作者：王琪驥

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

2020年11月19日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（簡稱“融創(chuàng)服務(wù)”，股票代碼?01516.HK）正式登陸香港主板。

作為物管百強企業(yè)中增速第一的龍頭企業(yè)，融創(chuàng)服務(wù)的發(fā)行獲得了機構(gòu)投資者的多倍強勁認購，得到騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本四大豪華基石投資者鼎力支持，最終公司定價11.6港元，綠鞋后融資規(guī)模將達到92億港元，創(chuàng)下目前物管上市公司融資規(guī)模新高，這顯示出擁有強大母公司優(yōu)勢、具備行業(yè)整合能力和核心競爭力的龍頭企業(yè)仍然獲得投資者長期看好。

上市首日，融創(chuàng)服務(wù)開盤價11.6港元，開后穩(wěn)步上升，盤中最高漲幅達22.76%，股價最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤，漲21.90%，截至收盤，融創(chuàng)服務(wù)市值424.2億港元，在物業(yè)板塊中位居前三。

據(jù)融創(chuàng)服務(wù)招股書顯示，2017-2019年，融創(chuàng)服務(wù)營業(yè)收入分別為11.12億、18.42億和28.27億，年復(fù)合增長率59.5%；同期利潤分別為0.43億、0.98億和2.70億，年復(fù)合增長率為150.7%。今年上半年，公司延續(xù)高增長趨勢，營業(yè)收入17.9億，同比增長52.9%；同期利潤2.51億，同比上漲367.6%。

根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2019年融創(chuàng)服務(wù)的整體增長率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，位列大型物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第一。

在物業(yè)公司赴港上市的潮流當中，融創(chuàng)服務(wù)成為其中的佼佼者。

對此，融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲表示，“感謝投資者一直以來對融創(chuàng)服務(wù)的支持與認可。融創(chuàng)服務(wù)將以上市為新起點，在持續(xù)夯實、提升高品質(zhì)服務(wù)能力的基礎(chǔ)上，進一步深耕已有核心城市，擴大規(guī)模、提升密度和在非住服務(wù)業(yè)態(tài)上進一步發(fā)展，打造智慧社區(qū)、物業(yè)運營管理、客戶生活服務(wù)一體化的線上服務(wù)平臺，快速發(fā)展‘線上+線下’的客戶運營能力。”

被疫情提速的物業(yè)公司紛紛赴港上市

國信證券早前發(fā)布研報指出，物業(yè)板塊高估值具有三大支持：

第一，物業(yè)管理行業(yè)續(xù)租率高，相當于“坐地收租”，這是高估值的根本原因；

第二，中短期內(nèi)，預(yù)計物業(yè)板塊營收增長，以此計算的動態(tài)市盈率會稍微低一些，刺激股價繼續(xù)上升；

第三，物管公司客服人力成本持續(xù)上升，加上地產(chǎn)存量龐大，意味著有更強的“收租”能力，帶來板塊想象空間。

2020年，尤其是在疫情帶動下，物業(yè)公司的價值更是進一步凸顯。

“在抗疫大戰(zhàn)中，因為國家需要、人民需要、社區(qū)需要、業(yè)主需要，物業(yè)人挺身而出成為逆行者，用我們的專業(yè)精神付出了巨大的努力，守住了全國人民的平安和健康，贏得了社會各界的充分肯定，彰顯了物業(yè)服務(wù)的專業(yè)價值。”中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠表示說。

據(jù)沈建忠會長介紹，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進入了一個存量為主、服務(wù)為王的時代，服務(wù)成為關(guān)鍵性的增值因素，這次疫情也是中國物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的一個契機。

與此同時，據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“物業(yè)企業(yè)發(fā)展還是應(yīng)以市場化為導向，不能僅局限于開發(fā)商自己內(nèi)部物業(yè)業(yè)務(wù)，因為開發(fā)商內(nèi)部物業(yè)往往受到很多約束，而通過收購其他物業(yè)后定價才會更清晰，更有利于獨立運營?！?/p>

在物業(yè)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程當中，物業(yè)服務(wù)公司作為一個獨立平臺上市做大做強成為一種必然選擇，于是，2020年下半年，物業(yè)公司開始逐步升溫，頭部物業(yè)公司開始紛紛加速發(fā)展，而赴港上市則是其發(fā)展的一個重要步驟。

公開資料顯示，2020年,受新冠疫情的影響,物管板塊平均增幅卻達到了37%。

資料顯示，2020年10月20日，世茂集團拆分出的世茂服務(wù)在港交所招股，計劃募集101.2億港元；

2020年10月19日，由合景泰富拆分出的合景悠活開始招股，計劃募資31.2億港元。

大批物業(yè)服務(wù)公司都集中選擇赴港上市。

在這種背景下，包括融創(chuàng)服務(wù)在內(nèi)的多個物業(yè)公司上市并不奇怪。

公開資料顯示，早在2019年，看到了物業(yè)公司的發(fā)展空間，融創(chuàng)服務(wù)開始通過外拓提速發(fā)展：

2019年11月，融創(chuàng)服務(wù)收購了成都環(huán)球世紀；

2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)并購了業(yè)內(nèi)知名的開元物業(yè)；

2020年6月，融創(chuàng)服務(wù)與陽光郡置地集團有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，合約總建筑面積約70萬平方米，未來將通過資源共享在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域開展更加全面且深度的合作。

