作者：芊芊

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

2021年6月30日，萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類別股東大會(huì)舉行，董事會(huì)主席郁亮對(duì)于股東的關(guān)切與訴求一一進(jìn)行了回應(yīng)：

“我們?cè)谥饔^上要更努力，用行動(dòng)去回應(yīng)股東的關(guān)切”；

“錢比過(guò)往更金貴、更重要了”；

“物業(yè)服務(wù)一定會(huì)讓它上市的，這點(diǎn)放心”；

“抱歉我們的工作不夠到位，給你添麻煩了”。

從郁亮的發(fā)言中可以看出，萬(wàn)科如今的困境不言而喻。

從傲慢的一哥到如今的服務(wù)，萬(wàn)科看起來(lái)也同樣有點(diǎn)煩。

慢下來(lái)的萬(wàn)科跑輸同行

“黑天鵝”頻發(fā)的時(shí)代，房企充滿諸多的挑戰(zhàn)和未知。

萬(wàn)科也同樣如此，“宇宙第一房企”的名頭早已不在。

事實(shí)上，自2017年王石將接力棒交給郁亮，已經(jīng)4年之久。期間，郁亮對(duì)萬(wàn)科的人事、組織架構(gòu)、管理制度等方方面面都進(jìn)行了調(diào)整，相比王石時(shí)期，如今的萬(wàn)科的確“慢”了很多。

慢下來(lái)的萬(wàn)科如今面臨前所未有的壓力：尷尬的行業(yè)地位，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭乏力，不斷下滑的口碑成了其難以言說(shuō)的痛。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)分別為280.52億元、337.73億元、388.72億元、415.16億元，同比分別增長(zhǎng)33.44%、20.39%、15.10%、6.80%。同期，萬(wàn)科的毛利率分別為34.10%、37.48%、36.25%、29.25%，呈不斷下滑的趨勢(shì)。

無(wú)論是從凈利潤(rùn)還是毛利率，萬(wàn)科的盈利能力都大不如前。

在銷售方面，2017年至2020年，萬(wàn)科的年度銷售增速分別為45.26%、14.54%、3.94%、11.62%，由此可見(jiàn)，萬(wàn)科的增速已經(jīng)大幅下滑。2020年萬(wàn)科銷售增速更是被恒大反超，從第二下滑至第三。

尤其是進(jìn)入2021年上半年，萬(wàn)科的銷售增速繼續(xù)低于同行。

公開(kāi)資料顯示，2021年前5月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)36.3%，較2019年同期增長(zhǎng)19%，全國(guó)商品房銷售金額同比增長(zhǎng)52.4%，較2019年同期增長(zhǎng)36.5%。然而萬(wàn)科2021年前5月銷售面積同比增長(zhǎng)14%，較2019年同期增長(zhǎng)8.1%，全國(guó)商品房銷售金額同比增16.1%，較2019年同期增長(zhǎng)7.2%。

與放慢腳步的萬(wàn)科不同，近幾年來(lái)，幾大頭部房企都在瘋狂追趕。前有已經(jīng)超越萬(wàn)科的恒大和碧桂園，后有加速追趕的保利發(fā)展和融創(chuàng)中國(guó)。如今萬(wàn)科的行業(yè)地位變得更加尷尬?？硕鸢l(fā)布的2021年上半年房企銷售排行榜顯示，萬(wàn)科以3548.1億元的全口徑銷售額位居第三，碧桂園和中國(guó)恒大分別為4264.2億元和3561.6億元。從全口徑銷售額看，萬(wàn)科與碧桂園、恒大仍在同一梯隊(duì)。

來(lái)源：克而瑞數(shù)據(jù)

但從權(quán)益銷售金額來(lái)看，萬(wàn)科與碧桂園、中國(guó)恒大的差距有所擴(kuò)大。2021年上半年，萬(wàn)科的權(quán)益銷售金額為2306.3億元，碧桂園和中國(guó)恒大分別為3007億元和3387.1億元。從權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年上半年，萬(wàn)科與保利、融創(chuàng)、中海等已基本處于同一梯隊(duì)。

昔日行業(yè)龍頭萬(wàn)科淪為老三，可以說(shuō)隨時(shí)面臨被趕超的風(fēng)險(xiǎn)?；蛟S是意識(shí)到萬(wàn)科目前的隱憂，郁亮有了些許焦慮。

2020年12月底，在萬(wàn)科一年一度的大會(huì)上，郁亮對(duì)萬(wàn)科的發(fā)展做出了反思。正如其表示，過(guò)去3年，萬(wàn)科的發(fā)展的確慢了。

“掉隊(duì)”的萬(wàn)科要想重回頂峰，如今看來(lái)并不容易。

遭遇股價(jià)低迷危機(jī)

地產(chǎn)主業(yè)不振，萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)也發(fā)展緩慢。

自2012年開(kāi)始，萬(wàn)科就提出了轉(zhuǎn)型發(fā)展，想在地產(chǎn)之外找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。此后，萬(wàn)科將業(yè)務(wù)延伸到商業(yè)、物流、文旅、酒店、長(zhǎng)租公寓、滑雪度假等各個(gè)領(lǐng)域，開(kāi)始了多元化發(fā)展。

不過(guò)，萬(wàn)科多元化轉(zhuǎn)型的發(fā)展道路并不順利。

公開(kāi)資料顯示，2019年7月，萬(wàn)科的租賃住宅業(yè)務(wù)因“萬(wàn)村計(jì)劃”遭暫停，長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人離職；2020年，萬(wàn)科新開(kāi)業(yè)商業(yè)面積129萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約15%，但其商業(yè)營(yíng)收卻未達(dá)到預(yù)期，僅有63億元，同比微增4.3%；2020年末，萬(wàn)科成立了酒店及度假事業(yè)部，與此同時(shí)，發(fā)展近4年的冰雪事業(yè)部被“兼并”。

