作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

步入白銀時(shí)代后，一場(chǎng)突如其來的疫情讓房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)更趨復(fù)雜。

7月3日，中指院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行造成較大沖擊，代表房企2020年上半年銷售目標(biāo)平均完成率僅為四成。

種種疲軟態(tài)勢(shì)，在最近各大房企發(fā)布的中報(bào)中也顯露無遺。截至8月底，A股已發(fā)布中報(bào)的131家上市房企中，共有72家凈利潤(rùn)下滑，占比高達(dá)55%，僅有萬科、保利等頭部房企實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收及凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。

行業(yè)風(fēng)云變幻，穩(wěn)健再次成為房企最大的優(yōu)勢(shì)。8月21日，一向以穩(wěn)健見長(zhǎng)的雅居樂集團(tuán)發(fā)布中期業(yè)績(jī)：實(shí)現(xiàn)營(yíng)收335.27億元，同比上漲23.7%；實(shí)現(xiàn)毛利115.2億元，同比上漲40.2%；核心凈利潤(rùn)和股東應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為65.18億元和53.06億元，分別同比上漲35.6%和32.9%。

逆市增長(zhǎng)，雅居樂是怎么做到的？地產(chǎn)白銀時(shí)代，增長(zhǎng)邏輯又是什么？

大浪淘沙 ?

“潮退了，才知道誰在裸泳。”——巴菲特

在狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)黃金時(shí)代，“高周轉(zhuǎn)+X”已成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的房企成功的標(biāo)準(zhǔn)公式。無論是“高周轉(zhuǎn)+高負(fù)債”還是“高周轉(zhuǎn)+高杠桿”，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在黃金時(shí)代可以說是呼風(fēng)喚雨，游刃有余。

奈何好景不長(zhǎng)。美好的黃金時(shí)代終歸結(jié)束，殘酷的白銀時(shí)代已然來到。

3月份，在觀點(diǎn)年度論壇上經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾預(yù)測(cè)，今年破產(chǎn)的房企將在600-700家，“今年將是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的年份，疫情加速了洗牌的速度，洗牌力度也將大于2019年?！卑褪锼杀硎?。

而據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年6月5日，2020年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已達(dá)208家，明顯超過2018年上半年的177家。

其中，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主，當(dāng)然也不乏知名房企，如泰禾集團(tuán)，愈加嚴(yán)重的債務(wù)違約使其瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

8月24日，泰禾集團(tuán)公告，受地產(chǎn)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司自身債務(wù)規(guī)模龐大等問題使得公司短期流動(dòng)性出現(xiàn)困難，未能完成公司“18泰禾02”本息兌付。

進(jìn)入下半年后，形勢(shì)更加嚴(yán)峻，國(guó)家調(diào)控再次全面升級(jí)，“山雨欲來風(fēng)滿樓”。

7月24日，房地產(chǎn)行業(yè)工作座談會(huì)首次提出“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。

8月20日，央行、住建部召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，研究落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

種種跡象顯示，房地產(chǎn)白銀時(shí)代終結(jié)房地產(chǎn)黃金時(shí)代的瘋狂，同時(shí)也讓房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)全面升級(jí)，洗牌速度進(jìn)一步加劇。

逆勢(shì)增長(zhǎng)

白銀時(shí)代，房地產(chǎn)增長(zhǎng)邏輯是什么？

8月21日，雅居樂發(fā)布中期業(yè)績(jī)，頂住上半年環(huán)境壓力的雅居樂，實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收凈利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。

具體來看，雅居樂上半年?duì)I業(yè)收入為335.27億元，同比增長(zhǎng)23.7%，再創(chuàng)近年來新高。其中地產(chǎn)主業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，較2019年同比增幅18.7%，貢獻(xiàn)了293億元的營(yíng)收，非地產(chǎn)板塊也“遍地開花“，營(yíng)業(yè)收入達(dá)42億元，同比增長(zhǎng)73.6%。

而利潤(rùn)的增幅甚至超過了營(yíng)收，上半年雅居樂實(shí)現(xiàn)毛利收入115億元，同比增長(zhǎng)40.2%，毛利率達(dá)34.4%，核心凈利潤(rùn)高達(dá)65億元，同比增長(zhǎng)35.6%，核心凈利潤(rùn)率保持在19.4%的高水平。

