【1】區(qū)域現(xiàn)狀

崔各莊這一個(gè)整個(gè)片區(qū)可以說(shuō)是大望京外溢的儲(chǔ)備大住區(qū)，在望京飽和后一直沒什么新供應(yīng)項(xiàng)目。

大望京內(nèi)部無(wú)非是折騰這些二手房，老房換次新房，次新房想改善就需要選擇其他區(qū)（順義區(qū)、朝陽(yáng)南部區(qū)域）。

望京房?jī)r(jià)飛速瘋漲，部分二手房和區(qū)域內(nèi)的次新房房?jī)r(jià)已經(jīng)突破了14萬(wàn)大關(guān)，崔各莊的崛起成為望京人置換的新首選，而這一大批“韭菜”不見得很好收割。

崔各莊核心區(qū)占有地鐵優(yōu)勢(shì)，但地鐵14號(hào)線崔各莊站周圍擁有大片空地預(yù)留，住宅基本在馬泉營(yíng)地鐵站周邊。

未來(lái)臨近地鐵站的地塊將會(huì)成為崔各莊真正崛起的優(yōu)勢(shì)所在。

首先，南皋村和北皋村僅有一河之隔，北皋村已經(jīng)發(fā)展成為一片成熟的集中住區(qū)，各項(xiàng)生活配套滿足該片區(qū)的生活需求。

南皋村在拆遷、改造后要成為完整的住區(qū)，但空余土地不足，南皋村這一片土地除了和光悅府和龍樾合璽僅僅還有兩宗住宅用地。

東側(cè)塑料三廠廠房改造現(xiàn)在成為了創(chuàng)意園區(qū)，占了該片區(qū)的大批土地資源無(wú)法撼動(dòng)，另外再向東就是一大片物流園，說(shuō)好聽了叫有產(chǎn)業(yè)支撐。

說(shuō)道塑料三廠，該廠區(qū)屬于化工品制造廠，雖然早已停用并改造完成，但畢竟龍樾合璽半包圍塑三老廠區(qū)，這一點(diǎn)也得好好想想。

南部黑橋村除了望京養(yǎng)云項(xiàng)目，僅有望京養(yǎng)云西側(cè)還有一片待開發(fā)用地，形成大規(guī)模的住區(qū)，這里無(wú)法滿足，但是說(shuō)距離望京近，這個(gè)確實(shí)是事實(shí)。

該板塊的作用無(wú)可厚非就是望京外溢客群，置換或者改善的聚集地。實(shí)際發(fā)展想追趕大望京圈內(nèi)的腳步很難。

【2】交通現(xiàn)狀

什么叫進(jìn)不去出不來(lái)，這地方開車進(jìn)望京就一個(gè)字“堵”，話不多說(shuō)，看圖就知道了，每次趕在高峰進(jìn)出望京，除了等，沒有別的辦法。

望京建設(shè)成型很早，道路幾乎沒有再拓寬的可能，住在望京內(nèi)部活動(dòng)相對(duì)方便一些，在望京外生活的人群進(jìn)入望京區(qū)域必然經(jīng)歷“堵車”。

選擇住在崔各莊黑皋村出行其他地區(qū)從南皋路出行，走京密路和機(jī)場(chǎng)高速，這兩條路同樣會(huì)經(jīng)歷堵車。

南皋村地塊無(wú)地鐵，新規(guī)劃的32號(hào)線地鐵走得也是河對(duì)岸的北皋村，可以說(shuō)和光悅府還可以享受一下這個(gè)地鐵站的紅利。

該地塊的三宗項(xiàng)目雖說(shuō)輻射大望京，但是開車這條路屬于耗油、耗時(shí)的選擇。

早晚高峰真的不如去騎電動(dòng)車出行，到達(dá)望京核心區(qū)僅需10分鐘左右。這個(gè)板塊可以說(shuō)得上是“電驢盤”。

【3】地塊規(guī)劃情況

區(qū)域環(huán)境跟不上不代表項(xiàng)目不可買，該買哪個(gè)要擦亮眼睛仔細(xì)看。

龍樾合璽該不該買，往下看！

龍樾合璽并非純商品房住區(qū)，項(xiàng)目配建人才公租房，其中商品住宅建筑面積 56478.58平方米，政策性住房建筑面積 28529.79平方米。

地塊形狀是一個(gè)拐把形，樓棟錯(cuò)落分布，商品房中間樓座的遮擋會(huì)比較嚴(yán)重。

龍樾合璽一共15棟樓，由9-18層小高層組成，10棟商品房，東北角還有5棟公租房。

園區(qū)為開放式園區(qū)，項(xiàng)目外將由綠化作為圍擋，不存在柵欄圍墻等將園區(qū)包圍。

這種園區(qū)即使內(nèi)部管理嚴(yán)格也會(huì)存在安全問題，疫情當(dāng)下，開放型園區(qū)的管理難度加強(qiáng)，小區(qū)可隨意出入，毫無(wú)私密性可言。

