經(jīng)過疫情三年，日本商業(yè)從經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場與消費者、到商品、供應(yīng)鏈、商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形態(tài)都發(fā)生了巨大變化。東京作為城市更新的典范樣本城市，無論公園、廠房、高架橋、車站等經(jīng)過商業(yè)設(shè)施的重新賦能都可以成為備受追捧的城市更新空間，通過有新意的升級改造手法，重新激活原有土地的價值，并在很大程度上也打出了自身的差異化特色。

2023年9月17-23日，考察學(xué)習(xí)近年日本新開業(yè)、完成調(diào)改升級、標(biāo)桿的商業(yè)與城市更新項目。

去日本?我們學(xué)什么？

新晉熱門商業(yè)項目的戰(zhàn)略定位與方法實施

去存量時代，商業(yè)地產(chǎn)如何破局重塑？

城市更新中的地標(biāo)型非標(biāo)商業(yè)與新概念城市綜合體如何打造？

傳統(tǒng)商業(yè)圈/老城商業(yè)如何煥新升級？

長紅項目的精細(xì)化運營與商業(yè)持久力

非標(biāo)、文旅、“網(wǎng)紅”商業(yè)的差異化打造與收益提升

集客型區(qū)域商業(yè)與精致社區(qū)商業(yè)如何保持長久吸引力？

......

7天游學(xué)，18+標(biāo)桿項目，8+位實戰(zhàn)老師

主題分享? 深度交流? 在地體驗

PART 01

重磅嘉賓主題分享

主題分享：日本商業(yè)現(xiàn)狀與疫后消費趨勢解析

特邀嘉賓：好見老師 原丸井集團(tuán)董事

畢業(yè)于關(guān)西大學(xué)院大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系，畢業(yè)后入職日本著名商業(yè)零售集團(tuán)OIOI，曾擔(dān)任女裝部門部長、多店鋪店長、營業(yè)本部部門長、集團(tuán)常務(wù)董事。同社退休后，被多家日本品牌公司與商業(yè)企業(yè)集團(tuán)聘任為戰(zhàn)略顧問。有30余年的商業(yè)設(shè)施與集團(tuán)戰(zhàn)略經(jīng)驗、主管集團(tuán)戰(zhàn)略與開店計劃的實施，對百貨、購物中心等多個商業(yè)業(yè)態(tài)有深刻理解與研究。

PART 02

新商業(yè)&調(diào)改商業(yè)創(chuàng)新升級考察

項目一|澀谷PARCO

日本調(diào)改商業(yè)標(biāo)桿，Z世代商業(yè)設(shè)施

特邀分享人：澀谷PARCO項目負(fù)責(zé)人

從50年前就擔(dān)任澀谷潮流地標(biāo)的「澀谷PARCO」百貨，經(jīng)過三年休業(yè)改裝，于2019年11月底重新開業(yè)。調(diào)整的花費近214億日元（折合約13.85億人民幣），新涉谷PARCO定位為：「世界へ発信する唯一無二の”次世代型商業(yè)施設(shè)”」即「面向世界發(fā)信的獨一無二的“次世代型商業(yè)設(shè)施”」。

新涉谷PARCO項目總面積為6.4萬㎡，共22層（包括寫字樓），其中商場部分占據(jù)項目的負(fù)一層至十層，建筑面積為4.2萬㎡，共引進(jìn)約193個品牌，年租金收入目標(biāo)為200億日元（折合約13億元人民幣）。不只有首家任天堂實體旗艦「Nintendo TOKYO」與寶可夢旗艦店進(jìn)駐，還有全日本首家電競咖啡廳，以及AI機器人、虛擬實境空間展等，將時尚、藝術(shù)與文化、娛樂、美食、與科技5大元素完美融合，帶給大家全新的刺激。

項目二|KAMEIDO CLOCK

社區(qū)型購物中心旗艦項目、日本區(qū)域共生商業(yè)的標(biāo)桿

2022年4月，日本野村不動產(chǎn)在東京龜戶推出社區(qū)型購物中心旗艦店KAMEIDO CLOCK，建筑面積5.8萬㎡，其中店鋪營業(yè)面積2.8萬㎡。建筑共有5層，地上4層地下1層。整體設(shè)計以區(qū)域共生為主線，吸引各類商家入駐，解決龜戶過去生活便利設(shè)施不足的問題，提高本地生活的便利性。預(yù)計年均來客數(shù)1200萬人，銷售額200億日元。

