圖：新城控股2021年度業(yè)績概覽

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從沖浪運動轉(zhuǎn)變?yōu)榉\動。浪是可以看到的，但是風(fēng)卻看不到，唯有不斷提升自身能力，找準(zhǔn)風(fēng)向，才能迎風(fēng)而上?！?月31日，新城控股董事長王曉松在業(yè)績會上表示。

穩(wěn)健一年

從業(yè)績上看，在“駱駝精神”指引下不斷夯實自身實力的新城控股走過了穩(wěn)健的2021年。這一年，新城控股的合約銷售金額為2337.75億元，銷售面積為2354.73萬平方米，營業(yè)收入為1682.32億元，同比增長15.64%。

盈利方面，新城控股的表現(xiàn)也可圈可點。據(jù)年報，該公司2021年的凈利潤為138億元，近5年復(fù)合增長率22%；歸母凈利潤為126億元，近5年復(fù)合增長率20%；扣非歸母凈利潤為102億元，近5年復(fù)合增長率20%。

報告期內(nèi)，新城控股新增竣工面積3290.34萬平米，可售資源充足，截至期末的已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積也達到了3421.88萬平米。業(yè)內(nèi)認為，這是新城控股未來營收及利潤持續(xù)穩(wěn)健增長的扎實基礎(chǔ)。

錢緊時代，現(xiàn)金流才是企業(yè)生存發(fā)展的第一生命力。這一點，新城控股也有不錯表現(xiàn)。財報顯示，截至2021年底，該公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大增5657.18%，連續(xù)四年為正，在手現(xiàn)金余額高達552.26億元。

強化現(xiàn)金管控的同時，新城控股仍在嚴格管控投資。據(jù)披露，2021年，新城控股精準(zhǔn)布局，投資偏向市場潛力較大的城市及都市圈。截至期末，新城控股共有1.38億平方米的總土儲，其中37%位于一二線城市，30%位于長三角強三四線城市。從區(qū)域劃分層面看，長三角區(qū)域的占比達到了37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計占比達63%。

躋身“綠檔”

近兩年，新城控股積極響應(yīng)“三道紅線”政策，如今“三道紅線”已全部在“綠檔”狀態(tài)。據(jù)年報，截至期末，新城控股的現(xiàn)金短債比為1.07倍，凈負債率僅48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點。若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，新城控股的現(xiàn)金短債比將達到1.92倍，財務(wù)安全性進一步增強。

財報顯示，該公司2021年末的有息負債為899億元，較2020年末下降18億元。其中，來自合聯(lián)營權(quán)益的僅有115.13億元，這也是其上市以來首度披露該項指標(biāo)。此舉被外界認為是新城控股財務(wù)自信的體現(xiàn)。

報告期內(nèi)，新城控股持續(xù)開展到期債券置換，進一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。2021年，其不僅成功完成了公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，募資17.85億元；還在銀行間市場通過發(fā)行中期票據(jù)募資8億元。在境外，通過發(fā)行美元債券成功募資7.04億美元。

此外，新城控股還成功發(fā)行了一筆規(guī)模3億美元、票息4.625%的綠色美元債，這也是其首次發(fā)行綠色美元債，意味著該公司綠色金融邁出了關(guān)鍵一步。透過年報不難發(fā)現(xiàn)，新城控股現(xiàn)金流充裕，財務(wù)穩(wěn)健，在房企債務(wù)違約消息頻傳的2021年，融資渠道暢通、企業(yè)信用良好，而這足以支撐公司穿越周期迷霧。

新城控股良好的企業(yè)信用在國際評級機構(gòu)給出的信用評級中也可窺見一二。目前，惠譽、標(biāo)普等國際三大評級機構(gòu)均維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評級，穆迪更將其企業(yè)家族評級（CFR）維持在了“Ba1”，這在行業(yè)都是較高水平。境內(nèi)方面，中誠信國際和聯(lián)合資信均給予了新城控股主體及相關(guān)債項“AAA”評級。中誠信亞太更在去年7月將新城控股的境外長期信用評級上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定。