而且，從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，在萬(wàn)科轉(zhuǎn)型發(fā)展的這幾年，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)一直以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，多元化業(yè)務(wù)并未創(chuàng)造太多收益。

年報(bào)顯示，2020年，萬(wàn)科萬(wàn)物云業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入182.04億元，長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)收入為25.4億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為63.2億元，萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入為18.7億元。四部分細(xì)分業(yè)務(wù)在集團(tuán)總營(yíng)業(yè)收入占比僅為6.91%，對(duì)收益貢獻(xiàn)較小。

萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝就曾坦言，萬(wàn)科多元化“不盡如人意”。

值得一提的是，2021年上半年，萬(wàn)科不僅業(yè)績(jī)表現(xiàn)遭到市場(chǎng)“吐槽”，股價(jià)更是連跌數(shù)月。

2021年一季報(bào)顯示，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入622.6億元，同比增長(zhǎng)30.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.92億元，同比僅增長(zhǎng)3.44%。綜合毛利率為20.4%，同比下降10.8個(gè)百分點(diǎn)，凈利率則低至4%。

盡管萬(wàn)科指出，“前幾年地產(chǎn)行業(yè)的地價(jià)普遍偏高，毛利率下滑是行業(yè)趨勢(shì)”。但其增收不增利的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍無(wú)法令投資者滿意。

自3月份以來(lái)，萬(wàn)科A(000002.SZ)股價(jià)大幅下跌，截至7月7日，股價(jià)已跌至最低的23.82元/股，股價(jià)跌幅逾27%。

6月30日，在召開(kāi)的股東大會(huì)上，有投資者向萬(wàn)科的大股東深圳地鐵提問(wèn)，“作為大股東怎么看待萬(wàn)科股價(jià)持續(xù)下跌呢?”

萬(wàn)科大股東深圳地鐵董事長(zhǎng)辛杰表示：“我們相信萬(wàn)科，它是受人尊重的企業(yè)，我們會(huì)信賴和支持，深鐵選擇合作伙伴的原則是不是第一就是唯一，我認(rèn)為萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)就是唯一，也是第一。萬(wàn)科一定會(huì)越來(lái)越好，深圳地鐵會(huì)長(zhǎng)期持有萬(wàn)科股票”。同時(shí)，深圳地鐵一如既往表達(dá)了對(duì)萬(wàn)科商業(yè)模式的認(rèn)可，以及對(duì)“從開(kāi)發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重”的經(jīng)營(yíng)策略的支持。

郁亮也表示，“我們當(dāng)然希望股票漲，但目前房地產(chǎn)公司包括萬(wàn)科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們?cè)谥饔^上要更努力，用行動(dòng)去回應(yīng)股東的關(guān)切。股東的聲音我們都聽(tīng)到了，我們希望能夠在包括大股東在內(nèi)的所有股東支持下，萬(wàn)科能夠做得更好。”

不過(guò)，在萬(wàn)科跌跌不休的股價(jià)面前，或許，股東只能等待業(yè)績(jī)和事實(shí)說(shuō)話。

萬(wàn)科也開(kāi)始了組織架構(gòu)調(diào)整

隨著管理紅利時(shí)代的到來(lái)，以及宏觀政策層面不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)盈利不斷下行，整體規(guī)模增速也逐漸放緩。如今，組織架構(gòu)調(diào)整、尋找第二增長(zhǎng)曲線以適應(yīng)市場(chǎng)變化已成為房企們的必然選擇。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企融資“三道紅線”發(fā)布以來(lái)，50強(qiáng)房企中有17家房企進(jìn)行了組織架構(gòu)變革。且組織變革集中發(fā)生在頭部房企，其中TOP11-20房企中，至少有7家進(jìn)行過(guò)組織層面的調(diào)整。

尤其是近兩年來(lái)，房企組織架構(gòu)調(diào)整的步伐進(jìn)一步加快，萬(wàn)科也不例外。

據(jù)悉，6月23日，萬(wàn)科在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會(huì)上宣布，將全面加速“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動(dòng)一系列組織和人事安排。

在組織架構(gòu)方面，萬(wàn)科將對(duì)區(qū)域劃分進(jìn)行調(diào)整，將原有的5個(gè)區(qū)域調(diào)整為7個(gè)，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北區(qū)域。郁亮表示，此次萬(wàn)科要從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，為此要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F(tuán)總部，精力放在轉(zhuǎn)型發(fā)展上。

基于戰(zhàn)略和組織的考慮，萬(wàn)科進(jìn)行了一系列組織和人事調(diào)整。比如，研究與開(kāi)發(fā)專業(yè)公會(huì)將改組為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展，張海將擔(dān)任該中心負(fù)責(zé)人，并繼續(xù)兼任上海區(qū)域首席合伙人；為加速推動(dòng)商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，王海武將出任印力集團(tuán)總裁，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖接任王海武擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營(yíng)官。

6月30日，在召開(kāi)的萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類別股東大會(huì)上，對(duì)于此前進(jìn)行的重大組織、人事架構(gòu)調(diào)整，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮回應(yīng)稱，“集團(tuán)之前已經(jīng)下定決心，2021年特別明確，要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展”。

從放慢步調(diào)到加速轉(zhuǎn)型發(fā)展，正如郁亮曾說(shuō)“萬(wàn)科永遠(yuǎn)都在變化當(dāng)中”。只是，未來(lái)的萬(wàn)科將走向何方？只有期待時(shí)間給出的答案。

不管如何調(diào)整，萬(wàn)科依然還是一個(gè)房地產(chǎn)公司，而且目前正在面臨業(yè)績(jī)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）