二、樓棟篇

不難看出，人才公租房的位置其實(shí)是整體項(xiàng)目中最好的位置。

所謂的樓王位置（6、9、12）前后樓距看起來(lái)很遠(yuǎn)，9#和6#是商品房組團(tuán)中樓間距最大的有62.51米長(zhǎng)。

但是不能只看前后樓間距，側(cè)樓的樓間距同樣決定采光效果。

拿9號(hào)樓舉例，西側(cè)10距離9斜向距離僅有13.26米，東側(cè)11斜向距離9#僅有14.61米。

大家可以自己估一下這個(gè)距離，那么兩棟高層聳立在中間樓棟西南側(cè)和東南側(cè)十幾米的位置。

除了9兩單元相連的中間戶戶型得到正常的采光時(shí)長(zhǎng)，東、西兩側(cè)戶型僅僅只有10:00-14:00中午的一段時(shí)間是可以受到陽(yáng)光照射。

不管你的窗墻比有多大，樓棟矗立在這，遮擋無(wú)可避免。

售樓處的沙盤照片也不難看出，龍樾合璽的樓棟密度很大，作為高層建筑，采光能保證符合標(biāo)準(zhǔn)，符合標(biāo)準(zhǔn)不代表可以長(zhǎng)時(shí)間保證采光。

七、戶型

戶型也是經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的，戶型單說(shuō)，就各種專業(yè)，讓人半懂半不懂的表達(dá)，說(shuō)明這些設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)用心了。咱們下面就好好看看這些戶型吧。

①、【建面約125㎡ A 琢境】

南向三面寬，大落地窗，四葉草戶型，全明格局?？臻g利用率最高。收納方面也設(shè)計(jì)得不錯(cuò)。設(shè)計(jì)師也盡力了。缺點(diǎn)就是大門正對(duì)著衛(wèi)生間，好多人還是在意的。

②、【建面約125㎡ B 云來(lái)】

南向四面寬，125平米設(shè)計(jì)成這樣，這個(gè)絕了，全明格局。主臥南北通透。這個(gè)一般140多平米或者160多平才能出現(xiàn)的效果。門口做了玄關(guān)設(shè)計(jì)，客廳南北通透（留有家政間）。收納空間也利用得比較足。這個(gè)戶型絕對(duì)要點(diǎn)贊。性價(jià)比確實(shí)高。也體現(xiàn)了豪宅的品質(zhì)，動(dòng)靜分離。難得！

③、【建面約155㎡ C 昭明】

南向三面寬（南向12.2米寬），客廳做到這么寬，確實(shí)非常不錯(cuò)。全明格局。動(dòng)靜分離了一些，主臥和次臥分離。缺點(diǎn)就是那個(gè)歐式的廚房，還是不太適應(yīng)中國(guó)人炒菜的習(xí)慣（建議還是加裝門，封閉起來(lái)吧）。大門正對(duì)衛(wèi)生間的毛病還是沒有改。

④、【建面約160㎡ D 美域】

南向四面寬，4.5米的客廳寬度，全明格局，還是非常不錯(cuò)的。主臥南北通透的設(shè)計(jì)，靠近最里側(cè)，私密性更好（好多人還想著，左側(cè)的三個(gè)臥室打通成一個(gè)臥室。至少左側(cè)南向兩個(gè)臥室還是可以合并的）。廚房、餐廳和客廳一體化，等寬設(shè)計(jì)。這個(gè)還是少見的。這么大的戶型玄關(guān)設(shè)計(jì)還是沒處理好（設(shè)計(jì)師壓根沒處理）。

⑤、【建面約175㎡ E 皓邸】

四葉草戶型，南向三面寬，6.2米的大寬廳，落地大窗戶。這個(gè)房間的特點(diǎn)就是收納空間多，利用率比較大。U形狀的廚房，與餐廳和客廳一體化設(shè)計(jì)。這么大的戶型玄關(guān)設(shè)計(jì)還是沒處理好（設(shè)計(jì)師壓根沒處理）。

