如何理解“合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模”

1月11日，人民銀行上?？偛空匍_(kāi)2021年上海貨幣信貸工作會(huì)議。會(huì)議指出，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款集中度管理，是央行和銀監(jiān)會(huì)依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際，提出的一項(xiàng)有針對(duì)性的信貸管理舉措，目的就是為了防止信貸資金過(guò)度向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中，造成房地產(chǎn)貸款規(guī)模過(guò)大，開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)積聚過(guò)快。自然，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)貸款規(guī)模，就成了最重要的工作之一。如果房地產(chǎn)貸款規(guī)模得不到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)法管控，就會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

那么，如何才能通過(guò)集中度管理，對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，化解可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)呢，顯然，把握好房地產(chǎn)貸款的規(guī)模度，是最重要的工作之一，也是最緊迫的工作之一。因?yàn)?，只有控制好貸款規(guī)模，才能管控住風(fēng)險(xiǎn)。也只有管控住風(fēng)險(xiǎn)，才能對(duì)信貸資金做出更加合理的調(diào)整與優(yōu)化。否則，怎么調(diào)整都會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象。

控制好房地產(chǎn)貸款規(guī)模，也不是一句話那么簡(jiǎn)單，而是需要智慧和謀略的。不控制，肯定不行，會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。亂控制，同樣不行，會(huì)引發(fā)新的矛盾和問(wèn)題，甚至?xí)せ铒L(fēng)險(xiǎn)，使風(fēng)險(xiǎn)快速爆發(fā)。央行上海總部提出“合理控制房地產(chǎn)貸款規(guī)?！笔怯杏靡獾模彩轻尫懦鲈S多信號(hào)的。其含義，就在“合理控制”四個(gè)字。

客觀地講，目前房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，是偏大的。有的地方和機(jī)構(gòu)，還是大得十分明顯的。如果不加以調(diào)整和優(yōu)化，不僅風(fēng)險(xiǎn)極大，而且對(duì)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不利，會(huì)嚴(yán)重削弱金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力，會(huì)讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)很受傷害。管理層提出對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施集中度管理，并設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，要求超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)必須在過(guò)渡期內(nèi)完成貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化工作，將房地產(chǎn)貸款調(diào)整到上限之內(nèi)，就是對(duì)房地產(chǎn)貸款管理的最具體、最明確要求。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)然需要按照管理層的要求，做好房地產(chǎn)貸款的規(guī)模控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。否則，有可能會(huì)影響到金融機(jī)構(gòu)的貸款計(jì)劃、貸款審批、考核評(píng)價(jià)等各個(gè)方面的工作。

這也意味著，金融機(jī)構(gòu)必須按照管理層的要求，在過(guò)渡期內(nèi)完成房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作。尤其是規(guī)?？刂?，決不能再給開(kāi)發(fā)商以“不差錢(qián)”的感覺(jué)，而要讓開(kāi)發(fā)商有緊迫感，有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有主動(dòng)調(diào)整債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率的自覺(jué)性。因?yàn)椋凑铡胺孔〔怀础钡亩ㄎ?，不僅銀行會(huì)收緊對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房貸款的政策，其他融資手段，如債券、境外融資等，也在收緊。等待開(kāi)發(fā)商的，只有通過(guò)售房回籠資金。至于開(kāi)發(fā)商如何售房，那是開(kāi)發(fā)商自己的事，管理層不會(huì)過(guò)問(wèn)，只要開(kāi)發(fā)商不出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象就行。

這就帶來(lái)一個(gè)新的問(wèn)題，那就是如何對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模進(jìn)行有效控制。對(duì)此，央行上?？偛拷o出了“合理”兩個(gè)字，就是要“合理控制”房地產(chǎn)貸款規(guī)模。也就是說(shuō)，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，也不是簡(jiǎn)單的一個(gè)“嚴(yán)”字，而必須把握好尺度，掌握好分寸，“合理控制”房地產(chǎn)貸款規(guī)模。如果簡(jiǎn)單粗暴地控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，停止和壓減房地產(chǎn)企業(yè)貸款，就有可能引發(fā)一些企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)新的矛盾和問(wèn)題。如何把握，從兩個(gè)方面入手，“合理控制”好房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

一個(gè)方面，就是銀行要積極調(diào)整房地產(chǎn)貸款規(guī)模，有計(jì)劃、有步驟地減少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，包括個(gè)人房貸等的貸款投放，只投必須的、剛需的，不投可投可不投的。如保障房建設(shè)、租賃房建設(shè)、剛需購(gòu)房等，還能給予一定支持，其他的，就要嚴(yán)格控制了，且在貸款到期后，只能壓縮規(guī)模，不能再增加貸款，且重點(diǎn)要轉(zhuǎn)向保障房和租賃房建設(shè)。也只有這樣，才能達(dá)到控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的目的。

另一個(gè)方面，開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)變負(fù)債觀念，放棄負(fù)債擴(kuò)張老套路，主動(dòng)調(diào)整企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，有效壓縮有息債務(wù)。因?yàn)椋灰_(kāi)發(fā)商不主動(dòng)壓縮債務(wù)規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)就難以排除，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)銀行控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的目標(biāo)。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)作為，而是抱著僥幸心理去應(yīng)對(duì)管理層政策調(diào)整，那就是作死，是在自我引爆企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)炸藥包。所以，必須有緊迫感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

總之，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，既要完成控制任務(wù)，也要做到合理控制，不要引發(fā)新的矛盾和問(wèn)題，避免給風(fēng)險(xiǎn)防范造成新的壓力。