作為承載衣食住等生活功能的商業(yè)設(shè)施，野村不動產(chǎn)在規(guī)劃階段便與當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行多次商討，了解區(qū)域消費者的需求和現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境所存在的問題，最終確定了“LIVE UP! ＆ LOVE LOCAL”（快樂生活與熱愛本地）的主題概念，通過完善購物功能、空間體驗與社區(qū)文化，創(chuàng)新商業(yè)價值。商業(yè)體KAMEIDO CLOCK覆蓋了衣、食、住、健、游、學(xué)等多個生活主題，聯(lián)合入駐的136家店鋪，在滿足區(qū)域居民生活消費的同時，增設(shè)各類活動空間，促進(jìn)社區(qū)交流，活躍區(qū)域文化。

項目三|豐州Lalaport

日本家庭型、兒童友好型商業(yè)空間的典型案例

特邀分享人：三井集團(tuán)負(fù)責(zé)人

豐州Lalaport毗鄰東京灣，以都市船塢（Urban Dock）為主題，打造以“放松、充實、玩耍”為主旨的一站式購物中心。項目以兒童與家庭為目標(biāo)客群，提供了多種商業(yè)業(yè)態(tài)，包括兒童及孕婦用品銷售、休閑美食和兒童游戲體驗。目前，已有540家大型店鋪入駐，是日本知名的家庭友好購物中心。

項目四|原宿 WITH HARAJUKU

20個品牌撬動大流量，大熱商圈小體量破局

疫情期間仍可保持日均15萬+人的入店客流

由日本NTT都市開發(fā)打造的WITH HARAJUKU 共有13層，從地下三層到地上十層，含商業(yè)、共享辦公、Hall展廳、租賃公寓、城市公園等多個元素組成的復(fù)合型商業(yè)綜合體。項目為東京帶來了多個“首店”、品牌旗艦店及新形態(tài)店鋪 ，其中最受矚目的是IKEA宜家首個都市型門店、優(yōu)衣庫全球第一家UT主題旗艦店，以及資生堂全球首家美妝集合店 Beauty Square及其法國餐廳「SHISEIDO PARLOUR THE HARAJUKU」。

項目占據(jù)了JR原宿站前一路之隔的得天獨厚的選址優(yōu)勢，即使在疫情期間也可以保持日均15+萬人的入店客流。除了進(jìn)駐14個品牌門店的購物中心，還囊括了街區(qū)空間「WITH HARAJUKU STREET」、戶外綠地公園「WITH HARAJUKU PARK」、活動空間「HARAJUKU HALL」、共享辦公空間「LIFORK HARAJUKU 」、與租賃公寓「WITH HARAJUKU RESIDENCE」。

項目五|GINZA SIX

都市型高端購物中心，銀座最大規(guī)模的地標(biāo)性商業(yè)項目

特邀分享人：GINZA SIX項目負(fù)責(zé)人

項目前身為經(jīng)營了88年的松坂屋百貨，GINZA SIX名稱的由來是為消費者在銀座提供超越非凡的六星級服務(wù)和產(chǎn)品。它跨越了兩個街區(qū)，共有47,000平方米的零售空間，地下有6層，地上有13層以及一個4000平米的屋頂花園。無論是從外觀、占地、內(nèi)部裝潢看來，都不愧為東京最大商業(yè)綜合體。同時不單單只是將眼光放準(zhǔn)在集結(jié)各色時尚大牌，同時與谷口吉生、Nicolas、原研哉、Peter Marino、David Chipefield、堂本右美、草間彌生等眾多世界頂尖藝術(shù)大師聯(lián)袂組合，提出“在藝術(shù)的包圍里購物”，將藝術(shù)文化與商業(yè)充分結(jié)合

項目六|銀座東急 PLAZA

都市型購物中心，PLAZA里的旗艦項目

銀座東急廣場（Tokyu Plaza Ginza）是一個建筑50000平方米的大型商業(yè)建筑，坐落在有樂町和日比谷區(qū)的交界處，被稱為“銀座之門”，毗鄰繁忙的數(shù)寄屋橋交叉路口，四周均為交通干道。這座百貨占據(jù)了一個完整的街區(qū)，這種情況在銀座寸土寸金的地段極少發(fā)生。定位于：Creative Japan～開心世界。為傳統(tǒng)與創(chuàng)新共存的銀座新添新坐標(biāo)，由內(nèi)向外，以跨國的品牌形象打造的新旗艦店。

