2023年8月4日，自通州被正式確定為北京城市副中心以來(lái)，首批現(xiàn)代化辦公樓項(xiàng)目于運(yùn)河商務(wù)區(qū)相繼入市。目前，通州正處于辦公樓租賃市場(chǎng)的潛力激發(fā)階段，隨著業(yè)主自持的高品質(zhì)項(xiàng)目逐步入市，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已有近百萬(wàn)量級(jí)優(yōu)質(zhì)辦公樓存量，辦公氛圍已初步形成。

據(jù)仲量聯(lián)行觀察，在當(dāng)前企業(yè)尋求降本增效的市場(chǎng)趨勢(shì)下，通州辦公樓項(xiàng)目有望以其獨(dú)有的高性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)底價(jià)房等策略吸引來(lái)自區(qū)域外部的大面積租賃需求，等待市場(chǎng)化主力租戶的到來(lái)帶動(dòng)通州辦公樓市場(chǎng)步入高速成長(zhǎng)期。

通州辦公樓市場(chǎng)存量充沛，高性價(jià)比帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

通州現(xiàn)有高品質(zhì)辦公樓項(xiàng)目存量約為90萬(wàn)平方米，包括規(guī)劃在建項(xiàng)目的總建筑面積約為160萬(wàn)平方米。今年還將有26萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，下一波供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)在2025年前后。

從租金角度來(lái)看，北京全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金為310-340元/平方米/月，而當(dāng)前通州區(qū)域全品類辦公樓項(xiàng)目平均租金在110-150元/平方米/月，約為全市平均水平的三分之一。通州部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)成熟項(xiàng)目品質(zhì)相比，硬件品質(zhì)差異不大，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著。

在近期成本至上的市場(chǎng)趨勢(shì)下，通州辦公樓項(xiàng)目因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。對(duì)于居住在城市東部的通勤者而言，往返運(yùn)河商務(wù)區(qū)所需的時(shí)間與部分成熟子市場(chǎng)相比并無(wú)明顯差異。例如，早高峰時(shí)期，從青年路附近出發(fā)的通勤者，打車前往CBD區(qū)域和運(yùn)河商務(wù)區(qū)所需時(shí)長(zhǎng)都在30分鐘左右。但對(duì)于企業(yè)租賃決策者而言，與部分成熟子市場(chǎng)的同品質(zhì)辦公樓相比，位于通州的項(xiàng)目擁有高性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)力，可以顯著降低企業(yè)辦公租賃成本，幫助企業(yè)節(jié)省開(kāi)支。

招商環(huán)境優(yōu)化釋放積極信號(hào)，主力租戶入駐有望激活通州市場(chǎng)活力

從外部政策環(huán)境而言，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)管委會(huì)在近年來(lái)持續(xù)發(fā)布優(yōu)惠政策，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。自“通八條”系列政策實(shí)施以來(lái)，城市副中心已連續(xù)三年為150家企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)扶持，累計(jì)獎(jiǎng)勵(lì)5億元。此外，區(qū)域內(nèi)招商環(huán)境也在持續(xù)優(yōu)化中，一些硬性門檻要求在逐步放寬。自2023年初開(kāi)始，運(yùn)河商務(wù)區(qū)管委會(huì)發(fā)布新政，以企業(yè)白名單與綠色通道相輔的形式，吸引支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速入駐。對(duì)于符合運(yùn)河商務(wù)區(qū)整體發(fā)展要求的企業(yè)適用綠色通道標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化其準(zhǔn)入流程，備案后可直接入駐。對(duì)于白名單以外的其他企業(yè)，也不再以稅收絕對(duì)值設(shè)硬性進(jìn)駐門檻，更加綜合關(guān)注企業(yè)的行業(yè)屬性、資信情況、 成長(zhǎng)性、創(chuàng)新性等多個(gè)維度。

在政策強(qiáng)力引導(dǎo)下，目前已有多家國(guó)央企及關(guān)聯(lián)單位遷入運(yùn)河商務(wù)區(qū)，金融產(chǎn)業(yè)鏈條逐漸補(bǔ)齊，總部經(jīng)濟(jì)已初具規(guī)模。據(jù)通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，運(yùn)河商務(wù)區(qū)已有283家金融企業(yè)，48家總部企業(yè)，78家高新企業(yè)入駐，優(yōu)質(zhì)企業(yè)集群已初步形成。總部企業(yè)自用需求和來(lái)自金融行業(yè)的租賃需求成為當(dāng)前通州辦公樓市場(chǎng)的去化主力。

不過(guò)，在當(dāng)前全市場(chǎng)承壓環(huán)境下，通州仍亟需一家市場(chǎng)化主力租戶的入駐，從而進(jìn)一步激發(fā)區(qū)域租賃活力?；仡櫛本悵蓞^(qū)域發(fā)展歷程，2020年，仲量聯(lián)行助力華為在麗澤SOHO簽約近6萬(wàn)平方米，迅速吸引了上下游相關(guān)企業(yè)對(duì)麗澤市場(chǎng)的關(guān)注，區(qū)域租賃需求一度十分火熱。當(dāng)時(shí)華為簽約有效租金僅為麗澤當(dāng)前均價(jià)的60%，以此可得底價(jià)房的出現(xiàn)會(huì)刺激租賃市場(chǎng)需求，顯著提升全市場(chǎng)對(duì)于本區(qū)域項(xiàng)目的關(guān)注度，進(jìn)而引領(lǐng)通州對(duì)行業(yè)巨頭入駐產(chǎn)生集群效應(yīng)。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“通州辦公樓市場(chǎng)步入高速成長(zhǎng)期的先前激發(fā)條件是市場(chǎng)化主力租戶的入駐。在當(dāng)前降本增效的大趨勢(shì)下，低于市場(chǎng)平均租金30-40%的底價(jià)房將會(huì)刺激大面積租賃需求。運(yùn)河商務(wù)區(qū)近期招商政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化對(duì)區(qū)域租賃市場(chǎng)釋放了積極的訊號(hào)。業(yè)主正翹首以盼巨頭企業(yè)的市場(chǎng)化入駐，從而激發(fā)區(qū)域市場(chǎng)活力，使通州成為北京下一個(gè)矚目的新興市場(chǎng)?！?/p>