樓市調(diào)控要強(qiáng)化“土地開(kāi)發(fā)周期”監(jiān)管

近日，上海市普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，由融創(chuàng)和廈門建發(fā)共同成立的項(xiàng)目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元成功競(jìng)得該地塊使用權(quán)，溢價(jià)率36.15%,成交樓面地價(jià)84346元/平方米。

樓面地價(jià)就高達(dá)84346元/平方米，這一地塊開(kāi)發(fā)的商品房，要達(dá)到多高的房?jī)r(jià)才能滿足開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)需要。顯然，開(kāi)發(fā)商對(duì)這一地塊的開(kāi)發(fā)預(yù)期是非常高的，對(duì)可能獲得的收益預(yù)期也是非常高的。

也許，正是因?yàn)槌山粌r(jià)太高，樓面地價(jià)太高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)預(yù)期太強(qiáng)烈。因此，按照上級(jí)要求，普陀區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人出面，對(duì)融創(chuàng)上海及上海兆顥企業(yè)管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談。要求受讓人充分認(rèn)識(shí)到政策的嚴(yán)肅性，做好充分的思想準(zhǔn)備，合理調(diào)整預(yù)期。同時(shí)明確，受讓人必須嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，在該項(xiàng)目土地出讓全年限內(nèi)，嚴(yán)格落實(shí)全生命周期管理要求并接受相關(guān)部門的監(jiān)管，確保項(xiàng)目品質(zhì)，依法合規(guī)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

約談?dòng)袃蓚€(gè)方面值得關(guān)注，一是合理調(diào)整預(yù)期，一是按合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)。前者主要是針對(duì)成交價(jià)太高提出的。因?yàn)?，成交價(jià)越高，意味著開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)預(yù)期越強(qiáng)烈，對(duì)市場(chǎng)的影響也會(huì)越大，從而影響該地塊及周邊地塊開(kāi)發(fā)過(guò)程中商品房的合理定價(jià)。因此，必須及早打好預(yù)防針，避免問(wèn)題發(fā)生。后者則應(yīng)當(dāng)是針對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)按照利益需要，不按約定時(shí)間完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，而是隨意調(diào)整開(kāi)發(fā)周期，拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。要知道，這些年來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了利益需要，都會(huì)在商品房的開(kāi)發(fā)周期上做文章，無(wú)限拉長(zhǎng)商品房的開(kāi)發(fā)周期，導(dǎo)致原本可以在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢的商品房，周期都會(huì)拉長(zhǎng)許多許多，有的甚至出現(xiàn)曬地皮現(xiàn)象。在這樣的情況下，就必須對(duì)開(kāi)發(fā)商不按合同約定完成開(kāi)發(fā)任務(wù)的行為進(jìn)行約束。

事實(shí)也是，合同中的各項(xiàng)約定，包括開(kāi)發(fā)時(shí)間、開(kāi)發(fā)周期約定，都是土地成交內(nèi)容的一部分。只要不是客觀原因造成的開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，就都必須按照合同約定時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢。否則，就是違約，就要承擔(dān)違約責(zé)任。這就要求，開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)拿到土地之后，就必須及時(shí)開(kāi)工，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成商品房上市交易目標(biāo)。如果逾期，就要按照土地管理的相關(guān)規(guī)定，該處罰的處罰，該沒(méi)收的沒(méi)收。

為什么要對(duì)土地開(kāi)發(fā)時(shí)間做出規(guī)定呢？理由是很多的，作用也是很大的。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是信用問(wèn)題。能不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，直接決定開(kāi)發(fā)商的信用，關(guān)系開(kāi)發(fā)商的形象。如果不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，那開(kāi)發(fā)商就會(huì)失去信用，就會(huì)在其他地方參與土地競(jìng)拍時(shí)受到信用方面的質(zhì)疑。對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，也是城市管理的重要內(nèi)容，是城市能否更加有序管理、規(guī)范管理非常重要的方面。如果開(kāi)發(fā)商都不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就會(huì)對(duì)城市管理帶來(lái)很大壓力。更重要的，它還會(huì)影響到地方信用環(huán)境建設(shè)。對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商能否按照規(guī)定時(shí)間完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，對(duì)宏觀決策的影響是非常大的。因?yàn)?，在供地指?biāo)的安排等方面，都需要準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)做支撐。如果開(kāi)發(fā)商不能按照合同約定的時(shí)間完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就有可能形成年度之間的土地開(kāi)發(fā)不均衡，造成市場(chǎng)供應(yīng)的大起大落，帶來(lái)房?jī)r(jià)的變化壓力加大。顯然，這是與調(diào)控政策相悖的。

也正是因?yàn)槿绱耍訌?qiáng)開(kāi)發(fā)土地的開(kāi)發(fā)周期管理，確保開(kāi)發(fā)商在約定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就成了非常重要的一個(gè)方面。特別是一、二線存在房?jī)r(jià)上漲內(nèi)在沖動(dòng)的城市，更要注重對(duì)土地開(kāi)發(fā)周期的管理，要確保每塊土地都能在約定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，而不是一拖再拖。一旦發(fā)現(xiàn)不能按約定時(shí)間開(kāi)發(fā)的土地，就要嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行。特別是長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)的土地，要予以沒(méi)收。

限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)、防止離婚炒房、約談，等等，圍繞樓市調(diào)控的各種政策手段，已經(jīng)很多很多，也都產(chǎn)生了一定效果。但是，卻依然存在大量沒(méi)有在約定時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)的土地，也沒(méi)有對(duì)其采取處罰、沒(méi)收等措施，形成嚴(yán)重的曬地皮現(xiàn)象。因此，必須補(bǔ)上好這一課。恰恰是這一課，對(duì)開(kāi)發(fā)商行為的規(guī)范是非常重要的。如何盡快補(bǔ)上，對(duì)樓市調(diào)控作用的發(fā)揮、效率的提高十分重要。