愛(ài)荷華州Newton

津貼金額：高達(dá)10,000美元，外加額外費(fèi)用

激勵(lì)措施基于房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算：

①100,000美元-179,999.999美元的房產(chǎn)：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)5,000美元和價(jià)值2,500美元的Newton牛頓歡迎包

②$180,000美元以上的房產(chǎn)：現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)10,000美元，和價(jià)值2,500美元的Newton牛頓歡迎包

津貼在成交時(shí)發(fā)放，2020-2021年之間完成的新建筑可能會(huì)有額外的獎(jiǎng)金。

阿拉巴馬州The Shoals

津貼金額：10,000美元

申請(qǐng)人需滿足一些特定要求：

①18歲或以上有資格在美國(guó)工作的成年人。

②每年最低收入52,000美元

③批準(zhǔn)后6個(gè)月內(nèi)搬遷完畢

④在Colbert和Lauderdale以外地區(qū)從事全職遠(yuǎn)程工作或以獨(dú)立承包商身份自謀職業(yè)

搬遷前可獲得25%獎(jiǎng)金，搬遷后6個(gè)月可獲得25%獎(jiǎng)金，第一年后獲得余額。

堪薩斯州Topeka

津貼金額：15,000美元

這里為符合條件的新移民提供了驚人的15,000美元獎(jiǎng)勵(lì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)許多其他類似項(xiàng)目。搬遷獎(jiǎng)金是城市已與Shawnee縣許多最大雇主合作提供的，網(wǎng)站上列出了這些雇主。

這里的可負(fù)擔(dān)性使其更具吸引力。戶房產(chǎn)均價(jià)15萬(wàn)美元，生活成本更是比華盛頓特區(qū)低45%左右。

俄克拉荷馬州Tulsa

這里生活成本比舊金山低56.63%。

津貼金額：10,000美元

申請(qǐng)人需滿足一些特定要求：

①18歲或以上，有資格在美國(guó)工作的成年人。

②年內(nèi)搬遷完畢

③在俄克拉荷馬州以外的地方從事全職遠(yuǎn)程工作或自營(yíng)職業(yè)

這個(gè)項(xiàng)目也是先給一部分獎(jiǎng)金，每月有津貼，直到第一年結(jié)束，收到余額。

阿肯色州Northwest

津貼金額：10,000美元

超低生活成本足夠誘人，尤其對(duì)遠(yuǎn)程工作者而言。生活成本比紐約市低65%以上。阿肯色州西北部居民人均收入比全美平均高出約14%。

02

其他值得考慮的

激勵(lì)措施

阿拉斯加

為吸引定居提供大批稅收減免和財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)。將總價(jià)值除以申請(qǐng)人數(shù)計(jì)算。

堪薩斯州Lincoln

這里的吸引激勵(lì)措施提供的是土地而非現(xiàn)金。如果搬來(lái)，可以得到一塊14,000~35,000平方英尺的土地，位于市內(nèi)一個(gè)設(shè)施齊全的住宅區(qū)，可以享受附近所有學(xué)校、醫(yī)院、公園和其他設(shè)施。

如果蓋房要負(fù)責(zé)所有與建房有關(guān)的費(fèi)用，但市政府實(shí)際上提倡炒作和轉(zhuǎn)賣新房：“市政府高度鼓勵(lì)任何投機(jī)性建房的個(gè)人仔細(xì)分析我們的住房市場(chǎng)”。

緬因州

沒(méi)有現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，但學(xué)生貸款可以減稅，2018年本科畢業(yè)生每月最多可節(jié)省377美元。2016年，緬因州向近7300名學(xué)生借款人發(fā)放了1300多萬(wàn)美元的稅收減免。

03

“全都是泡沫”？

4張圖告訴你眼下樓市和2007年的對(duì)比

2000年1月~2006年6月，美國(guó)房?jī)r(jià)飆升84%，最終以大蕭條以來(lái)最嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退收?qǐng)觥?010年立法者們團(tuán)結(jié)通過(guò)了取締次貸的《Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act》。

時(shí)間走到2022年，人們?cè)僖淮温?tīng)到了地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法。曾經(jīng)成功預(yù)測(cè)2005年上一次住房泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Robert Shiller今年暗示美國(guó)樓市可能正處于另一個(gè)泡沫中。