整座商場共有 13 層，地上 11 層，地下還有兩層，商鋪面積約 5 萬平方米。商場內(nèi)部的商店及餐廳共有 125 家，其中有 11 家在日本獨一無二的店鋪，另有 9 家只駐扎在東京，而世界知名品牌的旗艦店，共有38 家。商場的8、9 樓，是樂天免稅店，是東京室內(nèi)規(guī)模最大的免稅商店。

項目七|下北澤商業(yè)街

40年經(jīng)久不衰，深受日本年輕人喜愛的次文化消費中心

特邀分享人：下北澤商業(yè)街開發(fā)方負(fù)責(zé)人

日本東京下北澤區(qū)域從開發(fā)建設(shè)開始就是著名的“年輕人的街區(qū)”。經(jīng)過四十余年的歷史發(fā)展至今，一直作為東京甚至整個日本年輕人所喜愛的次文化消費中心而備受關(guān)注。疫情期間仍然保持平均每日到訪者3萬人，是日本文化型商業(yè)街區(qū)的開發(fā)標(biāo)桿。

項目八|表參道&表參道之丘

日本的香榭麗舍大道，東京最繁華的時尚購物商業(yè)街

表參道，被稱為“日本的香榭麗舍大道”，全長約1公里，位于東京原宿青山一帶，離澀谷不太遠(yuǎn)的地方，與原宿、涉谷、代官山一起形成東京四個最具特色、風(fēng)格不同的時裝店聚集地的。用了70年左右的時間，演變成為大量風(fēng)格獨特建筑物和成排的櫸樹共同演繹的具有歐洲街道風(fēng)情的奢華時尚的購物商業(yè)街.街道兩旁云集赫爾佐格與德梅隆、伊東豐雄、SANAA等歐洲與日本頂級建筑師為Prada、Tod's、Dior等頂級時尚品牌設(shè)計的建筑作品。

項目九|OIOI新宿 ANNEX

二次元主題百貨

特邀分享人：OIOI新宿 ANNEX項目負(fù)責(zé)人

位于新宿三丁目，伊勢丹本店與OIOI新宿店附近，新宿JR站步行10分鐘可達(dá)。包含地下部分共八層，賣場經(jīng)營面積約為1萬平，業(yè)態(tài)以零售、餐飲、影院、活動空間等為主。項目以次世代所喜愛的圈層文化品牌為主要商戶、包含ACGN、愛豆文化、lolita、蒸汽朋克、coser、海外動漫等多個方面。項目內(nèi)設(shè)有多個主題活動區(qū)域，全年有超過百場的主題活動或限定店鋪開設(shè)。

項目十|新宿伊勢丹

日本百貨界店王，標(biāo)簽鮮明的時尚定位

伊勢丹(Isetan)是日本首屈一指的零售業(yè)集團(tuán)，總店位于新宿。以百貨業(yè)作為業(yè)務(wù)中心，伊勢丹包括了東京地區(qū)的數(shù)家百貨公司，還有另外三十余間子公司。近年也在京都開設(shè)分店。在海外，伊勢丹有二十多年海外擴(kuò)展的經(jīng)驗。從1972年在新加坡開第一所海外分店開始，在全世界已有多家百貨公司。

在日本，伊勢丹堪稱為“時裝伊勢丹”向以高感度，高質(zhì)量時裝見稱。伊勢丹常為時尚年青人的時裝指針及領(lǐng)導(dǎo)。伊勢丹在急劇變化的社會環(huán)境中，竭盡所能地為顧客提供新的生活文化，邁向綜合生活產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。綜合生活產(chǎn)業(yè)不但提供商品，更為顧客安排生活所需的服務(wù)及咨詢。

PART 03

城市更新考察

項目一|東京中城八重洲

三井推出的城市更新新概念綜合體，2023年3月開業(yè)