業(yè)績會上，王曉松介紹，今年前三個月，新城控股已償債46.15億元，占比全年公開市場到期債務(wù)的37%。其中，3 月單月43億元為公司全年的償債高峰期，如今已平穩(wěn)渡過。未來幾個月，公司的償債壓力都較為平均，也已做好計劃和安排。

為提振市場信心，新城控股在披露2021年年報之際，同時公告宣布將以不低于1億元不超過2億元的自有資金回購部分公司股份，本次回購將以集中競價方式進行，按回購資金總額上限2億元、回購價格上限41.39元/股進行測算，回購數(shù)量約483萬股（含），占公司當(dāng)前總股本的0.21%，本次回購后的股份將用于注銷減少公司的注冊資本。

有投資者稱，新城控股的逆勢回購，讓其看到了管理層保障股東權(quán)益的實際行動和誠意。

穿越周期

王曉松堅信，新城控股應(yīng)著力于精細管理、提質(zhì)增效、租售并舉，多元渠道發(fā)力，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險的平衡穩(wěn)健發(fā)展。未來，新城控股的發(fā)展思路仍會堅守“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式，同時堅持輕重并舉的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略。

“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動經(jīng)營模式一直是新城控股的獨特標(biāo)簽。去年，公司商管業(yè)務(wù)收入占比持續(xù)提升，商業(yè)板塊正作為公司“第二增長曲線”持續(xù)進階。

據(jù)年報，2021年，新城控股實現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營業(yè)收入的4.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場數(shù)量和質(zhì)量同步提升至72.64%。

在商管這條路上，新城控股實行的輕重并舉的商業(yè)模式得到了試水成功。2021年公司新拓展輕資產(chǎn)吾悅廣場16座，零資金沉淀穿越周期，新開業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場8座，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營的完整閉環(huán)。截至2022年3月25日，新城控股累計合作輕資產(chǎn)項目32座。

按計劃，2022年，新城控股還將再開業(yè)25座吾悅廣場，到2022年底開業(yè)總數(shù)達到155座，全年商業(yè)運營總收入目標(biāo)達105億元。

從結(jié)果來看，商管板塊收獲頗豐。剔除5座交接過渡期的項目，2021年公司已開業(yè)的125座廣場實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86億元，較2020年增長51%、其中同店增長11%，年內(nèi)26座廣場商業(yè)運營總收入破億元。

尤為值得一提的是，2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入已能夠完全覆蓋當(dāng)期利息支出。年報顯示，期內(nèi)，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入大幅超過當(dāng)期利息支出，約達139.36%。這也是新城控股頗讓投資者感到“驚喜”的地方。

開發(fā)業(yè)務(wù)層面，2021年新城控股實現(xiàn)合同銷售金額2338億元、回款金額2387億元。截至期末的總土儲為1.38億平方米，純住宅地塊比綜合體地塊接近1：1，如扣除公建配套、自持吾悅廣場、已售未結(jié)等，則全口徑可售面積約5000萬-6000萬平方米。當(dāng)期，新城控股已售未結(jié)面積約3422萬平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約3296億元。這都為公司后續(xù)業(yè)績增長提供了保障。

業(yè)內(nèi)認為，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，讓新城控股住宅開發(fā)與商業(yè)運營實現(xiàn)了優(yōu)勢互補、協(xié)同共進，構(gòu)筑起了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力。而這也將助力新城控股成功穿越行業(yè)周期。

焦點財經(jīng)了解到，新城控股的母公司新城發(fā)展已于2020年11月設(shè)立了ESG管理委員會，形成了涵蓋董事會、ESG管委會、ESG工作小組等的ESG管理框架，進一步加強對可持續(xù)發(fā)展工作的系統(tǒng)性、規(guī)范化管理。

在逐漸構(gòu)建起具有新城特色的可持續(xù)發(fā)展管理模式之際，如今的新城控股正積極響應(yīng)國家“碳達峰碳中和”戰(zhàn)略，在堅持綠色管理、推廣綠色建造、打造綠色建筑及綠色商業(yè)運營等領(lǐng)域加快前進的步伐。可以預(yù)見，秉承“駱駝精神”，新城控股有望行穩(wěn)致遠。