僅在過(guò)去一年里，房?jī)r(jià)上漲速度就達(dá)到了收入的4倍。簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，房?jī)r(jià)和收入都不可能長(zhǎng)期超過(guò)對(duì)方，這種情況不可持續(xù)。

另一方面，抵押貸款利率上半年從3.2%飆升至6%，購(gòu)房者終于感受到了疫情樓市熱量的全部沖擊，2020年3月至2022年3月期間美國(guó)房?jī)r(jià)上漲37%。

穆迪分析公司獨(dú)家向媒體提供了1992年四季度到2022年一季度美國(guó)414個(gè)地區(qū)住房市場(chǎng)的季度專有分析。分析旨在找出經(jīng)濟(jì)基本面，包括當(dāng)?shù)厥杖胨绞欠衲苤С之?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。國(guó)家層面，穆迪發(fā)現(xiàn)美國(guó)房?jī)r(jià)被“高估”了24.7%。換句話說(shuō)，目前收入水平下，美國(guó)房?jī)r(jià)比歷史上交易價(jià)格高出24.7%。雖然這并不意味著房?jī)r(jià)即將下跌24.7%，但確實(shí)意味著從歷史上看，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入了可負(fù)擔(dān)范圍的上限。

而上一次發(fā)生這種情況，還是在2000年代地產(chǎn)泡沫期間。

①2022年第一季度數(shù)據(jù)。如果百分比為負(fù)數(shù)，意味著考慮到當(dāng)?shù)厥杖氲那闆r下，房?jī)r(jià)低于預(yù)期。

在全美414個(gè)最大區(qū)域住房市場(chǎng)中，穆迪分析公司發(fā)現(xiàn)，344個(gè)市場(chǎng)在2022年第一季度房?jī)r(jià)“被高估”超過(guò)10%。在這些地方中，183個(gè)市場(chǎng)“被高估”超過(guò)25%，而27個(gè)市場(chǎng)“被高估”超過(guò)50%。

被“高估”最多的是西南、西部山區(qū)和東南市場(chǎng)，這些市場(chǎng)在疫情期間出現(xiàn)了大量居家辦公人士。Boise和鳳凰城是疫情期間加州移民熱點(diǎn)地區(qū)，分別被“高估”了72%和54%。

展望未來(lái)，穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi說(shuō)，未來(lái)12個(gè)月，預(yù)測(cè)美國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率將從創(chuàng)紀(jì)錄的20.6%驟降至0%。在Boise和鳳凰城這樣明顯“被高估”的市場(chǎng)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將下降5%至10%。

但如果經(jīng)濟(jì)衰退真的出現(xiàn)，預(yù)測(cè)就不攻自破了，美國(guó)房?jī)r(jià)將同比下降5%，明顯“高估”的住房市場(chǎng)將出現(xiàn)15%至20%的下跌。

②根據(jù)穆迪分析，2020年第一季度地區(qū)房?jī)r(jià)“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比為負(fù)數(shù)，意味著考慮當(dāng)?shù)厥杖肭闆r下，房?jī)r(jià)低于預(yù)期。

不僅僅是住房多貴的問(wèn)題，而且是變得多快的問(wèn)題。美國(guó)在短短24個(gè)月內(nèi)從歷史可負(fù)擔(dān)房市變成了歷史不可負(fù)擔(dān)住房。根據(jù)穆迪分析公司的數(shù)據(jù)，2020年第一季度，全美414個(gè)最大區(qū)域住房市場(chǎng)中，只有81個(gè)“被高估”了10%以上。其中6個(gè)市場(chǎng)被高估了25%以上，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)被高估50%以上。

為什么變這么快？

疫情不但沒(méi)讓住房市場(chǎng)崩潰，反而幫助刺激了可能是有史以來(lái)最猛烈的住房熱潮。這是場(chǎng)完美的風(fēng)暴。美聯(lián)儲(chǔ)為應(yīng)對(duì)19世紀(jì)經(jīng)濟(jì)衰退推出的史上最低抵押貸款利率，是不能放棄的好交易。投資者紛紛涌入住房市場(chǎng)。白領(lǐng)專業(yè)人士加入其中，疫情期間開(kāi)始遠(yuǎn)程工作，渴望搬出紐約和芝加哥等城市的狹窄公寓。疫情還恰逢千禧一代最大出生年份（1989年至1993年之間）首次購(gòu)房年齡達(dá)到了30歲。需求熱潮碾壓住房庫(kù)存，甚至在疫情之前，庫(kù)存就已經(jīng)在下降，引發(fā)了創(chuàng)紀(jì)錄的房屋價(jià)格增長(zhǎng)。