特邀分享人：三井集團(tuán)負(fù)責(zé)人

2023年3月，日本大型商業(yè)地產(chǎn)公司三井不動產(chǎn)在東京推出新概念綜合體“東京中城八重洲”，這是其在東京中城（Tokyo Midtown）品牌下，繼六本木、日比谷之后開設(shè)的第三家綜合體。由于地處東京中心區(qū)，并與東京站直接相連，東京中城八重洲定位多功能綜合體，其中包括豪華酒店、區(qū)立小學(xué)、育兒輔助設(shè)施、巴士總站、商務(wù)交流、能源中心、兒童園、寫字樓及各類商業(yè)設(shè)施。

項目二|東京中城日比谷

融合商業(yè)，藝術(shù)文化與自然環(huán)境三大領(lǐng)域的城市更新復(fù)合商業(yè)設(shè)施樣板

特邀分享人：三井集團(tuán)負(fù)責(zé)人

東京中城日比谷，是繼中城六本木之后，三井不動產(chǎn)的又一力作。日比谷是一座集合了寫字樓、購物商場、藝術(shù)文化等功能的大型多功能復(fù)合式商業(yè)設(shè)施，整個建筑地上35層，地下4層，其中地下1樓到3樓是購物商場，4樓和5樓是東寶電影院有13廳2800個座位，堪稱是全東京最大，而6，7樓是餐廳和空中花園商場。商場共有60家店鋪，其中首次引進(jìn)日本的店鋪有6家，首次進(jìn)駐大型商業(yè)設(shè)施的店鋪有15家，全新營運模式的店鋪有22家。項目作為復(fù)合式購物中心，代表了日本商業(yè)發(fā)展的最新潮流，不僅將辦公、購物以及藝術(shù)結(jié)合起來，不少新店的出現(xiàn)，顛覆了傳統(tǒng)的跨界經(jīng)營方式，目標(biāo)是在未來能為東京打造出“國際商業(yè)&藝術(shù)文化都市”的形象。

項目三|東急歌舞伎町TOWER

東急推出的全新復(fù)合型商業(yè)體，東京新商業(yè)地標(biāo)

特邀分享人：東急集團(tuán)負(fù)責(zé)人

2023年4月，日本大型鐵道公司東急在東京新宿推出全新復(fù)合型商業(yè)體“東急歌舞伎町塔”（TOKYU KABUKICHO TOWER），首次不設(shè)寫字樓，而通過影院、劇場、現(xiàn)場音樂廳等娛樂設(shè)施與商鋪、酒店的業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新，打造最新摩天地標(biāo)。項目高225米，由地下5層和地上48層組成，占地面積4604㎡，建筑面積3600㎡，總面積8.74萬㎡。在沒有寫字樓穩(wěn)定房租收入的條件下能否盈利，也是業(yè)界關(guān)注的焦點。為增強集客力，東急歌舞伎町塔基于歌舞伎町的地理特殊性，充實內(nèi)容和服務(wù)，開發(fā)超大型娛樂設(shè)施，促進(jìn)觀光旅游和興趣消費。

項目四|宮下公園MIYASHITA PARK

非標(biāo)商業(yè)，公園商業(yè)一體化的“都市綠洲”

“公園+商場+酒店”形成協(xié)同效應(yīng)帶動周邊區(qū)域共同發(fā)展

MIYASHITA PARK（宮下公園）是三井不動產(chǎn)于2020年7月在東京澀谷開發(fā)的復(fù)合型商業(yè)設(shè)施，集公園、商場和酒店于一體，融合公共空間與商業(yè)空間、高端消費與大眾消費、傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代時尚，打造東京商業(yè)新地標(biāo)。

MIYASHITA PARK占地面積約10740㎡，建筑面積約46,000㎡。由澀谷區(qū)屬宮下公園、商場RAYARD MIYASHITA PARK和酒店sequence MIYASHITA PARK三部分組成。通過“公園+商場+酒店”形成協(xié)同效應(yīng)，提升集客力和文化影響力，并帶動周邊區(qū)域共同發(fā)展。