在業(yè)績(jī)普遍下滑的房企當(dāng)中，這樣的逆勢(shì)增長(zhǎng)絕對(duì)可以是“鶴立雞群”。

“今年上半年雖然受新冠疫情的影響，公司整體發(fā)展是穩(wěn)健的，始終保持對(duì)市場(chǎng)的敏銳度，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)和品質(zhì)，并且不斷的創(chuàng)新突破，將疫情的影響降到最低?！毖啪訕芳瘓F(tuán)副總裁潘智勇表示，雅居樂能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)與雅居樂“聚焦、穩(wěn)健、深耕”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念密不可分。

土儲(chǔ)為王，是地產(chǎn)界顛簸不破的真理。雅居樂的土儲(chǔ)策略，也許透露了其穩(wěn)健增長(zhǎng)的秘訣。

“2020年公司持續(xù)堅(jiān)持多方式拿地、拿好地、不拿錯(cuò)地的購(gòu)地策略，堅(jiān)持‘2+3+N’的策略，重點(diǎn)聚焦五大城市群及其輻射范圍的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，堅(jiān)持理性拿地，積極獲取抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)盈利性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)地塊?！毖啪訕芳瘓F(tuán)副總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁王海洋表示說。

公開資料顯示，2020年，雅居樂通過在全國(guó)重點(diǎn)城市進(jìn)行合理布局，這讓其市場(chǎng)安全系數(shù)大幅提升——從土儲(chǔ)分布上來講，華南地區(qū)接近1700萬平方米，占比達(dá)到31.8%；華東地區(qū)為1153萬平方米，占比為21.6%；華中和西部地區(qū)合計(jì)占比是18.4%，海南云南占比18.1%，華北及其他地區(qū)占比10.1%。此外，從銷售分布情況來看，中部區(qū)域的銷售面積占比為12.2%，京津冀銷售面積占比為6.6%，成都、重慶和海外地區(qū)的銷售面積占比為5.2%。如果按照當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)審慎考慮，儲(chǔ)備貨值已經(jīng)達(dá)到了8000億元。

而從成本上來看，據(jù)雅居樂財(cái)報(bào)顯示，雅居樂土地的綜合地價(jià)房?jī)r(jià)比例是23.5%，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中具備較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

白銀時(shí)代的打開方式

適者生存，勝者為王。

實(shí)際上，除了土儲(chǔ)之外，進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)邏輯已發(fā)生根本改變，房企的生存和發(fā)展能力將體現(xiàn)更多維度：

1、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)重新回到產(chǎn)品本身；

2、房地產(chǎn)企業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的應(yīng)變能力，比如其是否擁抱數(shù)字化營(yíng)銷等等；

3、行業(yè)全面升級(jí)背景下房企的綜合實(shí)力，比如房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力及財(cái)務(wù)管理等多維度方面的競(jìng)爭(zhēng)；

4、房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展能力；

白銀時(shí)代，雅居樂的打開方式是什么？

首先，從產(chǎn)品層面，雅居樂繼續(xù)聚焦主業(yè)，在產(chǎn)品研發(fā)上面下手，持續(xù)不斷的推行產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化工作。

最近，雅居樂地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理孫秀瑾在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)》專訪時(shí)表示，經(jīng)過28年的積累，目前雅居樂集團(tuán)已經(jīng)形成了“品質(zhì)、匠心、創(chuàng)新”三大核心價(jià)值以及5×N產(chǎn)品體系，即以五條產(chǎn)品系（四條城市系﹢一條度假系）滿足多種生活狀態(tài)，N個(gè)配置組合——樂分子（樂全齡、樂社區(qū)、樂科技等）創(chuàng)造無限生活享受方式。

“未來房地產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)主要有兩大維度：一是要有對(duì)未來的預(yù)判能力，加強(qiáng)客戶的忠誠(chéng)度。標(biāo)準(zhǔn)化、適配力決定了速度，雅居樂的初衷是做出來的產(chǎn)品比別人好。二是快速打造非標(biāo)設(shè)計(jì)的能力。土地出讓中大盤越來越少，地塊條件限制越來越多，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品無法滿足當(dāng)下客戶的需求，所以快速打造非標(biāo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的能力就成為當(dāng)務(wù)之急?！睂O秀瑾表示。

對(duì)此，市場(chǎng)和價(jià)格更有話語權(quán)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，跟同區(qū)域的其他同級(jí)開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)比，雅居樂產(chǎn)品的二手價(jià)格表現(xiàn)最好，原因在于產(chǎn)品在設(shè)計(jì)之初已經(jīng)考慮了多年后的需求，而且整個(gè)維護(hù)做得相對(duì)比較好，因此升值潛力更大。

