作者 | 薇安

出品 |?焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

近三個(gè)月來(lái)，中國(guó)海外發(fā)展（簡(jiǎn)稱：中海）一改上半年謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，開(kāi)始積極補(bǔ)倉(cāng)。

9月28日，深圳第二批集中供地正式落幕，這也是深圳史上供應(yīng)規(guī)模最大、成交金額最高的一次土拍，共22宗地塊入市。

其中，中海以127.2億元的總金額拿下4宗地，從一眾參與拍地的房企中脫穎而出，成為最大的贏家。相比第二名保利置地71.7億元的拿地金額，高出55.5億元，排在第一位。

據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)了解，在上述22宗地塊中，中海約報(bào)名參拍了其中的18宗，僅土地保證金就繳納了近168億元。這一數(shù)字約相當(dāng)于中海宏洋截至今年年中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物總額。

不止于深圳，在9月26日至9月27日的廣州第二批集中供地中，中海的表現(xiàn)也很突出。雖然只收入了一宗地，拿地金額卻達(dá)到99.01億元，躋身了此次土拍拿地金額排行榜的第三位。

整體來(lái)看，僅用短短三天的時(shí)間，中海就在廣深兩地接連落下5子，拿地金額更是超過(guò)了200億元。

相比首輪集中供地，此次土拍的市場(chǎng)熱度明顯降溫，疊加在廣、深兩地的在建項(xiàng)目偏少，或是中海選擇逆勢(shì)加倉(cāng)的原因之一。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，中海主要在建項(xiàng)目中，位于深圳的項(xiàng)目主要有龍崗區(qū)舊改中海陽(yáng)光橡樹(shù)園、光明區(qū)項(xiàng)目及龍華區(qū)項(xiàng)目，后兩者為公開(kāi)拿地所得；廣州則主要有2019年競(jìng)得的海珠區(qū)大干圍地塊。而廣州于2021年上半年為中海貢獻(xiàn)了逾100億的合約額，是該公司的典型區(qū)域之一。

拿地風(fēng)格轉(zhuǎn)變

值得一提的是，同在26日進(jìn)行的南京第二輪集中拍地中，中海也以80.3億元拿下3宗地，拔得頭籌。據(jù)焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，9月至今，中海（含中海宏洋）已累計(jì)在天津、蘇州、沈陽(yáng)、重慶、廣州、南京、深圳等城市公開(kāi)拿地20宗，成交總價(jià)約494億元，相當(dāng)于上半年拿地總價(jià)的63.49%。

而在7-8月份，據(jù)中海披露，集團(tuán)（含中海宏洋）累計(jì)新增16宗地塊，拿地金額為158億元。由此計(jì)算，其最近三個(gè)月的拿地總價(jià)已達(dá)到了652億元，占去了上半年拿地總價(jià)的83.8%。

時(shí)間回溯至今年上半年，中報(bào)顯示，期內(nèi)中海地產(chǎn)（不包括中海宏洋）于內(nèi)地14個(gè)城市合共新增20幅土地，共新增拿地建面489萬(wàn)平方米，同比下降16%；拿地總價(jià)為513億元，同比下降7.6%。同時(shí)，中海宏洋的新增拿地建筑面積為604.21平方米（包括三個(gè)合作發(fā)展項(xiàng)目），拿地總價(jià)為265.13億元。

按照中海在中期業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)，其全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算為1650億元，但上半年的權(quán)益地價(jià)僅458億元，完成了該目標(biāo)的28%，即便加上中海宏洋的購(gòu)地部分，占比也僅有47%，略顯謹(jǐn)慎。

由此對(duì)比可知，進(jìn)入下半年以來(lái)，中海的拿地風(fēng)格可謂轉(zhuǎn)變明顯。尤其是，在泰禾、富力、藍(lán)光發(fā)展等房企紛紛忙著“割肉”求生，另一批房企則紛紛在土地市場(chǎng)選擇“躺平”，以期穩(wěn)住現(xiàn)金流的時(shí)候，頻頻出手的中海，儼然成為了近期土拍市場(chǎng)中最“靚”的仔。

