布截至2020年6月30日止六個(gè)月的中期業(yè)績(jī)。

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財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年恒大的合約銷售額和合約銷售面積分別為3488.4億元及3863.2萬(wàn)平方米，分別較2019年同期增長(zhǎng)23.8%和47.5%；1-6月恒大營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)17.5%至2666.3億元，同期毛利、凈利潤(rùn)、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)分別達(dá)到666.8億元、147.6億元及192.5億元，對(duì)應(yīng)的毛利率、凈利率、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分別為25.0%、5.5%及7.2%。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一份相當(dāng)出色的中期答卷。各項(xiàng)核心指標(biāo)均位居行業(yè)前列，表明恒大年初提出的“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略得到一以貫之地執(zhí)行。透過(guò)本次中報(bào)，恒大的戰(zhàn)略版圖日漸明晰，戰(zhàn)術(shù)打法頗讓人驚嘆。

逆勢(shì)強(qiáng)增長(zhǎng)

年初疫情突如其來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)正面臨2008年金融危機(jī)以來(lái)最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦難獨(dú)善其身。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，上半年全國(guó)商品房銷售額為6.69萬(wàn)億元，同比降低5.4%；同期銷售面積為6.94億平方米，同比下降8.4%。

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市場(chǎng)整體萎靡之下，恒大憑借超過(guò)20%的銷售雙增幅，成為TOP5陣營(yíng)中唯一實(shí)現(xiàn)銷售大幅增長(zhǎng)的房企，表現(xiàn)出極強(qiáng)的執(zhí)行力和抗逆能力。按照6500億的外部目標(biāo)計(jì)算，恒大在上半年的目標(biāo)完成率已達(dá)53.7%；即便以8000億的內(nèi)部目標(biāo)衡量，這一進(jìn)度亦達(dá)到43.6%。

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而這一切成功的取得，確有恒大強(qiáng)大的邏輯在里面，起之于戰(zhàn)略，發(fā)軔于戰(zhàn)術(shù)。

恒大深諳“契合客戶需求才是王道”的道理，主打高性價(jià)比的房子，且97%戶型面向剛需。其8000-10000元的成品房?jī)r(jià)格也在廣大民眾承受范圍之內(nèi)。

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加之，恒大是業(yè)內(nèi)唯一一家全部精裝修交房的龍頭房企，其一直以來(lái)的產(chǎn)品策略就是“堅(jiān)持精品”，從項(xiàng)目選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料使用、招投標(biāo)、工程管理與營(yíng)銷等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都高度標(biāo)準(zhǔn)化、細(xì)節(jié)化和制度化。年內(nèi)恒大躋身全球最具價(jià)值品牌500強(qiáng)第80位，進(jìn)一步夯實(shí)其品牌力和產(chǎn)品力。

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酒香還怕巷子深，如果說(shuō)面向剛需、主打高性價(jià)比的房子是恒大過(guò)往勝利之源，那么疫情之中的顛覆式線上營(yíng)銷則起著放大的作用。今年2月，恒大率先全面實(shí)施“網(wǎng)上賣房”，利用“恒房通”平臺(tái)為消費(fèi)者提供網(wǎng)上“看房、選房、購(gòu)房”一站式服務(wù)，最低價(jià)購(gòu)房、折扣優(yōu)惠、無(wú)理由退房、推薦賺傭等一整套線上營(yíng)銷組合拳成功引爆購(gòu)房熱情。

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恒大集團(tuán)總裁、董事局副主席夏海鈞直言，“互聯(lián)網(wǎng)售房對(duì)于恒大的銷售有巨大的推進(jìn)作用，上半年3500億元的銷售中有2860億元是由互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)帶來(lái)的，占比達(dá)到82%?！?/p>

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基于上半年的成功，疊加9-10月傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，恒大愈加信心滿滿。其表示，下半年可售貨值超8100億，按照上半年56%的轉(zhuǎn)化率計(jì)算，則可實(shí)現(xiàn)銷售4536元，全年銷售額有望達(dá)到8000億。