其次，雅居樂與時(shí)俱進(jìn)，緊緊抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)浪潮的變化。

公開資料顯示，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊，早在2016年12月，雅居樂就推出了雅居寶平臺(tái)，不僅可以查詢?nèi)珖?guó)各地的在售樓盤，利用VR技術(shù)360度查看房子全景，還可以選擇感興趣的項(xiàng)目向置業(yè)顧問進(jìn)行全天候咨詢。

面對(duì)疫情，雅居樂進(jìn)一步主動(dòng)出擊，及時(shí)推出了線上訂房置業(yè)的五重豪禮，通過線上訂房額外98折、千元定金鎖定房源、無理由退房、雅居寶推薦傭金限時(shí)翻倍、預(yù)約到訪送健康大禮包五大措施率先進(jìn)行線上營(yíng)銷變革。上半年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入551億元人民幣，完成年度目標(biāo)46%，超過行業(yè)平均水平。種種先見之明的舉措，讓雅居樂成功經(jīng)受了疫情考驗(yàn)。

此外，從財(cái)務(wù)管理、融資能力等綜合管理能力來講，雅居樂在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中也屬一流水平，其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)格管控也充分體現(xiàn)了公司穩(wěn)健發(fā)展的理念。

截至2020年6月末，雅居樂凈負(fù)債率為73.3%，較年初下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)內(nèi)較低水平。同時(shí)，集團(tuán)在手現(xiàn)金為464.07億元，現(xiàn)金短債比接近1.2倍，領(lǐng)先行業(yè)平均水平。

“雅居樂目前的負(fù)債率73%，比去年同期低了9%，我們的策略是希望70%左右，再過幾年，如果將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多元化的話，我們希望將負(fù)債率能夠降到更低的水平，包括現(xiàn)金流和總資產(chǎn)值等重要經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)在未來三年實(shí)現(xiàn)逐步大的改善?！毖啪訕芳瘓F(tuán)主席兼總裁陳卓林表示說。

最后，雅居樂非房業(yè)務(wù)的成果也證明了其多元化戰(zhàn)略的先見之明，也為其應(yīng)對(duì)白銀時(shí)代的挑戰(zhàn)打造了更為寬廣的護(hù)城河。

公開資料顯示，“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”是雅居樂近年堅(jiān)持推進(jìn)的核心戰(zhàn)略。在多元化業(yè)務(wù)方面，緊緊圍繞地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，雅居樂已完成布局物業(yè)、環(huán)保、房管、雅城等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。

更難得的是，這些板塊均有良好的盈利表現(xiàn)。中報(bào)顯示，物業(yè)管理與環(huán)保業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，上半年?duì)I收同比增長(zhǎng)分別達(dá)到111.1％和68.5％，尤其是物業(yè)管理業(yè)務(wù)，總營(yíng)收額達(dá)到31.77億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也達(dá)到7.19億元，同比上升21.5%。

此外，擬在香港聯(lián)交所分拆上市的雅城集團(tuán)也有出色表現(xiàn)。目前，公司業(yè)務(wù)已經(jīng)遍布中國(guó)27個(gè)省份中119個(gè)城市，已成為行業(yè)領(lǐng)頭羊。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年，雅城集團(tuán)總收入分別為15.48億元、35.09億元及50.92億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為81.4%；年內(nèi)利潤(rùn)分別為2.64億元、4.90億元及8.22億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為76.3%；同時(shí)毛利率分別為26.5%、23.2%及25.5%。

作為雅居樂多元化發(fā)展的重要業(yè)務(wù)之一，房管集團(tuán)在2020年上半年也突飛猛進(jìn)。目前，雅居樂房管業(yè)務(wù)累計(jì)簽訂28個(gè)代建項(xiàng)目，可售貨值高達(dá)千億人民幣，已經(jīng)初步完成全國(guó)布局。

此外，上半年，雅居樂“城市更新”板塊正式更名為“城市更新集團(tuán)”，目前業(yè)務(wù)已經(jīng)遍布全國(guó)6個(gè)省及直轄市，截至2020年6月底，城更集團(tuán)已鎖定預(yù)計(jì)建筑面積超過700萬平方米，金額高達(dá)2400億元。

可以說，伴隨著這幾大業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，雅居樂在地產(chǎn)之外已成功打造了幾個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)發(fā)展收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比分別為87.4%及12.6%，多元化已“開花結(jié)果”。