當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，由于行業(yè)前景尚不明朗，房企紛紛捂緊錢(qián)袋，不拿地少拿地成為普遍選擇。然而在樓市“寒冬”里，華發(fā)股份卻選擇逆勢(shì)擴(kuò)張，一邊拿地一邊融資，火力十足。

10月25日，在上海今年第三批次集中供地第二輪出讓地塊競(jìng)拍中，華發(fā)股份豪擲17.33億元競(jìng)得上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳環(huán)路東側(cè)B2-01地塊。據(jù)悉，該地塊吸引了24位競(jìng)買(mǎi)人共涉31家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)過(guò)22輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)173296萬(wàn)元，最終由華發(fā)股份全資擁有的太倉(cāng)華鵬商務(wù)咨詢(xún)有限公司競(jìng)得。

在今年7月份，華發(fā)股份全資子公司太倉(cāng)華銣商務(wù)咨詢(xún)有限公司才以70.63億元公開(kāi)競(jìng)得上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)的優(yōu)質(zhì)地塊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，華發(fā)股份的權(quán)益拿地金額210億，挺進(jìn)第10位。同期，華發(fā)股份以214.36億元的業(yè)績(jī)，位居上海房企權(quán)益銷(xiāo)售金額的TOP3。

在行業(yè)密集暴雷期，這家總部位于珠海的房企成為近兩年上升勢(shì)頭最強(qiáng)勁的房企之一。作為房地產(chǎn)行業(yè)的后起之秀，華發(fā)股份在2020年才跨入千億大門(mén)，在行業(yè)整體低迷的2022年，華發(fā)股份全年銷(xiāo)售1202.41億元，躋身銷(xiāo)售榜第18位，大幅提升14個(gè)位次。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，華發(fā)股份全口徑銷(xiāo)售額達(dá)1035.8億元，提前2個(gè)月達(dá)到千億，排名再上升4位。

實(shí)際上，自2012年以來(lái)，華發(fā)股份發(fā)展勢(shì)頭迅猛。這一年華發(fā)股份提出了“立足珠海，布局全國(guó)”發(fā)展戰(zhàn)略，并開(kāi)始了全國(guó)化擴(kuò)張之路。從2012年至2022年，華發(fā)股份的銷(xiāo)售額從不足百億到超1200億，復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)十倍以上。

然而，華發(fā)股份逆勢(shì)擴(kuò)張背后實(shí)則依賴(lài)于大量的合作開(kāi)發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，2018年-2022年，華發(fā)股份的土儲(chǔ)權(quán)益比率從75%持續(xù)下滑至47%，甚至低于50%的關(guān)鍵線(xiàn)。

另一方面隨著拿地權(quán)益持續(xù)下降，華發(fā)股份的母公司所有者權(quán)益占比從2018年的46.2%下滑至2022年的18%。也就是說(shuō)，雖然通過(guò)合作拿地等方式，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)了規(guī)模上的突破，但母公司的權(quán)益率大幅降低。

這一異常的數(shù)據(jù)變動(dòng)，令華發(fā)股份不少被質(zhì)疑明股實(shí)債。因?yàn)樵?020年“三道紅線(xiàn)” 指標(biāo)出臺(tái)后，華發(fā)股份“三道紅線(xiàn)”全踩，處于“紅檔”房企之列。然而僅用一年時(shí)間，華發(fā)股份的“三道紅線(xiàn)”全部轉(zhuǎn)為“綠檔”，背后正是少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益由2020年的423.9億元增至2021年的750.7億元，這增長(zhǎng)的300億元來(lái)自華發(fā)系。據(jù)華發(fā)股份披露，2021年末，來(lái)自同一控制人（即華發(fā)集團(tuán)）的關(guān)聯(lián)公司珠海華發(fā)城市運(yùn)營(yíng)投資控股有限公司、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司的少數(shù)股東資本金投入就達(dá)到300.05億元，而這一資本投入在2019年末才僅有0.05億元，兩年增加了6000倍。

華發(fā)系的真金白銀支持成為華發(fā)股份近年來(lái)逆勢(shì)擴(kuò)張的底氣所在，但若是明股實(shí)債，華發(fā)股份恐將面臨不小的債務(wù)壓力。

從財(cái)務(wù)報(bào)表上看，截至6月底，華發(fā)股份現(xiàn)金短債比為2.0，凈負(fù)債率為71.7%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 65.79%，財(cái)務(wù)十分穩(wěn)健。

然而華發(fā)股份看似凈資產(chǎn)有1156億元，但實(shí)際真正歸屬于股東的權(quán)益僅為184.8億，對(duì)應(yīng)的負(fù)債規(guī)模則達(dá)到了4400多億。也就是說(shuō)，華發(fā)股份以180億元?dú)w屬股東權(quán)益資金撬動(dòng)了超過(guò)20倍的杠桿，其中的風(fēng)險(xiǎn)不容小視。

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來(lái)源于：華博商業(yè)評(píng)論

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