減負(fù)進(jìn)行時(shí)

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地產(chǎn)白銀時(shí)代，降低負(fù)債、維穩(wěn)現(xiàn)金流是房企的趨勢(shì)性選擇。秉持“降負(fù)債”的基調(diào)，恒大采取強(qiáng)抓回款、控制拿地、拆分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市多方舉措展開(kāi)行動(dòng)，已然成為房企當(dāng)中降杠桿的排頭兵。

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銷售回款對(duì)房企的重要性不言而喻，其是房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的重要來(lái)源，一定程度反映企業(yè)實(shí)現(xiàn)體內(nèi)資金循環(huán)的能力。恒大降負(fù)債的第一步就是做好開(kāi)源，積極引導(dǎo)資金回流。

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得益于銷售大增，上半年恒大的銷售回款也創(chuàng)了新高。半年報(bào)披露，2020年1-6月恒大實(shí)現(xiàn)銷售回款3120億元，同比增長(zhǎng)67%；銷售回款率高達(dá)89.4%，同比上升23個(gè)百分點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高增長(zhǎng)。

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開(kāi)源的同時(shí)，恒大亦通過(guò)“控規(guī)模”的方式進(jìn)行節(jié)流。所謂控規(guī)模，就是要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，降低資金支出。根據(jù)年初規(guī)劃，恒大擬在未來(lái)三年每年降低土儲(chǔ)3000萬(wàn)平米，并到2022年將土儲(chǔ)降至2億平米。而在今年上半年，恒大在嚴(yán)控拿地方面發(fā)力十足，其的土地儲(chǔ)備已經(jīng)下降至2.4億平米。

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這一做法同諸多尚在攻城略地的房企不同，恒大的底氣在于其擁有豐厚的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。恒大表示，當(dāng)期其有66%的土儲(chǔ)位于一二線城市，近3萬(wàn)億貨值足以滿足未來(lái)3-4年發(fā)展需要。

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此外，恒大尤為注重對(duì)現(xiàn)金流及風(fēng)險(xiǎn)的把控。如在上半年，恒大將一手競(jìng)拍的土地溢價(jià)率控制在10%左右、凈利潤(rùn)原則上要求達(dá)到10%以上；而在今年1月，恒大準(zhǔn)確預(yù)測(cè)疫情的風(fēng)險(xiǎn)性，前瞻性地發(fā)行60億的高息美元債，有效確保公司的現(xiàn)金流。

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經(jīng)過(guò)促回款、少拿地的雙重保險(xiǎn)，恒大降負(fù)債的效果逐步顯現(xiàn)。僅在第二季度，恒大有息負(fù)債較3月底大幅下降400億元；截至2020年6月末，恒大在手現(xiàn)金2046億元。

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恒大表示，仍將堅(jiān)定不移實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略，下半年有息負(fù)債目標(biāo)降低600億元左右，即相較3月底減少1000億元左右。

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為了達(dá)到上述目標(biāo)，恒大還擬分拆物業(yè)板塊等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市,通過(guò)擴(kuò)大權(quán)益資本的同時(shí)推動(dòng)負(fù)債率下行?！敦?cái)經(jīng)涂鴉》了解到，目前恒大旗下金碧物業(yè)的合約面積超過(guò)5億平方米，在管面積超過(guò)2.5億平方米，其在2019年的收入和凈利潤(rùn)分別達(dá)到73億元、9.2億元。后疫情時(shí)代物業(yè)價(jià)值重新深挖，金碧物業(yè)上市確是不錯(cuò)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

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而在8月中旬，金碧物業(yè)已經(jīng)成功引入中信、農(nóng)銀、光大控股、紅杉資本、云鋒基金、騰訊、周大福等頂級(jí)戰(zhàn)略投資者入股235億港元，投后估值達(dá)750億元。恒大預(yù)計(jì)，此次引戰(zhàn)預(yù)計(jì)可降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。