③根據(jù)穆迪分析，2007年第一季度地區(qū)房?jī)r(jià)“被高估”或“被低估”的程度。如果百分比為負(fù)數(shù)，意味著考慮當(dāng)?shù)厥杖肭闆r下，房?jī)r(jià)低于預(yù)期。

在全美414個(gè)最大地區(qū)住房市場(chǎng)中，穆迪分析公司發(fā)現(xiàn)，2007年第一季度有261個(gè)市場(chǎng)“被高估”了10%以上。其中102個(gè)市場(chǎng)“被高估”了25%以上，10個(gè)市場(chǎng)“被高估”了50%以上。

2007年數(shù)字與2022年驚人地相似，但有一個(gè)很大的區(qū)別——“被高估”市場(chǎng)的位置。

西南地區(qū)、東南地區(qū)和西部山區(qū)的住房熱潮最為明顯。內(nèi)華達(dá)州、亞利桑那州、愛(ài)達(dá)荷州、德克薩斯州、猶他州、北卡羅來(lái)納州和佛羅里達(dá)州的市場(chǎng)已經(jīng)爆炸了。

上一次繁榮期間，區(qū)域情況相當(dāng)不同。雖然亞利桑那州、佛羅里達(dá)州和內(nèi)華達(dá)州在00年代住房熱潮中也領(lǐng)先，但東北部和加州市場(chǎng)也是如此。

反觀現(xiàn)在，東北部和加州市場(chǎng)的繁榮相對(duì)溫和，而德州很大程度上被2000年代初的泡沫和隨后的崩潰所遺漏，成了疫情中的住房繁榮中心之一。

從穆迪分析中可以看到這種截然不同的區(qū)域故事。2007年第一季度，穆迪分析公司將舊金山和紐約市的都市區(qū)分別“高估”了26%和29%。到2022年第一季度，舊金山和紐約“被高估”的程度僅為11%和7%。同時(shí)，鳳凰城和拉斯維加斯（在2007年“被高估”36%和40%）再次被大幅“高估”（這次是54%和53%）。

④1992年第四季度~2022年第一季度的季度評(píng)估。美國(guó)約400個(gè)地區(qū)住房市場(chǎng)“被高估”或“被低估”的程度。

很顯然，從歷史上看，美國(guó)房?jī)r(jià)再次進(jìn)入可負(fù)擔(dān)性上限，是過(guò)去半個(gè)世紀(jì)以來(lái)的第三次。通脹1970年代達(dá)到類似可負(fù)擔(dān)水平后，美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始在“實(shí)際”基礎(chǔ)上下降（即房?jī)r(jià)增長(zhǎng)減去通貨膨脹），而名義房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，另一個(gè)時(shí)期（即2008年房地產(chǎn)泡沫破滅）的房?jī)r(jià)在“實(shí)際”和名義基礎(chǔ)上都出現(xiàn)了暴跌。

即使這次出現(xiàn)了名義上的房?jī)r(jià)下跌，也不太可能像2008年那樣。至少這是達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所做研究表明的。雖然達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)再次脫離了潛在經(jīng)濟(jì)基本面，但也發(fā)現(xiàn)，這次業(yè)主財(cái)務(wù)狀況要好得多。因此達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)不認(rèn)為2022年或2023年住房調(diào)整會(huì)帶來(lái)2008年住房蕭條期間的可怕結(jié)果。

話雖如此，疫情期間的住房熱潮肯定讓許多住房經(jīng)濟(jì)學(xué)家感到不安。達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)的高級(jí)研究經(jīng)濟(jì)學(xué)家Enrique Martínez-García在5月告訴《財(cái)富》：“這可能是個(gè)住房泡沫。證據(jù)表明它看起來(lái)像住房泡沫——有點(diǎn)像鴨子，走路像鴨子，看起來(lái)像鴨子，當(dāng)然也可能就是鴨子”。雖然他不會(huì)說(shuō)這是住房泡沫，但他說(shuō)現(xiàn)在是時(shí)候“提高對(duì)住房帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)”了。