總之：一共五種戶型，125平米，四居室起步，典型改善型戶型，改善型社區(qū)，居住人群未來(lái)會(huì)相對(duì)比較純粹。歸納起來(lái)就兩種戶型。南向三面寬四居室和南向四面寬四居室。我更推薦南向四面寬戶型。但是有好多人就是喜歡四葉草的南向三面寬戶型。125平米的性價(jià)比最高。175平米的舒適度最高（這里的改善會(huì)買單嗎？）。唯一缺點(diǎn)就是不論大小戶型，玄關(guān)沒有考慮。

八、圈層--改善群體為主

小區(qū)基本定位是改善型社區(qū)（125-175平米）。隔壁的和光悅府也是120平米-170平米之間（這個(gè)是華潤(rùn)置地及保利發(fā)展兩大央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,在望京板塊打造高端品質(zhì)社區(qū)）。建發(fā)望京養(yǎng)云123-168平米（反正這個(gè)盤賣的很好，但是也是維權(quán)不斷，減配，虛假宣傳、遮擋問題等等）。整體板塊主打的就是改善。未來(lái)這個(gè)區(qū)域居住人群相對(duì)比較純粹一點(diǎn)（就是這些改善人群，相對(duì)還是忍受一下周邊的物流基地，接受板塊的不足。只能多向望京核心板塊看一看，心情會(huì)平衡一些）。

九、價(jià)格

銷售指導(dǎo)價(jià)8.8萬(wàn)元/㎡

現(xiàn)在銷售均價(jià)在8W左右。這個(gè)屬于低于指導(dǎo)價(jià)銷售。

新房：建發(fā)-望京養(yǎng)云的銷售指導(dǎo)價(jià)是8.2W元左右?，F(xiàn)在基本在7.8W元左右銷售。和光悅府的指導(dǎo)價(jià)是8.8W，開發(fā)商基本在8.2W左右銷售（也有8W的折扣出來(lái)）。這樣看來(lái)，三個(gè)盤的價(jià)格相差不大。養(yǎng)云的價(jià)格相對(duì)低一些，賣的最快，但是降配和維權(quán)也是可以理解的（人們想著賺便宜，開發(fā)商沒錢賺了，動(dòng)了歪腦筋）。

三兄弟

二手房：這個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)沒有二手房，因此大家就會(huì)拿望京核心區(qū)的，2010年的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，單價(jià)12.1W。06年的融科橄欖城，單價(jià)在11W左右。相比這筆的8W單價(jià)妥妥的倒掛。我說(shuō)還是真不能這么說(shuō)。這樣說(shuō)就不要臉了（這兩個(gè)位置不一樣，周邊配套，更不不在一個(gè)段位）。北側(cè)的08年京旺濟(jì)源，單價(jià)才4.3W，大家會(huì)說(shuō)那是經(jīng)濟(jì)適用房，那就打個(gè)折扣（按照經(jīng)適房8折計(jì)算，應(yīng)該是5.3W，考慮樓齡折價(jià)6.3萬(wàn)，再考慮位置差一點(diǎn)，這個(gè)新盤也就7W是正常市場(chǎng)價(jià)，你會(huì)說(shuō)我這個(gè)品質(zhì)好，各種***都好。就要賣8W，那就慢慢賣吧。）總之：這個(gè)價(jià)格真不便宜，慢慢賣吧，關(guān)鍵這里的位置確實(shí)比較拉胯一點(diǎn)。

總結(jié)：這個(gè)價(jià)格和三兄弟基本保持一致，養(yǎng)云的維權(quán)，對(duì)于其實(shí)多另外兩兄弟也不是什么好事（平和看待）。相對(duì)二手房，這一片沒有，隔壁的望京看起來(lái)，價(jià)格倒掛，大家快來(lái)?yè)尠?，但是結(jié)論就是不好賣。說(shuō)倒掛的那真是拉人頭的，可以直接拉黑算了。相比較北面的回遷房社區(qū)，折算一下，7W-7.5W左右比較合理，8萬(wàn)就多站一會(huì)崗（也可以解釋，這個(gè)是新盤，這個(gè)是豪宅，戶型好，配置牛來(lái)刷刷價(jià)格）。三兄弟的壓價(jià)，和大量的供應(yīng)，導(dǎo)致這里價(jià)格上不來(lái)（怎么樣降低房?jī)r(jià)呢？--其實(shí)很簡(jiǎn)單，崔各莊就做給你看了，多弄幾塊地，多造一些房子，供應(yīng)上去了，價(jià)格就下來(lái)了。但是這么多年好像沒這么做，反而是增加了買房難度，推遲需求的釋放）。

