作者 | 王迪

出品 | 焦點財經

從第一批集中供地完成，到坊間傳聞房企買地金額新規(guī)“不得超過銷售額40% ”，再到第二批供地中止政策性“打補丁”，都將房企拿地框定在了一定的范圍內。如何在這嚴絲合縫的規(guī)則中，拿好地、不拿貴地，成為房企今年關注的熱點。

在各家房企舉行的線上業(yè)績會上，拿地問題穩(wěn)居2021年“話題榜”。在今年廣州第一批供地成交的42宗土地中，越秀地產占據7席，成為了名副其實的贏家。

對于如此之高的中簽率，管理層在越秀地產8月18日舉行的線上業(yè)績會上解釋稱：“上半年越秀在勾地方面取得了一些成績，有一些屬于合作勾地性質，經驗談不上，但選好地是我們的要求，在投資前要加強前期客戶定位及鋪排。”

據了解，越秀地產采用的是以「6+1」多元、特色增儲模式，以公開競拍+TOD、城市運營、城市更新、國企合作、產業(yè)勾地、收并購7中拿地方式進行擴儲。

差異化及合理的拿地策略是保證利潤的前提，同日越秀地產公布的半年業(yè)績說明了這一點。

半年報顯示，越秀地產上半年實現(xiàn)營業(yè)收入242.4億元，同比增2.2%；歸屬股東凈利潤23億元，同比增15.3%；核心凈利潤約為人民幣21.0億元，同比上升5.6%；期內累計合同銷售金額約為人民幣473.8億元，同比上升26.1%，完成全年合同銷售目標人民幣1122億元約42.2%。

期內，越秀地產在大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣336.7億元，同比上升50.4%。派息方面，董事會建議宣派2021年中期股息每股 0.326 港元(約合每股人民幣0.271元),按港元計算同比上升 14.4%。

以銷定投

針對目前市場“監(jiān)管企業(yè)拿地金額不能超過銷售額的40%”及土地收并購問題，管理層表示，集中供地能夠有效控制地價，越秀地產將堅持“以銷定投”的策略，安排自身拿地的鋪排。

“目前市場企業(yè)的形態(tài)不一樣，收并購機會也會多一些，我們也在通過多渠道投拓，在非公開市場進行拿地和收并購?！?/p>

就上半年越秀地產表現(xiàn)來看，上半年越秀地產運用多元化、“6+1”增儲模式，分別于廣州、東莞、杭州、蘇州、南京、寧波、武漢、長沙、北京、重慶和畢節(jié)新增 23 幅土地，總建筑面積約為500 萬平方米，約 51%以非公開市場模式獲取，其中 TOD、「城市運營」、國企合作增儲模式分別占新增土儲的 4.2%、29.8%、6.6%。

具體布局方面，越秀地產采用的是“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西南地區(qū)，新進入北京、東莞、寧波、畢節(jié) 4 個重要城市。

截至2021 年 6 月 30 日，越秀地產在全國戰(zhàn)略布局 25 個城市，總土地儲備約為 2809萬平方米，其中，大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約 54.6%。

就TOD項目來說，上半年，越秀地產成功獲取廣州星航（廣州黃埔廟頭）一個 TOD 物業(yè)項目，新增TOD 物業(yè)項目土地儲備 21 萬平方米。

截至 2021 年 6 月 30 日，越秀地產共擁有6 個 TOD 物業(yè)項目，布局廣州黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲備達到 406萬平方米，約占本公司大灣區(qū)土地儲備的 26.5%和總土地儲備的 14.5%。

值得一提的是，越秀地產 TOD 物業(yè)項目在上半年保持良好的銷售表現(xiàn)，上半年共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣 76.0 億元，同比上升 50.7%，其中，品秀星圖和品秀星瀚分別實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣 25.0 億元和 25.3 億元。

“強研究、精規(guī)則、熟政策、嚴標準、優(yōu)結構，重點投向快周轉項目，優(yōu)化土儲結構。”管理層稱，越秀地產的目標是成為大灣區(qū)第一、全國領先、國內最有影響力的TOD開發(fā)企業(yè)。

?多元擴流

作為房企重要的財務指標“三道紅線”是衡量房企是否健康、安全的標志。

就上半年來看，越秀地產做到了零踩線。數(shù)據顯示，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為 69.4%、49.8%和 1.80 倍，保持「綠檔」達標。

為了優(yōu)化債務年期組合和債務結構，越秀地產積極拓展多元融資渠道和方式，讓融資成本持續(xù)降低。

具體來看，2021年上半年，越秀地產成功分拆越秀服務于港交所掛牌上市,上市及行使超額配股權后的所得款凈額約港幣19.6 億元。截至7月26日，企業(yè)持有越秀服務 66.92%股權。

上半年，越秀地產于境外成功發(fā)行 6.5 億美元 5 年期和 1.5 億美元 10年期美元債，票面利率分別為 2.8%和 3.8%，融資成本創(chuàng)本公司境外發(fā)債的歷史新低。上半年，本公司平均借貸成本同比下降 26 個基點至 4.45%。

現(xiàn)金方面，截至2021年6月30日，越秀地產現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣 400.0 億元，較年初上升 7.2%，資金流動性充足。

對于未來的融資計劃，管理層表示：“會按照越秀既有的節(jié)奏、信用及資產，按照回款的節(jié)奏進行融資計劃?！?/p>

據了解，未來越秀地產將堅持“商住并舉”的發(fā)展策略，實現(xiàn)越秀地產——越秀房托“雙平臺”常態(tài)化互動，繼續(xù)深化與廣州地鐵的合作，實施“一城一策”“一項目一策”的精準營銷策略，多方式、多渠道加快物業(yè)銷售和現(xiàn)金回流，提高銷售去化和回款率。

談未來三年發(fā)展：穩(wěn)中求進

對于下半年房地產市場的判斷，管理層在業(yè)績會上指出了四點，即政策保持穩(wěn)定，市場持續(xù)分化，土地加大供應以及金融維持收緊。

對此，管理層對未來房地產的發(fā)展的判斷是，房地產整體行業(yè)規(guī)模發(fā)展會減緩，未來行業(yè)整會處在一個存量市場，但是十幾萬的房地產市場還是比較大的，未來行業(yè)的主基調是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期。

對于越秀地產的發(fā)展，管理層透露則透露?！拔磥砣暝叫愕禺a的規(guī)模增長會保持在行業(yè)的平均增長速度或略高的水平，如果市場機會好，不排除可以加快，但總體基調還是穩(wěn)中求進。因為越秀地產現(xiàn)在處在千億級的規(guī)模，未來也會看市場機會?！?/p>

針對廣州疫情是否對銷售造成影響：管理層則表示，疫情發(fā)生在5月份，影響不是太大。

“目前的供貨情況是在1866億元左右，我們還是很有信心完成今年1122億元的銷售目標?！?/p>