長沙二批集中供地土拍冷清收場:供地29宗僅10宗底價成交

2021-10-19 17:56 作者:搜狐焦點(diǎn)官方號 0人讀過 | 我要投稿

焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報

主題：第二批長沙集中供地土拍的變化和原因解讀

研究員：趙文浩

出品時間：2021年10月19日

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

長沙二批次土拍在經(jīng)過多次延期后，今天終于收場，僅有10宗地塊成功出讓，剩余地塊中8宗地塊中止交易，8宗取消交易，3宗流拍。本批次土拍中，國企包攬8宗地塊，其中長沙本土國企競得7宗，本輪土拍供求量價的多指標(biāo)下滑明顯。本批次長沙土拍規(guī)則設(shè)置詳盡，做出了多項(xiàng)調(diào)整，部分地塊的最高限制房價上調(diào)，同時對于企業(yè)參拍進(jìn)行了多重限制，但是難擋全國土拍遇冷的市場趨勢，和近期的北京、上海和杭州等城市一樣，市場轉(zhuǎn)涼走勢明顯。

二批次供求多指標(biāo)下滑，近七地塊異常交易

10月19日，經(jīng)過多次延期出讓后，長沙土拍宣告結(jié)束。本批次共有29宗住宅用地正式公告，開拍后僅10宗地塊成功出讓，均為底價成交。成交地塊的出讓面積為67.62萬平方米，較第一批次減少77%，計(jì)容建筑面積為208.90萬平方米，較第一批次下跌74%，成交總價為88.48億元，較第一批次下滑75%，計(jì)容樓面地價為4235.27元/平方米，較第一批次增下降13%，溢價率為0，較上次下滑8個百分點(diǎn)。本批次供求面積和總價的多指標(biāo)下滑，主要是由于19宗地塊異常交易導(dǎo)致的。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

長沙市自然資源和規(guī)劃局

從各個行政區(qū)來看，本次除了雨花區(qū)以外，各個市轄區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，望城區(qū)成交地塊的出讓面積和計(jì)容建筑面積數(shù)值最大，分別為20.53萬平方米，54.43萬平方米，芙蓉區(qū)的成交總價和計(jì)容樓面地價均居各個行政區(qū)之首，數(shù)值分別為22.46億元，7304.80元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

長沙市自然資源和規(guī)劃局

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

長沙市自然資源和規(guī)劃局

土拍規(guī)則做出多項(xiàng)調(diào)整，“供地云”平臺正式上線

和第一次相比，本批次長沙土拍做出了多項(xiàng)調(diào)整。在競買企業(yè)資質(zhì)方面，禁止不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與競買，并且要求競買資金必須采用自有資金。對于馬甲企業(yè)參拍，本批次做出了明確的限制。本批次出讓的29宗地塊均設(shè)置了最高限價，溢價率下調(diào)至15%，此外本次出讓地塊均設(shè)置了最高限制房價。

本批次土地供應(yīng)明顯加大了租賃用地的供應(yīng)。和其它城市不同的是，本批次24宗地塊在達(dá)到最高限價后設(shè)置競自持租賃住房面積環(huán)節(jié)，這樣有利于租賃住房的供應(yīng)。另一方面，本批次加大了初始租賃面積的供應(yīng)，29宗地塊中有13宗設(shè)置了初始租賃面積的供應(yīng)，合計(jì)25萬平方米，占29宗地塊計(jì)容建筑面積的3.5%。

值得注意的是，在供地信息展示方面，本批次長沙土拍上線了長沙“供地云”平臺，這在全國集中供地城市尚屬首次，該平臺包含了本批次出讓地塊的周邊配套，規(guī)劃圖還有地塊的基本信息，使得對地塊信息感興趣的房企可以足不出戶了解地塊信息，不用再自行查找，長沙市自然資源和規(guī)劃局在房產(chǎn)信息化方面走到了市場前沿。

土拍盛況不復(fù)存在，近七成地塊異常交易

本批次長沙集中供地中，29宗地塊中有8宗地塊中止交易，8宗取消交易，3宗流拍，剩余10宗地塊均底價成交，和上一批次近半數(shù)地塊封頂成交相比，長沙本批次土拍熱度下滑明顯。受到房地產(chǎn)總體的市場環(huán)境趨冷的影響，長沙本次土拍僅網(wǎng)上競價10分鐘就宣告結(jié)束?，F(xiàn)階段樓市在輪番調(diào)控下，房企面臨著較大的去化和融資壓力，后續(xù)調(diào)控走勢是否放松仍面臨著較大的未知。在這種情形下，房企拿地趨于保守謹(jǐn)慎。

具體到本批次出讓地塊來說，僅有7宗為純住宅地塊，占比較少，多數(shù)地塊有商業(yè)或者教育等配套要求。這些業(yè)態(tài)會占用大量資金，不便于快速回款。競買條件方面，部分地塊對于競買企業(yè)資質(zhì)和引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有明確的要求，限制了企業(yè)參拍的類別。這一系列要求使得項(xiàng)目利潤空間有限，房企參拍意愿下降，導(dǎo)致了本批次異常交易地塊眾多，僅有10宗地塊底價成交。

長沙本土國企拿地積極，龍湖金茂各斬獲1宗

研判本次拿地企業(yè)名單，僅有1家新進(jìn)房企佰昌集團(tuán)。本批次共有8宗地塊被國有企業(yè)競得，7宗為長沙本地國企，其中長沙城發(fā)集團(tuán)拿地兩宗，拿地面積和拿地金額均居本批次榜首。第一批次長沙城發(fā)競得兩宗地塊，本批次拿地?zé)崆椴粶p。本土國有企業(yè)融資成本低，且具有當(dāng)?shù)卣С?，在本批次土拍中托底作用明顯。

研判2020年和2021年長沙房企銷售榜單可以知道，長沙房地產(chǎn)市場全國性房企銷售金額位居前列，而在第二輪土拍中全國性規(guī)模房企明顯放慢了拿地節(jié)奏。比如，第一批次的保利和陽光城各拿地3宗，二批次兩家房企均未參與競拍，全國性房企本批次僅有龍湖和金茂兩家全國性房企拿地。

在二輪集中供地中，龍湖在武漢，西安和沈陽等多個城市逆勢拿地，這得益于龍湖集團(tuán)穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，三條紅線標(biāo)準(zhǔn)均處于綠檔，有充足的現(xiàn)金來應(yīng)對當(dāng)前市場波動。

對于金茂來說，長沙屬于深耕城市，其在梅溪湖板塊進(jìn)行一級開發(fā)成果顯著，本次拿下岳麓區(qū)含浦東山灣地塊，有望給該區(qū)域注入新的活力?，F(xiàn)階段這兩家企業(yè)拿地屬于長期看好長沙市場的表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

長沙市自然資源和規(guī)劃局

新建商品住宅交易平穩(wěn)，下半年成交量下滑

焦點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來長沙新建商品住宅交易總體平穩(wěn)，經(jīng)過6月和7月兩個月的放量成交以后，8月和9月總體保持下滑狀態(tài)。9月新建商品住宅量達(dá)到112.2萬平方米，同比下滑45%，環(huán)比增加14%，成交量為106.9萬平方米，同比下滑7%，環(huán)比增加17%，均價為12741元/平方米，環(huán)比減少3%，受全國房地產(chǎn)市場低迷的影響，作為傳統(tǒng)的銷售旺季，9月長沙新建商品住宅銷售并未有起色。下半年新建商品住宅銷售的疲軟也間接傳導(dǎo)到土地市場，影響到房企拿地的積極性。