焦點研究院·中國上市房企焦點指數(shù)（F30）· 2021年1至10月

報告期：2021年1月1日至10月31日

出品時間：2021年11月25日

研究員：張子豪

“中國上市房企焦點指數(shù)（Focus30）”釋義：

“中國上市房企焦點指數(shù)（F30）”，由焦點研究院發(fā)起，面向在上海證券交易所（SH）、深圳證券交易所（SZ）、香港證券交易所（HK）等證券交易機構(gòu)掛牌上市，公開進行證券交易的中國內(nèi)地房企，通過對其資產(chǎn)情況、營業(yè)收入、土地儲備、凈利潤、凈利率、持有現(xiàn)金、長短債、納稅等經(jīng)營指標(biāo)進行綜合評判，按“領(lǐng)先級”和“成長級”各遴選30家標(biāo)桿房企，納入研究范疇，并將其作為研判中國房地產(chǎn)市場的參照系。由此形成的市場研究體系，命名為“中國上市房企焦點指數(shù)（Focus30）”。

聲明：研究成果歸焦點研究院所有，任何機構(gòu)或個人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

一、房企實力差距導(dǎo)致銷售金額斷層拓寬，大批房企恐無法完成年度目標(biāo)

2021年10月，房地產(chǎn)市場依舊未見好轉(zhuǎn)跡象，下半年市場依舊難言樂觀，成交額及成交量依舊緩步下行，房企為加速去化降低價格成為其必經(jīng)之路。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，在躋身“2021年1至10月中國成長級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，合同銷售金額超過800億元的僅有5家，分別是合景泰富（01813.HK）、寶龍地產(chǎn)（01238.HK）、越秀地產(chǎn)（00123.HK）、金輝集團（09993.HK）和新力控股（02103.HK）；超過700億元的房企有8家，另有時代中國（01233.HK）、弘陽集團（01996.HK）和華僑城（000069.SZ）。此外，合同銷售金額超過600億元的房企有11家，可以看到在620-470億元、225-70億元均出現(xiàn)明顯斷層，且斷層逐漸擴大。體量相對較大的房企在面臨銷售競爭時，基于其前期拿地時的成本優(yōu)勢和后期銷售競爭時的讓利空間，能有更多閃轉(zhuǎn)騰挪的方式，從而在單月銷售業(yè)績上拉開差距，進而影響銷售金額斷層的繼續(xù)拉大。

從成長級上市房企1-10月業(yè)績完成情況看，在可測算的24家房企中，當(dāng)月累計銷售金額同比增速平均為13.3%，較上月同比增速繼續(xù)下降14.1個百分點。成長級房企10月銷售數(shù)據(jù)依舊未現(xiàn)好轉(zhuǎn)，1-10月整體銷售情況也受到極大拖累，因此累計銷售雖然同比還在增長，但是銷售增速下滑明顯。從數(shù)據(jù)上看，銀城控股（01902.HK）、大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）累計銷售金額同比增速均超50%，也繼續(xù)蟬聯(lián)增速排名的前兩位。

而根據(jù)公布2021年整體銷售目標(biāo)的成長級上市房企目標(biāo)數(shù)據(jù)計算，17家房企平均目標(biāo)完成度為74%，僅大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）、景瑞控股（01862.HK）按比例完成或超額完成年度目標(biāo)，剩余15家房企均存在年度業(yè)績目標(biāo)不達標(biāo)的可能。按照近期房地產(chǎn)市場的蕭條景象，隨著2021年倒計時鐘聲的敲響，大批房企無法完成年初制定的銷售目標(biāo)基本已成定局。

二、2家房企穩(wěn)健表現(xiàn)進入領(lǐng)先級，其余各家房企排名均有所上升

具體來看，中駿集團（01966.HK）和禹洲集團（01628.HK）憑借著今年以來的穩(wěn)定表現(xiàn)，成功殺入領(lǐng)先級榜單之列。隨著9月榜榜首的兩家企業(yè)成功“升級”，后續(xù)企業(yè)排名也都得到了一定提升，其中力高集團排名提升6位，是提升幅度最大的企業(yè)。近幾年，力高集團在增加土地儲備的同時注意控制自身杠桿率，土地儲備情況良好。而新力控股（02103.HK）自9月退出領(lǐng)先級榜單后，再次在10月成長級榜單中排名下降2位，且為“2021年1至10月中國領(lǐng)先級上市房企焦點指數(shù)（F30）”唯一一家排名下降的房企。

三、累計銷售面積增長較為可觀，建業(yè)地產(chǎn)銷售面積最廣，均價最低

臨近年底，房企需要更多回款，促銷力度也開始增大，雖然大部分成長級房企選擇以價換量，但整體效果低于領(lǐng)先級房企。成長級房企在銷售區(qū)域、整體調(diào)度能力、議價能力和成本控制能力上均較領(lǐng)先級房企有一定差距，因此相同措施也許并不能取得相同效果。成長級上市房企銷售面積累計額增長相對比較可觀的。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，在躋身“2021年1至10月中國成長級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）以630.7萬平方米成為累計銷售面積冠軍，也是唯一一家銷售面積超過600萬平方米的房企；此外，超過500萬平方米的房企有4家，另有寶龍地產(chǎn)（01238.HK）、新力控股（02103.HK）和祥生控股（025599.HK）；超過400萬平方米的有8家。

而在合同銷售價格方面，在躋身“2021年1至10月中國成長級上市房企焦點指數(shù)（F30）”的企業(yè)中，合生創(chuàng)展的合同銷售價格達38168元/平方米，是唯一一家合同銷售價格突破3萬/平方米大關(guān)的企業(yè)；超過2萬元/平方米的房企有6家，另有越秀地產(chǎn)（00123.HK）、華僑城（000069.SZ）、金地商置（00535.HK）、德信地產(chǎn)（02019.HK）、和銀城國際（01902.HK）。值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售價格為該榜單中的最低價。建業(yè)地產(chǎn)大部分土地儲備位于河南，盡管公司一直在努力擴大河南以外的土地儲備，但其區(qū)域集中度依然較高。

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