十、購(gòu)買建議

①、地塊當(dāng)時(shí)還是比較搶手的，多家報(bào)名，都想來(lái)蹭蹭望京的熱度。號(hào)稱大望京地區(qū)。價(jià)格觸頂了，還有公租房的配建（這一項(xiàng)也是拉低了小區(qū)的改善品質(zhì)，相對(duì)就沒那么純粹了）。未達(dá)到搖號(hào)標(biāo)準(zhǔn)，招商+城建聯(lián)合體競(jìng)得。地塊處于被鐵路、河流、機(jī)場(chǎng)高速分割的三角形地帶。地塊還是“L”形狀，周邊還有一些物流基地和塑料廠改建的文創(chuàng)園。雖然南面的環(huán)形鐵道火車少，噪音沒那么多，但是對(duì)道路的阻隔使這里的發(fā)展嚴(yán)重受阻。

②、這里的微循環(huán)道路有待建設(shè)。目前就一條主干道--南皋路通往五元橋--機(jī)場(chǎng)高速的輔路（這里前往望京要經(jīng)過(guò)大山子橋，這個(gè)橋是常年的堵點(diǎn)。這里早晚高峰的堵車會(huì)讓你懷疑人生）。軌道交通也沒有，需要前往望京區(qū)域或者乘坐14號(hào)線望京南（望京南相對(duì)不堵車，但是距離確實(shí)遠(yuǎn)了一點(diǎn)4.4km）。這里的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃就是文化創(chuàng)意，注定這些產(chǎn)業(yè)是難以拉動(dòng)房?jī)r(jià)，還是需要望京的購(gòu)買力支撐這里，但是這里交通的阻擋，絕對(duì)是減分項(xiàng)。這個(gè)小區(qū)也就是能利用一下大望京的產(chǎn)業(yè)。向西北可以吸納一下孫河板塊，離市里近一點(diǎn)的人群。南部的金盞來(lái)這里還是有點(diǎn)繞道（關(guān)鍵金盞的產(chǎn)業(yè)估計(jì)，你把這里的房子賣了，產(chǎn)業(yè)還是在形成的路上，慢慢熬著吧）。

③、這里的學(xué)校除了隔壁的幼兒園，小學(xué)還得去望京核心區(qū)上（小孩每天過(guò)大山子橋都消耗太多時(shí)間，可以騎電動(dòng)車，繞行五元橋，距離還是有點(diǎn)遠(yuǎn)），有待完善中。初中隔壁有，但是確實(shí)一般。因此這里不能算學(xué)區(qū)房（這里也沒有人大附的消息）。生活配套近距離基本沒有，商業(yè)需要共享望京或者麗都（未來(lái)這里也很難有大的商圈，腹地太?。ａt(yī)療地壇醫(yī)院最近，其它配套資源基本沒有，隔壁的康復(fù)醫(yī)院也不是那么實(shí)用，還是私營(yíng)的。公園號(hào)稱這一片不少，南側(cè)環(huán)鐵內(nèi)部的黑橋公園，稍微有點(diǎn)繞道，總算是有遛彎的地方，就是里面人有點(diǎn)少（有人喜歡人少，清靜，有人喜歡人多一點(diǎn)，要不然害怕）。

④、小區(qū)整體按照改善型的定位設(shè)計(jì)，從小區(qū)的布局到園林設(shè)計(jì)、再到樓棟的設(shè)計(jì)、戶型的設(shè)計(jì)，還是對(duì)得起這些設(shè)計(jì)師的水平的。整體做的還是非常不錯(cuò)的，也有一些小瑕疵（樓棟點(diǎn)狀分布，采光都有，但同時(shí)也都有遮擋，正面好一點(diǎn)，側(cè)面都遮擋。外立面也采用戶型的玄關(guān)設(shè)計(jì)一直沒考慮，大門對(duì)著衛(wèi)生間）。雖然現(xiàn)在的在售價(jià)格低于政府批準(zhǔn)的銷售指導(dǎo)價(jià)（銷售指導(dǎo)價(jià)8.8W，實(shí)際銷售8W左右），但是賣得并不好?；具@三兄弟一起相互比著降價(jià)，養(yǎng)云降低價(jià)格賣得好一點(diǎn)，但是維權(quán)的帖子真不少。剩下兩哥們是央企開發(fā)商，家底還是有支撐的，降的不是太厲害，就慢慢賣吧（相對(duì)二手降價(jià)后還是高了那么一點(diǎn)，絕對(duì)不存在倒掛）。這里的圈層相對(duì)也比較純粹一點(diǎn)，集中的改善片區(qū)（但是租賃房的存在也是拉低了小區(qū)改善的品質(zhì)）。