項目五|澀谷SCRAMBLE SQUARE

商圈TOD，商業(yè)創(chuàng)新業(yè)態(tài)、高顏值空間重?zé)▊鹘y(tǒng)澀谷商圈消費活力

特邀分享人：東急集團(tuán)負(fù)責(zé)人

澀谷Scramble Square波形塔樓，是東京澀谷站全新TOD，本項目包括集結(jié)有 4 家鐵路運營商、9 條鐵路線的澀谷站，是日本 9 條地鐵線的轉(zhuǎn)換樞紐，每日可運送 330 萬名乘客。項目位于澀谷站正上方，由高端寫字樓、大型商業(yè)設(shè)施、共創(chuàng)設(shè)施、觀景設(shè)施等構(gòu)成，是一個包括車站改造在內(nèi)的城市再生示范項目。

整棟大樓的地下二層至地上14層皆為購物中心，進(jìn)駐商家212家，其中甚至有很多初次進(jìn)駐東京的品牌，包括7家在日本首次登陸的店鋪、45家首次在澀谷區(qū)登陸的店鋪、37家新形態(tài)店鋪在內(nèi)的共計212家店鋪齊聚一堂。

項目六|二子玉川RISE

近郊TOD商業(yè)，開業(yè)10年，仍保持每年100萬客流增長

特邀分享人：東急集團(tuán)負(fù)責(zé)人

位于日本東京近郊的二子玉川RISE于2011年開業(yè)后，保持每年約100萬人左右的客流增長，并獲得2018年“第二回先進(jìn)城市建設(shè)大賽”的“國土交通大臣賞”；在受新冠疫情影響最為嚴(yán)重的2020年，全年消費人次接近1700萬，營業(yè)額約325億日元，且2021年以后經(jīng)營水平穩(wěn)定保持在疫情前90%以上。

項目通過與車站直連的交通動線，將盒子型MALL、開放式街區(qū)、地下商業(yè)等多種商業(yè)形式進(jìn)行有效組合，在都市與自然融合的舒適空間之中，為消費者提供感受喜悅的、具有高品格的，沒有任何負(fù)擔(dān)即可融入到日常的生活方式。

項目七|MIKAN下北
高架橋下創(chuàng)新商業(yè)，融合多元文化與辦公，打造具有鮮明個性特征的前沿性商業(yè)街區(qū)

2022年3月底，位于京王線下北澤新高架橋下的新開業(yè)商業(yè)街區(qū)MIKAN下北（部分）正式開業(yè)。MIKAN下北共由A、B、C、D、E五個街區(qū)組成，占地面積約2200㎡，總建筑面積約4800㎡。在結(jié)構(gòu)與布局上，項目最大限度的結(jié)合高架橋本身建筑特點；在品類業(yè)態(tài)方面，即保持了下北澤原有的古著街區(qū)商業(yè)基因，又大比例招商文化綜合書店、人氣餐飲店、雜貨店等更多更豐富的業(yè)態(tài)組合。同時，為了對應(yīng)由于疫情而不得不進(jìn)行遠(yuǎn)程辦公的情況，還設(shè)立了共享辦公場所；在市場營銷上，更是擴(kuò)大下北澤獨有的“文藝、復(fù)古、情懷、實驗”這些區(qū)域特征，對區(qū)域的商業(yè)與文化融合產(chǎn)生更多積極的影響。

項目八|有明GARDEN

城市更新新樣本，打造“區(qū)域社交生活中心”

特邀分享人：有明Garden運營負(fù)責(zé)人

2020年開業(yè)的有明Garden，位于東京臨海城市副中心，占地10余公頃，擁有超200家店鋪的大型商業(yè)體、最大容納約8,000人的劇場，大型溫泉設(shè)施及高端酒店、公寓等多業(yè)態(tài)。雖不屬于臨海最核心的區(qū)域，但面對臨海每年5700萬的客流，擁有土地所有權(quán)的住友不動產(chǎn)從一開始就設(shè)立了導(dǎo)流和與城市協(xié)同的發(fā)展策略，期望通過項目打造最大限度提升土地價值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活性。它從“地方性”本身出發(fā)，把自己打造成了“區(qū)域社交生活中心”，營造了一個人與人之間可以“社交、體驗、探索”的場所。

PART 04

圍爐夜話 項目復(fù)盤

7天6晚充實行程，白天全程深度考察溝通，晚上組織大家交流討論，以項目為出發(fā)點，從不同視角、不同維度討論項目的操盤思路與運營經(jīng)驗，復(fù)盤項目、總結(jié)模式、交流想法。

注：具體行程安排以實際情況為準(zhǔn)