多元化版圖新增長(zhǎng)極：新能源汽車

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隨著增量房向存量房轉(zhuǎn)化，多元化戰(zhàn)略是規(guī)模房企打破天花板、筑深護(hù)城河的必然路徑。從2010年開(kāi)始探索、調(diào)研，恒大現(xiàn)已形成集民生地產(chǎn)、新能源汽車、文化旅游、健康養(yǎng)生為一體的產(chǎn)業(yè)格局。其中，新能源汽車是恒大多元化版圖中極為重要的一極。

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作為高端制造業(yè)的集大成者，新能源汽車從研發(fā)到生產(chǎn)通常需要4-5年時(shí)間，“研發(fā)關(guān)”則是車企需要面對(duì)的首要關(guān)隘。通過(guò)對(duì)世界汽車產(chǎn)業(yè)的深入研究，恒大整合全球頂尖人才、技術(shù)、設(shè)備為己所用，開(kāi)辟出一條與眾不同的造車路。

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不得不說(shuō)，恒大 “以技術(shù)換時(shí)間”的思路成功經(jīng)受時(shí)間的論證，短短兩年時(shí)間，恒大新能源汽車已從夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)時(shí)，恒大已在產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)制造、銷售三大環(huán)節(jié)完成全面布局，搭建完成造車“研產(chǎn)銷”全產(chǎn)業(yè)鏈的完整版圖。

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2020年8月3日， 恒馳首期六款車全球發(fā)布，覆蓋A到D級(jí)所有級(jí)別和轎車、SUV、MPV等全系列車型，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)線全覆蓋；同月7日，恒大汽車按照工業(yè)4.0標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的上海、廣州兩大生產(chǎn)基地正式對(duì)外亮相。

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值得一提的是，恒大汽車正在快速籌建恒馳汽車展示體驗(yàn)、銷售、維保修售后服務(wù)三大中心，包括正籌建36個(gè)恒馳展示體驗(yàn)中心、1600個(gè)恒馳銷售中心、3000個(gè)維保修售后服務(wù)中心，屆時(shí)將涵蓋全國(guó)所有主要城市的核心商圈、汽車商圈、社區(qū)及城市周邊。

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如此布局之廣在業(yè)內(nèi)絕無(wú)僅有，足見(jiàn)恒大汽車的野心之大。截至2019年底，豪華車企三巨頭奔馳寶馬奧迪（BBA）在全國(guó)的經(jīng)銷商網(wǎng)點(diǎn)共計(jì)1700個(gè)，新能源車企特斯拉和蔚來(lái)在全國(guó)的銷售網(wǎng)點(diǎn)數(shù)分別為103個(gè)、148個(gè)。

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這其中，少不了恒大堅(jiān)持不懈的大手筆投入。其已于2019年投入147億元，2020年上半年投入30億元，并將于下半年投入27億元，預(yù)計(jì)2021年投入90億元，即總投入共計(jì)294億元。不過(guò)，自2022年往后恒大汽車量產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)銷售后，恒大將不再有新的投入。

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就發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，恒大新能源汽車是要在3-5年成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)，戰(zhàn)略定位是核心技術(shù)世界領(lǐng)先、產(chǎn)品品質(zhì)世界一流、實(shí)現(xiàn)成本大幅度下降。按照恒大規(guī)劃，未來(lái)將布局10座生產(chǎn)基地，每座基地首期產(chǎn)能均為10萬(wàn)輛/年，2-3年的規(guī)劃總產(chǎn)能為100萬(wàn)輛/年，10-15年的規(guī)劃總產(chǎn)能為500萬(wàn)輛/年。

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如是，新能源汽車確可助力恒大生態(tài)圈的建設(shè)。通過(guò)構(gòu)建起民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，恒大未來(lái)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展依然值得期待。