⑤、購(gòu)買人群：

人群一：在望京上班人群，想要品質(zhì)，望京核心區(qū)內(nèi)部的次新太貴，老的又看不上，那這里算是一個(gè)選擇。（能忍受大山子橋的堵車）。

人群二：在孫河別墅區(qū)，有住宅，這里算是一個(gè)資產(chǎn)的配置，老人住這里，照顧距離也適中?；蛘咴谥苓厙?guó)際學(xué)校上學(xué)的人群，住這里照顧小孩也比較方便，小路也不容易堵車。

人群三：不用規(guī)律出行的改善人群，買這里就圖享受這里的品質(zhì)。

人群四：環(huán)鐵或者創(chuàng)意園區(qū)上班人群，下樓走路就到單位了。

人群五：自己匹配吧！

周邊項(xiàng)目大概在2000年之前的花家地均價(jià)7萬(wàn)+突破8萬(wàn)的戶型也不少。

2000年后的東湖灣、慧谷陽(yáng)光等項(xiàng)目均價(jià)在12萬(wàn)+，2010年后的保利中央公園、望京花園等項(xiàng)目均價(jià)14萬(wàn)+。還有望京金茂府、招商臻園、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館等大開發(fā)商的次新小區(qū)，基本是望京的價(jià)格天花板。

崔各莊南皋村住宅僅有塑三宿舍樓兩棟住宅，大住區(qū)都聚集在北皋村。

北皋最大的小區(qū)是京旺家園，只租不售。作為崔各莊南皋村的第一批樓盤，均價(jià)8.8萬(wàn)平。
板塊身價(jià)抬高到8.8萬(wàn)，能否到14萬(wàn)＋的高度，不得而知。

項(xiàng)目樓面價(jià)高，捆綁了精裝修，增加了購(gòu)房成本。一大批“韭菜”不一定很好收割。

對(duì)標(biāo)望京板塊的話，崔各莊可以稱為絕對(duì)的價(jià)值洼地。最后再看下地鐵14號(hào)線崔各莊地鐵站，周邊還有不少空地，這才是真正具有價(jià)值潛力的區(qū)域。

4、品牌維權(quán)太多

時(shí)下，礙于去化壓力，很多開發(fā)商把售樓處和樣板間做的非常好，但實(shí)際不是那么回事兒。

2020年11月22日，招商臻瓏府門前有業(yè)主維權(quán)。

重點(diǎn)關(guān)注一點(diǎn)就是靜音技術(shù)，而龍樾合璽也在宣傳隔音技術(shù)，購(gòu)房者多多注意啦，別踩坑。管你隔不隔音，只要?jiǎng)e吵到鄰居，管你防不防水，只要?jiǎng)e讓鄰居投訴......走到如今這一步，到底是誰(shuí)之功？又是誰(shuí)之過(guò)？

減配＋降價(jià)雙殺，一邊買房，一邊維權(quán)，你敢接受嗎？

局長(zhǎng)總結(jié)：

優(yōu)勢(shì)：

1、配套有規(guī)劃，有一定的升值空間；

2、有一些新技術(shù)的應(yīng)用，比如隔音技術(shù)等；

3、有一定的性價(jià)比。

劣勢(shì)：

1、整體配套目前嚴(yán)重不足；

2、社區(qū)內(nèi)人文混雜，公租房人群整體拉低品質(zhì)；

3、品牌維權(quán)也不少。招商臻瓏府降價(jià)遭到維權(quán)，招商在京的其他項(xiàng)目紛紛降價(jià)。

買房建議：
1、如果有時(shí)間，一定先看樣板間，帶著尺寸看房，比如冰箱、洗衣機(jī)、電視墻等常用家具的寬度。

2、開發(fā)商不會(huì)說(shuō)自己的動(dòng)線不合理，親自感受下比較好。

3、再就是細(xì)節(jié)，比如防水、門窗、尖角等。