2020年8月，融創(chuàng)服務(wù)還與南昌市政公用資產(chǎn)管理有限公司訂立合作協(xié)議，雙方成立合資公司江西融政，融創(chuàng)服務(wù)持股51%。合資公司還降重點關(guān)注并接觸物業(yè)體量較大、管理業(yè)態(tài)豐富、區(qū)域競爭力較強的知名物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。

在外拓推動下，截至2020年9月30日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積2.47億平方米；在管建筑面積1.16億平方米。

對此，融創(chuàng)服務(wù)表示，看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來的發(fā)展空間和潛力，分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)擁有獨立的融資平臺，為其未來發(fā)展提供資金。融創(chuàng)服務(wù)上市申請材料也顯示，主要募資用途是戰(zhàn)略性投資及并購。

融創(chuàng)服務(wù)等物業(yè)公司的估值溢價能否持續(xù)？

在物業(yè)公司扎堆赴港上市過程當中，物業(yè)公司的估值也開始水漲船高。

截至2020年10月23日，在物業(yè)板塊中，已有6家公司市值突破百億港元，包括碧桂園服務(wù)、雅生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、卓越商企。

3月12日，燁星集團公布招股結(jié)果，公司香港公開發(fā)售獲得約1948倍超額認購，晉身今年的新任“超購?fù)酢?，將?月13日在港交所掛牌上市。此前不到一周，興業(yè)物聯(lián)的公開發(fā)售獲得逾1400倍超額認購

2020年8月，恒大物業(yè)擬上市前夕也同樣吸引了眾多投資機構(gòu)的注意，據(jù)悉，在恒大物業(yè)的14家戰(zhàn)投機構(gòu)包括華人置業(yè)執(zhí)行董事陳凱韻投資45億港元，持股比例5.373％；云峰基金認購15億港元，持股比例1.791％；騰訊認購12億港元，持股比例1.433％；集團副主席、總裁夏海鈞認購5.5億港元，持股0.657％；周大福創(chuàng)始人鄭家純家族認購5億港元，持股比例0.597％。

那么，為何物業(yè)公司會在2020年的資本市場獲得高度認可呢？

一般而言，在資本市場當中，物企的外拓能力往往被投資者視為盈利性、成長性和想象空間的考量指標或價值研判標準。

物業(yè)公司的成長性毋庸置疑。

從營利性來講，物業(yè)公司現(xiàn)金流穩(wěn)定等特征也是吸引了眾多投資人。

對此，中泰國際策略分析師顏招駿曾表示，物業(yè)公司大多具有業(yè)務(wù)防守性強、現(xiàn)金流穩(wěn)定等特點。

融創(chuàng)服務(wù)就是其中的典型案例。

據(jù)融創(chuàng)服務(wù)的招股書顯示，在2017年、2018年及2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實現(xiàn)收入11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長率為59.5%；近三年利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長率為150.7%。

從區(qū)域來看，融創(chuàng)服務(wù)聚焦核心城市，深耕多年，截至2020年6月30日，融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)營范圍覆蓋中國29個省、自治區(qū)及直轄市的127個城市；集團旗下在管物業(yè)中有86.1%位于中國的一線及二線城市。

從成長性來看，融創(chuàng)服務(wù)的合約建筑面積由2017年12月31日的 5740萬平方米，增長至2020年6月30日的2.321億平方米，年復(fù)合增長率74.9%；在管建筑面積則由2017年12月31日的2000萬平方米，增長至2020 年6月30日的1.054億平方米，年復(fù)合增長率94.5%。

截止到2020年5月8日，融創(chuàng)服務(wù)的合約面積2.3億方，在管635個物業(yè)，總計面積1億方，合約面積/在管面積2.3，比例是目前已上市物業(yè)公司最高前三。如果包括土儲鎖定面積，總的潛在面積3.8億平方，行業(yè)最高之一。

從物業(yè)服務(wù)最重要的口碑度來講，滿意度高，口碑好，品牌強，非常有利于融創(chuàng)服務(wù)的定價以及發(fā)力外拓，建立龍頭優(yōu)勢——據(jù)中指院報告，位列「2019年中國物業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先品牌TOP3」，并榮獲了「2019年中國物業(yè)服務(wù)專業(yè)化運營領(lǐng)先品牌企業(yè)」、「2018年中國物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)－高端物業(yè)服務(wù)」等；根據(jù)第三方專業(yè)服務(wù)機構(gòu)賽惟咨詢的報告，2019年客戶滿意度高達90分，遠高于行業(yè)平均73分，達行業(yè)標桿水平。

此外，融創(chuàng)集團多元業(yè)務(wù)也成為融創(chuàng)服務(wù)持續(xù)增長的動力之一。

公開資料顯示，作為中國最大的文旅運營商，也是國內(nèi)最大的會議會展運營商之一，融創(chuàng)服務(wù)有很多康養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)和特色小鎮(zhèn)等，自身有非常豐富的業(yè)態(tài)布局，再加上行業(yè)前幾的土儲，管理面積的增長潛力很大。

而除了融創(chuàng)集團自身的生態(tài)可以給融創(chuàng)服務(wù)提供發(fā)展空間之外，融創(chuàng)集團共同開發(fā)地產(chǎn)項目的400 多個合作伙伴，以及融創(chuàng)集團此前與大量的合作伙伴和地方政府建立的良好關(guān)系，也可以為融創(chuàng)服務(wù)的外拓+并購發(fā)展提供大量機遇。

在成長性可以想象的前提下，融創(chuàng)服務(wù)獲得一定溢價的估值并不意外。