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出品時(shí)間：2022年8月18日

出品人：企業(yè)研究組

7月以來(lái)，80余家上市房企公布了半年業(yè)績(jī)預(yù)告，根據(jù)已經(jīng)公布的結(jié)果來(lái)看，僅有22%的房企出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，半數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損，出現(xiàn)這種情況和上半年樓市下行，疫情反復(fù)密不可分，本文主要對(duì)三類房企：頭部國(guó)央企房企、多數(shù)地方房企和出險(xiǎn)房企進(jìn)行分別討論，來(lái)分析其盈虧的主要特點(diǎn)，并且對(duì)后續(xù)樓市進(jìn)行預(yù)測(cè)。

1、頭部國(guó)央企房企利潤(rùn)居榜單前列，保利發(fā)展107億居首

據(jù)榜單前三為的分別為保利發(fā)展、招商蛇口和金融街，行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)下，國(guó)央企業(yè)績(jī)穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)凸顯。主要得益于此類房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，品牌信譽(yù)較好，由此能帶來(lái)銷售和上下游產(chǎn)業(yè)鏈墊資的諸多便利。其中保利發(fā)展以107億元的利潤(rùn)居榜單首位，主要得益于其項(xiàng)目多集中于高能級(jí)城市，上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目增多使得歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比微增4%。

而招商蛇口上半年歸母凈利潤(rùn)上限達(dá)到21億元，但是同比下滑明顯，主要由于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利潤(rùn)下滑較多導(dǎo)致。金融街上半年能實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)110%主要得益于處置資產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)同比大幅上漲，其中12.7億的歸母凈利潤(rùn)有7.8億元來(lái)自于處置酒店資產(chǎn)?？傮w上來(lái)說(shuō)頭部房企由于市場(chǎng)規(guī)模較大，在市場(chǎng)低谷期仍具有較高的歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)。

2、多數(shù)小型房企利潤(rùn)微薄，疫情和市場(chǎng)下行為主因

相比于頭部房企較大的凈利潤(rùn)規(guī)模，本次統(tǒng)計(jì)的61家房企歸母凈利潤(rùn)在-5億元到5億元之間，占81家房企的75%，多數(shù)房企則是呈現(xiàn)出利潤(rùn)微薄或者虧損的狀態(tài)。出現(xiàn)這種情況和今年上半年的市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)。研判上市房企中期業(yè)績(jī)公告可以知道，此類房企普遍把歸母凈利潤(rùn)下滑主要有以下4個(gè)原因：

1、由于上半年疫情多點(diǎn)散發(fā)，使得項(xiàng)目施工受阻，項(xiàng)目的交付進(jìn)度受到影響；

2、針對(duì)部分現(xiàn)房交付項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目存在著市場(chǎng)環(huán)境下行，以價(jià)換量的市場(chǎng)現(xiàn)狀，不可避免的存在著利潤(rùn)下滑甚至虧損的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀；

3、聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)?shù)纫蛩匾睬治g著歸母凈利潤(rùn)規(guī)模大??；

4、美元債產(chǎn)生的匯兌損失。

較多的小型房企由于缺乏規(guī)模效應(yīng)，在市場(chǎng)下行期面臨著業(yè)績(jī)下滑困境，未來(lái)等到行業(yè)復(fù)蘇的時(shí)候，部分運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健的小型房企盈利狀況或有好轉(zhuǎn)。

3、出險(xiǎn)房企出險(xiǎn)大幅虧損，后續(xù)面臨著諸多經(jīng)營(yíng)難題

從已經(jīng)發(fā)布的上市房企中期業(yè)績(jī)公告可以看出，出險(xiǎn)房企如正榮地產(chǎn)、陽(yáng)光城均出現(xiàn)較大的虧損額度，究其原因主要在于以下幾個(gè)方面：

1、受債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響，項(xiàng)目毛利率發(fā)生較大下滑；

2、為維持公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)和銷售，銷管費(fèi)用出現(xiàn)攀升；

3、美元債產(chǎn)生的匯兌損失；

4、受市場(chǎng)低迷以及公司流動(dòng)性承壓影響，項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降；

5、為了加快回款，部分房企降價(jià)銷售，項(xiàng)目利潤(rùn)減少甚至出現(xiàn)虧損。

從現(xiàn)階段的市場(chǎng)情況來(lái)看，針對(duì)出險(xiǎn)房企，政府并未提出切實(shí)可行的紓困方案，出險(xiǎn)房企面臨著銷售遇阻，資金鏈斷裂，市場(chǎng)參與方對(duì)其信心降低的現(xiàn)狀，后續(xù)經(jīng)營(yíng)面臨著諸多不確定性。

4、市場(chǎng)形勢(shì)暫未逆轉(zhuǎn)，未來(lái)看好三類房企

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月商品房銷售面積7.8億平米，商品房銷售額7.6萬(wàn)億元，同比下降23.1%和28.8%，分別較6月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)和收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，降幅基本保持不變?，F(xiàn)階段銷售形勢(shì)并未發(fā)生明顯的逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)仍處于筑底階段。

經(jīng)過(guò)近一年的極限施壓，未來(lái)有三類房企凈利潤(rùn)情況有望提前復(fù)蘇，一類是具備拿地優(yōu)勢(shì)、銷售業(yè)績(jī)好、融資渠道寬松的頭部國(guó)央企如保利發(fā)展，中海地產(chǎn)和招商蛇口；二類是全國(guó)布局的龍頭民營(yíng)房企，如龍湖、旭輝和美的置業(yè)等；三類是區(qū)域龍頭房企，如濱江集團(tuán)和越秀地產(chǎn)等本土資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勁，具備發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域性龍頭房企。未來(lái)行業(yè)信心的重建還在醞釀之中，銷售和融資的轉(zhuǎn)暖亟待經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和更加強(qiáng)有力政策的推動(dòng)。