細(xì)究其因，在這背后，離不開(kāi)中海充裕的在手現(xiàn)金及較低的財(cái)務(wù)杠桿。截至今年年中，中海的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1174.27億元，較年初上升6.3%；凈負(fù)債率為32.54%，處于40%以下的行業(yè)較低水平；資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53%，“三道紅線”一道未踩。

此外，中海的融資成本也十分優(yōu)秀。較為典型的是，今年7月、8月，中海地產(chǎn)先后發(fā)行了4筆公司債，票面利率維持在2.75%至3.25%之間，均處于行業(yè)極低水平。

利潤(rùn)增長(zhǎng)承壓

盡管如此，“優(yōu)等生”中海也有自己的煩惱，也即“如何平衡投資質(zhì)量與利潤(rùn)表現(xiàn)”之間的矛盾。今年上半年，在行業(yè)毛利率普遍下跌的趨勢(shì)下，中海的毛利率也有所下滑，同比下跌2.05個(gè)百分點(diǎn)至28.54%；凈利潤(rùn)規(guī)模則同比下滑了3.67%至219.67億元，凈利率同比下滑5.37個(gè)百分點(diǎn)至20.36%。

尤其是，中海近年最為看重的凈利潤(rùn)規(guī)模增幅一直較慢。據(jù)財(cái)報(bào)，2018年和2019年，其該項(xiàng)指標(biāo)分別增長(zhǎng)6%及9%。2020年，其凈利潤(rùn)規(guī)模雖同比增長(zhǎng)了12%，但主要由于外幣匯兌收益增加所致，并不具有可持續(xù)性。到了2021上半年，其凈利潤(rùn)更是出現(xiàn)了同比下滑。

克而瑞認(rèn)為，中海凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的放緩，主要由于過(guò)去幾年的銷(xiāo)售規(guī)模增速較慢，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收規(guī)模上漲乏力所致。

焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)梳理中海今年以來(lái)的銷(xiāo)售表現(xiàn)獲悉，截至8月底，其合約物業(yè)銷(xiāo)售金額累計(jì)已達(dá)2549.29億元，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積為1286.91萬(wàn)平方米，分別按年增加14.7%及6.1%。而在8月單月，中海的合約物業(yè)銷(xiāo)售金額卻僅有250.23億元，按年下跌13.1%；相應(yīng)的已售樓面面積約為134.51萬(wàn)平方米，按年下跌1.7%。

將時(shí)間軸拉長(zhǎng)來(lái)看，一季度，中海的銷(xiāo)售額增幅較大，3月份及一季度的銷(xiāo)售額分別按年增長(zhǎng)45%及49.7%。但從4月份開(kāi)始，其銷(xiāo)售額增速則逐漸趨于平緩且出現(xiàn)波動(dòng)。除5月同比增長(zhǎng)28%較多之外，中海4月份和7月份的銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)13.5%及5.6%，6月、8月則按年下跌10%及13.1%。

按照中海在今年年初的表態(tài)：銷(xiāo)售目標(biāo)要在2020年3607.2億元的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的增長(zhǎng)。若以最低的10%增長(zhǎng)計(jì)算，截止8月底，中海的目標(biāo)完成率約在64%。據(jù)此計(jì)算，在2021年剩余的四個(gè)月里，中海的月均銷(xiāo)售額要達(dá)到354億元，才可如期達(dá)標(biāo)。

有評(píng)論指，在中海的“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃里，所提出的核心目標(biāo)是利潤(rùn)總額持續(xù)增長(zhǎng)，而對(duì)于規(guī)模則“沒(méi)有指引”。這種戰(zhàn)略思路與華潤(rùn)置地等房企類(lèi)似，也即通過(guò)擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，換取利潤(rùn)量層面的持續(xù)增長(zhǎng)，倒逼銷(xiāo)售朝向更精細(xì)化發(fā)展。中海近幾個(gè)月的拿地表現(xiàn)，恰恰就體現(xiàn)出了這一邏輯。